История одного ДДУ. Часть 2
Пока не заплатите всё, что хочет застройщик, документы не получите
В этом году мне посчастливилось сопровождать клиента, который покупал квартиру в новостройке для своей семьи и был очень требователен к ДДУ и надёжности самого застройщика. Для разрешения некоторых вопросов мне пришлось подключить все юридические ресурсы агентства. В итоге получилось хуже, чем обычно: «Три юриста — пять мнений». Тем не менее удержаться от публикации комментариев к подписанному ДДУ я не могу, однако предлагаю смотреть на них объективно, насколько нам позволяют знания и опыт.
Комиссия за банковский перевод на покупателе
4.3. Участник долевого строительства обязуется:
4.3.13. При осуществлении платежа по Договору все затраты, связанные с перечислением денежных средств на расчётный счёт Застройщика, в том числе оплатой банковских услуг по перечислению денежных средств (услуг банка), Участник долевого строительства несёт самостоятельно.
Чтобы предъявить претензии к застройщику, нужно стать экспертом в области технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, либо придётся нанимать такового за деньги
4.4. Участник долевого строительства имеет право:
4.4.3. Потребовать от Застройщика исключительно безвозмездного устранения недостатков Объекта долевого строительства в разумный срок в каждом из следующих случаев:
4.4.3.1. если Объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий Договора;
4.4.3.2. если качество Объекта долевого строительства не соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что привело к ухудшению качества Объекта долевого строительства;
4.4.3.3. если Объект долевого строительства построен (создан) с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования.
4.4.4. При этом Стороны пришли к соглашению о том, что указанное в п. 4.4.3 требование:
— подписывается Участником долевого строительства лично, либо представителем по нотариально удостоверенной доверенности, содержащей соответствующие полномочия;
— предъявляется Застройщику в письменном виде;
— должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение Договора и/или требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иные обязательные требования, установленные нормативно-правовыми актами, по отношению к которым выявлено несоответствие;
— должно содержать установленный Участником долевого строительства разумный срок устранения недостатков не менее 30 (тридцати) рабочих дней с даты получения данного требования Застройщиком;
— при несоблюдении указанных выше условий считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Участником долевого строительства.
Застройщик может закрыть аккредитив и вообще ничего не исполнять или требовать дополнительную оплату
Статья 5. Цена договора и порядок расчётов
5.3.1.2. Условием исполнения аккредитива является представление Застройщиком исполняющему банку подлинника настоящего Договора с отметкой о его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
5.3.1.3. Срок аккредитива — 180 (сто восемьдесят) календарных дней с даты подписания Договора.
5.3.1.4. Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится:
— при исполнении аккредитива путём оплаты по нему денежных средств на счёт Застройщика, указанный в ст. 12 Договора;
— по истечении срока аккредитива, указанного в п. 5.3.1.3. Договора;
— при отказе Застройщика от использования аккредитива до истечения срока его действия.
При этом расходы на аккредитив несёт покупатель
5.3.1.5. Расходы по оплате аккредитива Стороны несут в следующем порядке: комиссию банка-эмитента и комиссию исполняющего банка оплачивает Участник долевого строительства.
Уступка без письменного согласия застройщика невозможна. Застройщик имеет преимущественное право выкупа, но не указано, что Застройщик имеет право на выкуп уступки на тех же условиях, что и третье лицо!
Статья 6. Особые условия
6.1 …
При этом Участник долевого строительства не вправе распоряжаться получаемыми по настоящему Договору имущественными правами на Объект долевого строительства (в том числе заключать сделки, объектом которых являются имущественные права на Объект долевого строительства, а предметом — отчуждение, обременение либо возможное отчуждение в будущем имущественных прав на Объект долевого строительства третьим (физическим и юридическим) лицам), без получения письменного согласования Застройщика на такое распоряжение.
6.2. Стороны пришли к соглашению, что в случае намерений Участника долевого строительства произвести уступку прав (требования) на Объект долевого строительства полностью или частично, преимущественное право на приобретение прав (требований) Участника долевого строительства на Объект долевого строительства имеет Застройщик.
В этом случае Участник долевого строительства обязуется направить Застройщику письменное уведомление о своём намерении совершить уступку прав (требования) с указанием стоимости уступки прав и других существенных условий сделки.
Рядом с домом могут построить что-то ещё, либо «отнять» у дома котельную или парковку
6.9. Участник долевого строительства подтверждает, что он согласен на образование новых земельных участков в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела (изменения границ, уменьшения площади, увеличения площади) и иных необходимых действий по земельным участкам, на которых осуществляется строительство Жилого комплекса, в том числе Многоквартирного жилого дома, в соответствии со схемой расположения земельных участков по усмотрению Застройщика, в соответствии со ст. 11.2–11.9 Земельного кодекса РФ, и на совершение Застройщиком, в том числе от имени Участника долевого строительства, необходимых действий для государственной регистрации прав собственности и/или прав аренды в отношении вновь образованных земельных участков, государственной регистрации внесения, изменения или прекращения залога прав на земельные участки у участников долевого строительства в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости.
Пока не заплатите всё, что хочет застройщик, документы не получите
6.13. Застройщик вправе не передавать (удерживать) Объект долевого строительства до момента выполнения Участником долевого строительства денежных обязательств перед Застройщиком, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством РФ.
Новая лоджия/кладовка или вентшахта почти гарантированы
6.14. Участник долевого строительства даёт Застройщику своё согласие и признаёт его право на изменение проектной документации в части увеличения/уменьшения площади Многоквартирного жилого дома, изменения проектных решений части Многоквартирного жилого дома или полностью, изменения иных проектных решений, вносимых в ходе строительства Многоквартирного жилого дома, в том числе с дополнительным проведением экспертизы проектной документации Жилого комплекса, получением экспертизы проектной документации, и связанным с этим получением нового разрешения на строительства взамен существующего на момент заключения настоящего Договора, при условии, что такие изменения не будут влиять на параметры Объекта долевого строительства, на его назначение и на потребительские качества Объекта долевого строительства.
Любые технические ошибки, особенно в цене договора, площади квартиры и коэффициентах балкона/лоджии должны быть изменены на основании допсоглашения Сторон, но никак не по здравому смыслу
11.7. Стороны пришли к соглашению о том, что если в тексте Договора будут выявлены технические ошибки и/или опечатки, Стороны при их толковании будут исходить из здравого смысла с учётом цели Договора и содержания других положений Договора.
И, конечно же, жемчужина ДДУ — квартира без осей и координат, обозначенная на плане серой заливкой, с проектными характеристиками, которые, согласно договору, можно десять раз поменять.
