История одного ДДУ. Часть 1
Если вам построят двушку вместо трёшки — пеняйте на себя
В этом году мне посчастливилось сопровождать клиента, который покупал квартиру в новостройке для своей семьи и был очень требователен к ДДУ и надёжности самого застройщика. Для разрешения некоторых вопросов мне пришлось подключить все юридические ресурсы агентства. В итоге получилось хуже, чем обычно: «Три юриста — пять мнений».
Тем не менее удержаться от публикации комментариев к подписанному ДДУ я не могу, однако предлагаю смотреть на них объективно, насколько нам позволяют знания и опыт.
Как бы парадоксально это ни звучало, но оказалось, что на примере одного-единственного договора можно разобрать почти все подводные камни, с которыми встречаются покупатели новостроек и их риелторы на пути к успешной сделке.
P. S. Лично я давно не видела таких «кабальных» договоров, поэтому имя застройщика не афиширую. Кто узнал договор — пятёрка с плюсом. Это означает, что вы не просто сопровождаете клиентов при покупке новостроек, но и читаете то, что они подписывают.
Если вам построят двушку вместо трёшки — пеняйте на себя
Статья 3. Предмет Договора
3.2. Состав Объекта долевого строительства и его проектные технические характеристики согласованы Сторонами в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью Договора.
Участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики Объекта долевого строительства, указываемые в документации кадастрового инженера после ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в Приложении № 1 к Договору.
Квартиру могут не передавать ещё 182 дня с даты окончания строительства, и застройщику ничего за это не будет
3.4.2. Окончание периода (конечный срок начала передачи и принятия Объекта долевого строительства) — дата, наступившая по истечении 182 (ста восьмидесяти двух) календарных дней с даты окончания строительства Многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса согласно дате выхода Разрешения на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Застройщик не устанавливает срок, когда обязан подать документы на регистрацию
Статья 4. Права и обязанности Сторон
4.1. Застройщик обязуется:
4.1.8. Выполнить все необходимые действия и предоставить в орган регистрации прав документы для государственной регистрации Договора в установленном законом порядке, при условии выполнения Участником долевого строительства своих обязательств согласно п. 4.3.7. Договора.
Строить застройщик может сколько хочет, каждый раз меняя проектную документацию
4.1.10. В случае, если строительство Многоквартирного жилого дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного в п. 3.3. Договора срока Застройщик обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Стороны согласились, что в этом случае отношения Сторон регулируются п. 6.4. Договора.
6.4. Сроки завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию также могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке в случае внесения изменений в проектную документацию или по иным обстоятельствам, которые могут повлиять на данные сроки, при этом изменение сроков ввода в эксплуатацию не влечёт изменения сроков передачи Объекта долевого строительства, согласованных в Договоре. Также безусловным уважительным основанием для переноса Застройщиком сроков завершения строительства и ввода Жилого комплекса в эксплуатацию являются действия и решения государственных и муниципальных органов власти.
Стороны согласились, что Застройщик освобождается от ответственности за изменение сроков завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в случае наступления вышеизложенных обстоятельств.
Застройщик может добавить ещё пару лоджий и заставить платить за них, либо пустить вентшахту через квартиру и проинформировать об этом при приёме квартиры
4.2. Застройщик имеет право:
4.2.2. Вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию без письменного уведомления Участника долевого строительства.
Добровольно продамся в рабство управляющей компании застройщика
4.3. Участник долевого строительства обязуется:
4.3.4. После ввода Многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса в эксплуатацию и одновременно с подписанием Передаточного акта Объекта долевого строительства, в соответствии с п. 14 ст. 161 ЖК РФ заключить по форме и с учётом ставок, предложенными эксплуатирующей организацией (управляющей компанией), выбранной Застройщиком, договор на эксплуатацию и техническое обслуживание Объекта долевого строительства, мест общего пользования Многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса и предоставление коммунальных услуг с эксплуатирующей организацией, предложенной Застройщиком, которая будет осуществлять функции по управлению и заниматься эксплуатацией Многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса.
Покупатель обязан принять квартиру с оборудованием и со всеми недостатками, а устранение недостатков застройщик, возможно, сделает потом
4.3.11. Подписать Передаточный акт в сроки, в порядке и на условиях, предусмотренных Договором, не ранее исполнения Участником долевого строительства в полном объёме обязательств (в том числе финансовых) по Договору.
Учитывая достижение Сторонами соглашения, что доказательством надлежащего качества Объекта долевого строительства является полученное Застройщиком разрешение на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (п. 4.1.4. Договора), Участник долевого строительства не вправе уклоняться от подписания Передаточного акта после ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по причине недостатков отделки Объекта долевого строительства при условии фактического выполнения Застройщиком в Объекте долевого строительства работ, указанных в п.4.1.7.Договора.
При наличии у Участника долевого строительства каких–либо замечаний к Объекту долевого строительства, в том числе связанных с его отделкой, Стороны одновременно с Передаточным актом подписывают Протокол замечаний в отношении Объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у Участника долевого строительства замечаний к отделке Объекта долевого строительства.
Застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней рассмотреть требования Участника долевого строительства, указанные в Протоколе замечаний, и направить Участнику долевого строительства информацию о реальных сроках устранения замечаний по действительно существующим недостаткам Объекта долевого строительства.
При этом Участник долевого строительства обязуется обеспечить сотрудникам Застройщика доступ к Объекту долевого строительства для устранения замечаний.
