Перспективы строительной отрасли в России

- После ухода с российского рынка западных компаний появились опасения, что строительную отрасль в РФ ждет кризис. И связан он в первую очередь с дефицитом стройматериалов. Обоснованы ли такие опасения? Из-за чего может возникнуть дефицит и на какие стройматериалы?

- В рамках пятого пакета санкций Евросоюза Брюссель запретил ввозить в Россию некоторые строительные и отделочные материалы, а именно сантехнику, керамику, лакокрасочные материалы, фасадные, светопрозрачные конструкции. По данным Минпромторга доля импортных материалов составляет всего 4% от общего объема данной продукции. Это прежде всего касается премиум сегмента. Большинство продукции производится в России, но для производства используют импортные материалы. Казалось бы, опасения по дефициту стройматериалов обоснованы. Но не все так очевидно. Да, есть иностранные компании, которые ушли с российского рынка, закрыли заводы, например, производитель цемента и бетона Holcim, японский производитель строительной техники Komatsu, бренд лакокрасочных изделий Hempel, один из мировых лидеров по производству сэндвич-панелей Kingspan, сантехнический бренд Geberit, лифтовое оборудование. Но проблема не в дефиците стройматериалов, а скорее в логистике поставок. Ситуация «пустых полок» маловероятна. Из-за санкций многие цепочки поставок стали невозможны. Требуется время на формирование новых цепочек. Ушедшие компании скорее всего продолжат свою работу в России через посредников. Цепочки поставок переориентируются на страны Азии.

- Могут ли возникнуть задержки со сдачей уже начатых проектов? И снизятся ли темпы строительства в целом?

- Если обратимся к статистике, то по данным Росстата в первом полугодии 2022 года построено на 44,2% больше жилья, чем в первом полугодии 2021г. Поэтому говорить о снижении темпов строительства нельзя.

Теперь хочу отойти от данных статистики, и сказать о темпах строительства по опыту тех строек, на которые я сама езжу, как автор проекта. Да, действительно, в марте ощущалась некая неопределенность на стройках, которые в тот момент находились на этапах отделки. Цены на импортные материалы резко возросли. Нехватки материалов не было, просто повысилась их стоимость. Но ни одна из строек, которые я знаю, не была остановлена. Напомню, что в 2020 году, когда была пандемия, то тогда некоторые постройки были остановлены на время. С апреля месяца ситуация с ценами стала стабилизироваться. И как итог, существенного снижения темпов строительства нет.

- Где девелоперы будут искать альтернативных поставщиков взамен тех, что ушли из России? Возможно ли наладить в РФ производство ранее экспортировавшихся материалов и производство оборудования/станков для таких фабрик?

- Альтернативных поставщиков взамен тех, что ушли из России, будут искать в Белоруссии, Китае, Индии, Иране. Будет переориентация в цепочке поставок на страны Азии. Как говорится, свято место пусто не бывает. Если проанализировать рынок, то можно найти поставщиков, продукция которых по качеству не уступает продукции компаний, ушедших из России. А себестоимость, возможно, будет даже ниже. Но хочу отметить: обязательно нужно развивать собственное производство и отдавать приоритет отечественной продукции, чтобы в ситуации геополитической или экономической неопределенности чувствовать себя стабильно.

- Цены на недвижимость существенно выросли с начала марта. На сколько уже подорожало жилье в среднем по рынку? Продолжится ли рост? Есть ли разница в росте в сегментах эконом и премиум?

- Все последние годы отмечался стабильный рост цен на недвижимость. По данным сбериндекс:

По данным индекса MREDC изменение стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости в Москве по ипотечным сделкам, заключенным в Сбербанке, вернулось к уровню марта 2022 г.

По данным Аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость”, стоимость 1 кв. м первички на территории старой Москвы составляет 358,3 тыс. рублей (минус 2,2% за месяц и плюс 15,3% за год). Резкий скачок цен произошел на фоне геополитической неопределенности, что вполне закономерно. Но сейчас ситуация стабилизируется. При сохранении положительной тенденции можно говорить о возвращении себестоимости строительства к исходному уровню февраля 2022 г. Цены на недвижимость сейчас стабильны. Постепенно покупательский спрос восстанавливается. Рост спроса на недвижимость эксперты ожидают к осени. Цены на недвижимость сейчас стабилизированы. Если продолжится такая положительная динамика, то в следующие месяцы можно ожидать рост спроса и ценовой устойчивости на рынке недвижимости. Но кардинального снижения цен на недвижимость ожидать не стоит.

- Есть мнение, что возможный кризис строительной отрасли может быть связан не столько с дефицитом стройматериалов, сколько со снижением ликвидности того же жилья. Так ли это? На сколько снизился спрос на жилье (есть ли разница в разных ценовых сегментах)? На коммерческую недвижимость? И чем это может быть обусловлено?

- В разных ценовых сегментах причины различны. В сегменте премиум, действительно, ликвидность жилья временно снизилась. Но в массовом сегменте ситуация другая. Доля ипотечных сделок на рынке такой недвижимости в 2021 году достигала 62%. Роль доступной ипотеки сильно возросла. При повышении ключевой ставки, объем сделок на недвижимость упал. Спрос есть, просто покупатель не готов идти на сделку. При возвращении доступной ипотеки спрос в данном сегменте восстанавливается. Тренд на снижение стоимости ипотеки наблюдается и сейчас, и участники рынка ждут его сохранения в августе.

- Какие меры поддержки со стороны государства могут поддержать спрос на жилье? Что уже есть и какие проекты рассматриваются?

- Строительство является важнейшей сферой экономики любого государства. Правительство уделяет этой отрасли повышенное внимание и готово оказать всю необходимую поддержку.

Так, одной из самых эффективных мер поддержки спроса на жилье в период пандемии стала льготная ипотека. При снижении ставок ипотека вновь станет локомотивом продаж на рынке недвижимости, особенно в доступном сегменте. С марта по июнь 2022 г. ключевая ставка уже снизилась более чем в два раза — с 20% до 9,5%. При этом ЦБ РФ не исключает дальнейшего снижения ставки в течение текущего года, что приведет к снижению ипотечных ставок.

Также принято ряд антикризисных мер по поддержке строительной отрасли:

- упрощение выводы строительных материалов на внутренний рынок, сократив срок подтверждения пригодности с 90 до 10 рабочих дней, что очень важно при санкционном давлении.

- сокращение инвестиционного строительного цикла в целом;

- субсидирование процентных ставок до 15% для застройщиков на фоне удорожания кредитов.

- продление действия эскроу-счетов в случае задержки ввода объектов застройщиком. Это позволит предотвратить появление обманутых дольщиков.