Концепция апартаментов: от жилья к гостинице

Почему обычное жилье превращается в гостиничный бизнес и как популярность понятий «свобода» и «время» этому способствует

Время течёт и постоянно меняет тенденции: в музыке и одежде, в увлечениях и даже в «недвижимых», казалось бы, ценностях. Но если 100 лет назад главной базовой ценностью был свой надел земли, 50 лет назад — комната в коммуналке, а 10–20 лет назад пределом мечтаний была собственная квартира, то в настоящее время молодое поколение выбирает свободу. Свободу от привязанности к конкретному месту проживания.

Самое понятие «время» стало самостоятельной ценностью. Его предпочитают тратить на саморазвитие, на увлечения, на новые знания и новые впечатления. Современные люди не хотят выбирать работу по критерию близости к дому и не хотят тратить много времени на дорогу. Менять район проживания, менять город, двигаясь по карьерной лестнице, уже не кажется чем-то экзотическим.

Ещё одним фактором, влияющим на выбор формата проживания, является уровень сервиса, который может быть обеспечен на объекте. Современных молодых людей редко вдохновляет идея о ремонте, который необходимо делать самостоятельно, зачастую они не хотят тратить время на то, чтобы подобрать мебель и другую необходимую бытовую технику. Они хотят получить всё и сразу — полностью укомплектованные апартаменты и в придачу сервис по уходу за ними. Свобода от быта и повседневной рутины — вот их лозунг. И, конечно же, полная интеграция в цифровой мир — интернет, быстрое получение информации в режиме онлайн.

На сегодняшний день доступно множество онлайн-сервисов: заказ уборки, услуг прачечной или химчистки, доставка еды и многое другое. Получение счетов за проживание, за сервис и их оплата теперь также возможны по интернету.

Апарт-отель — не дом, где надо продать квартиры, а бизнес с прицелом на десятки лет вперёд

Все эти факторы должен понимать и учитывать застройщик, ведь, в отличие от жилья, где проект от идеи до продажи последней квартиры длится три-четыре года, работа с апарт-отелем не заканчивается продажей всех апартаментов. Поскольку строится не дом — строится бизнес, в который приглашаются дольщики — соинвесторы. Задумывая такое дело, нужно всегда планировать на перспективу. Необходимо создавать объекты, понимая тенденции и тренды в спросе.

Апарт-комплекс VALO

Как в любой коммерческой недвижимости, со взрослением рынка, с увеличением его конкурентоспособности хорошие показатели доходности для инвесторов смогут обеспечить только качественно спроектированные и построенные апарт-комплексы.

Посмотрите, как за последние десять лет поменялись те же торговые комплексы. От максимально плотной планировки вещевых рынков они доросли до центров с большими общественными и развлекательными зонами. А некачественные проекты либо пустуют, либо вынуждены идти на реконцепцию. Но такое возможно при монособственнике, а в комплексе со множеством собственников это вряд ли удастся реализовать.

Для любой недвижимости локация — важный фактор успеха. Для коммерческой недвижимости значимость этого фактора в разы выше. Например, для торговли локация — это проходимость, то есть чем больший поток людей пересекает место расположения торгового комплекса, тем больше у него шансов на успех.

С точки зрения локации для апарт-отеля важны район и логистическая доступность, а не проходимость

В данном случае важным становится район охвата услугами — это способность окружающей апарт-отель территории «генерировать» поток арендаторов. Корпоративными клиентами обычно становятся находящиеся в ближайшем окружении предприятия и организации.

Хорошая логистическая доступность позволяет значительно расширить этот самый район охвата услугами. Например, расположение апарт-комплекса VALO напротив метро «Бухарестская» расширяет территорию охвата на бОльшую часть города.

Локация апарт-комплекса VALO

Базовый принцип — одинаковый комфорт для проживающих постоянно и для поселившихся на день

На этапе разработки концепции проекта VALO мы обозначили несколько базовых принципов:

• Апарт-комплекс должен быть комфортным для различных групп проживающих. Он должен подходить как тем, кто остановится на одну ночь, так и тем, кто рассматривает комплекс для долгосрочного проживания.
• Уровень гостиничного сервиса должен быть доступен для всех категорий клиентов, невзирая на формат проживания.
• Обслуживание должно быть качественным, но незаметным для проживающих.
• Уровень сервиса и безопасности должен быть обеспечен как в лучших отелях.
• В проекте должны быть заложены современные требования к информатизации.

Например, для того чтобы сделать комфортным пребывание туристов и тех, кто живёт постоянно, мы развели потоки, ввели зонирование. Две центральные секции — это гостиничный комплекс, который ориентирован на туристов и командировочных. Две боковые секции — для долгосрочного или постоянного проживания. При этом доступность полноценного гостиничного сервиса обеспечена во всех секциях.

Гостиничный сервис невозможен без большого объёма технологических зон и заложенных гостиничных технологий

В апарт-комплексе VALO мы отвели более 5000 кв. м под технологические зоны, необходимые для полноценного функционирования комплекса:

• Бельевые для грязного и чистого белья, помещения для инвентаря горничных запроектированы на каждом этаже. Для оптимизации логистики мы предусмотрели бельепровод в каждой секции.
• В подвале, помимо центральной бельевой, предусмотрели складские помещения для всего необходимого инвентаря, мебели, помещения для мусора, раздевалки и столовую для персонала, помещения для хранения форменной одежды. Для того чтобы обслуживающий персонал не создавал дискомфорта проживающим, все технологические потоки (маршруты) проходят по подвальным помещениям и позволяют попасть в любую секцию.
• Заложили места расположения помещений охраны, диспетчерской, серверной. В них будет собираться вся информация от систем контроля доступа, видеонаблюдения, охранной и пожарной сигнализации.
• Первое впечатление гость получает от зоны ресепшен и лобби. Важно, чтобы пространство лобби позволяло комфортно обслуживать потоки туристов. Мы выделили под входную зону более 300 кв. м. Это просторное помещение со вторым светом, высота потолков — 8 м.
• Полноценная гостиница отличается от гостиницы «только чтобы переночевать» ещё и наличием ресторанного сервиса. Мы запроектировали ресторан полного цикла общей площадью более 600 кв. м с кухней.
• Заботясь о таком модном сейчас ЗОЖ, мы предусмотрели на объекте фитнес-зону с 25-метровым бассейном и спа и отвели на это порядка 2000 кв. м площади.

Лобби апарт-комплекса VALO

Инвестиция в апартаменты — инвестиция в гостиничный бизнес

Ещё раз хочу подчеркнуть, что комфортность проживания в апарт-отеле закладывается на этапе проектирования. Гостиничный сервис невозможен без большого объёма технологических зон и заложенных гостиничных технологий. Инвестируя в апартаменты, нужно понимать, что вы прежде всего инвестируете в гостиничный бизнес. Поэтому оценивать нужно не только локацию, красоту здания, планировку апартаментов, но и технологическую обеспеченность бизнеса.