На что обратить внимание при покупке объектов долевого строительства
Ждать три года или покупать сейчас? Рассмотрим, как обезопасить своего клиента от ошибочного выбора и недобросовестного застройщика
В настоящее время (да и в ближайшем будущем) объекты долевого строительства будут пользоваться популярностью. На сегодняшний день это один из наиболее приемлемых вариантов приобретения жилья по ценам гораздо ниже, чем на вторичном рынке.
Но когда ваш клиент определил для себя, что будет приобретать жильё именно по ДДУ, то встаёт вопрос, а как же обезопасить его и не потерять деньги, ведь дом ещё не построен и даже котлован не всегда выкопан. В обозримом будущем подобный вопрос уже не будет перед нами стоять, но именно сейчас он особенно актуален.
Государство даёт нам срок три года для плавного перехода от системы долевого строительства к схеме проектного финансирования, поэтому у каждого есть выбор: либо приобрести объект долевого строительства сейчас, либо подождать три года и приобрести квартиру в уже построенном многоквартирном доме, но, как полагают многие эксперты, на 20–40 % дороже.
Сейчас долевое строительство — это очень выгодный вариант для многих людей, но там, где цены ниже, там есть и риски столкнуться с недобросовестными застройщиками. Поэтому давайте рассмотрим, на что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме.
// застройщик и его документация
Для начала необходимо проверить, кто является застройщиком. Нужно обратить внимание на то, сколько уже есть у данной компании построенных и сданных в эксплуатацию объектов, а также посмотреть, какие комментарии оставляют по поводу этих объектов их покупатели в интернете. Если ни самих объектов, ни комментариев вы не найдёте, то данному застройщику надо уделить более пристальное внимание.
Дальше следует зайти на сайт застройщика и поискать учредительные документы, а также дату регистрации компании. Через сайт Налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Убедитесь, что рекламные материалы не противоречат этим данным.
// разрешительная документация и проектная декларация
Разрешение на строительство выдаёт администрация района или мэрия, без него компаниям запрещено строить дома. До начала работ чиновники обязаны проверить застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме. Также надо обратить внимание на то, что если застройщик не имеет документального подтверждения прав на земельный участок, то построенный дом будет вне закона.
Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.
Вся документация также должна быть на сайте застройщика, но если её там не оказалось, то нужно запросить её в офисе компании.
Застройщик не всегда пользуется интернетом для привлечения покупателей, поэтому он может и не публиковать на сайте документацию, да и самого сайта иметь, в принципе, не обязан (хотя сейчас это редкость), но он обязан предоставить все документы по запросу.
// аккредитация в банке
Узнайте заранее, бронируя квартиру в строящемся доме, есть ли аккредитация у будущего объекта недвижимости в банках (Сбербанк, ВТБ и другие). Это не только может упростить жизнь вашему клиенту при покупке, дав возможность получения ипотеки, но и говорит о том, что с документами у застройщика всё хорошо: банки не любят рисковать и проверят всё очень тщательно.
На самом деле это пункт можно сделать первым в списке того, что стоит проверить.
// инвестор
Стоит поинтересоваться, кто инвестор или соинвестор данного строительства. Ведь от наличия достаточного количества денег у этих организаций будет зависеть, сможет ли застройщик достроить и сдать объект.
Также обратите внимание на то, есть ли у новостройки проектное финансирование от крупных банков. По сути, банк тоже становится инвестором, точнее, даёт кредит застройщику, который тот возвращает по мере продажи квартир в строящемся доме. Опять же, крупные банки очень тщательно проверяют все риски, связанные со стройкой, поэтому могут выступать гарантами надёжности застройщика.
Информацию об инвесторах, соинвесторах, а также проектном финансировании можно найти в проектной декларации.
// место стройки
Нужно узнать насколько безопасно место будущего дома в плане экологической обстановки в данном месте, а именно: что было ранее на месте будущего строительства, нет ли рядом предприятий, которые могут утилизировать вредные отходы.
// коммуникации
Стоит выяснить, кто будет заниматься проведением коммуникаций к уже построенному объекту. Ведь если это будут неизвестные компании и о них нет сведений в интернете, то и о качестве тут говорить не стоит.
// проект договора о долевом участии
Изучить детально проект договора о долевом участии в строительстве. В нём должны быть прописаны условия приобретения (срок передачи объекта, цена, срок оплаты и гарантии по эксплуатации объекта), а также ответственность со стороны застройщика.
ДДУ — договор именно между покупателем и застройщиком, а в задачу риелтора входит его проверка и, по необходимости, внесение необходимых правок, которые можно и нужно обсуждать с застройщиком.
В ДДУ обязательно указывают:
- Строительный адрес дома.
- Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
- Этаж и предварительный номер квартиры.
- Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
- Дату сдачи новостройки.
Более детально то, что в себе должен содержать договор долевого участия в строительстве, будет описано в следующей статье.
// приёмка объекта
Отнестись очень внимательно и требовательно к приёмке готового объекта. Необходимо досконально просмотреть все явные недостатки и до подписания Акта приёма-передачи предъявить требование к застройщику об устранении всех несоответствий, которые противоречат условиям, прописанным в договоре долевого участия в строительстве.
В итоге
Чтобы не стать заложником вышеописанных ситуаций, необходимо доносить до клиентов необходимость обращения к специалистам, которые не один год знают рынок нового строительства и понимают условия игры на этом рынке.
