Как меняется рынок новостроек в Санкт-Петербурге
Как я провел последнюю пару месяцев, и почему карантин для меня не стал катастрофой
Вспомним, что произошло на рынке новостроек в апреле 2020. Сначала весь рынок поймал немного паники, как и мир в целом. Пандемия парализовала продажи. Рынок сократился почти до 0, но всего на неделю.
⠀
В начале апреля я провел дистанционную сделку вместе с «Северным Городом», а потом умышленно решил передохнуть, да и самоизоляция подоспела. И я перестал делать то, чем занимался раньше. Контента стало меньше, перестал звонить клиентам, да и в целом какое-то время провел полноценно дома.
⠀
При этом я видел и слышал, как мои коллеги продолжают проводить сделки с клиентами. Да, сложнее, чем раньше и не в таких объемах, но все же.
⠀
Спустя две недели, когда я окончательно устал отдыхать и восстановил свою активность в соцсетях, оказалось, что рынок то не умирал. Да, на мгновение все попрятались по домам. Да, действительно, часть населения осталась без работы. Да, наверное, в целом по объему рынок просел. Но лично я этого не почувствовал до сих пор. Но об этом позже.
⠀
Так что с рынком? Современные и ключевые игроки быстро перестроились под дистанционные сделки. Большинство топовых застройщиков придумали, как проводить дистанционные показы шоурумов.
⠀
Президент выписал нам отличную помогалку в виде ипотеки с господдержкой в 6,5%. Банки, не дожидаясь постановления, начали выдавать ипотеки от 5,9% в попытке занять свою долю рынка быстрее остальных. И все наладилось.
⠀
Конечно, бывший «эконом сегмент» просел. Те, кто раньше его покупал, потеряли платежеспособность, оставшись без работы. Но те, кто приобретал «комфорт» и «бизнес», теперь начали смотреть в сторону таких проектов.
Правда, этот сегмент упал на рынке. А я придерживаюсь простой схемы — если смогу поддерживать продажу десяти и более квартир в месяц, значит у меня все не так уж и плохо. А даже если рынок и упадет на 20% не в цене, а в объеме, то это будет восемь сделок против десяти. Я сильно переживать не буду. В подтверждение такой статистики итоги мая — на 23 число было заключено восемь сделок.
⠀
Что до прогнозов на будущее, то лично я не сторонник верить в снижение цен на недвижимость. Просто не вижу предпосылок:
⠀
1. Нет клиентов? Я не заметил.
2. Дорогая ипотека? Да нет, от 5,9% для обычных граждан.
3. У людей нет денег? Это неправда, они есть. Да, не у всех, но так было и до COVID-19.
4. Из-за уменьшения спроса застройщики буду снижать цены, чтобы привлечь покупателей? Я не вижу снижения спроса. Как минимум в сегменте «комфорт» и «бизнес». А про «элит» я вообще не говорю. Большинство топовых застройщиков, выполнили свои планы в апреле на уровне 80% от плановых показателей. И это при закрытых офисах.
5. Упадет спрос, тогда пойдут скидки. Так можно думать, но давайте подойдем с другой стороны. Представим, что у вас есть iPhone 11, вы хотите его продать и купить iPhone 12 (который скоро выйдет). Цена вашего — 11 500 рублей, а цена нового ожидаемо будет около 75 000 на старте (а может и больше). У вас есть 25 тысяч рублей отложенных с зарплаты. Но кредит вам не дадут, сейчас ваш доход не так хорош. Будете ли Вы снижать цену на 30%?
6. Почему в предыдущем пункте такой пример? Да потому, что стройка дорожает вместе с поднятием цен на стройматериалы и изменениями в экономике. Новые проекты пойду по эскроу и будут приносить денег меньше чем сейчас. Можно ли пройти этот год на спросе в 80%? Легко.
7. А вот если спрос упадет на 80%? По мне, так проще заморозить проекты и переждать, чем продать единственный свой товар. А желающие купить под уходящую в ноябре ставку по госпрограмме найдутся. Поэтому спрос не упадет.
