Портрет покупателя московских новостроек в 2020 году
На примере объектов ГК «Инград»
Среди покупателей квартир в проектах ГК «Инград» класса комфорт в Москве женщин и мужчин примерно поровну. Порядка 35% всех клиентов составляют люди 30–40 лет. Почти 60% из них — москвичи, а около 20% — жители Московской области.
В бизнес-классе гендерное соотношение такое же, но покупатели, как правило, старше. На возраст 35–45 лет приходится порядка 40% всех продаж. Москвичей из них — около 70%, жителей области — 15%.
Наконец, в проектах массового сегмента Московской области чуть больше женщин (52%), средний возраст покупателей — 30–40 лет (42%). Порядка 45% — жители МО, еще 25% — москвичи, а остальные — жители других регионов, сопредельных, как правило, с Московской областью.
Цель покупки
Во всех сегментах большинство квартир приобретается с целью личного пользования и проживания. В классе комфорт таких покупателей порядка 90%, в бизнес-классе немногим меньше — около 80–85%. Далее следует приобретение квартиры для детей или родителей — 5 и 10% соответственно. Инвесторов на рынке сейчас немного: порядка 2% в классе комфорт и около 5% в бизнес-классе. Часть квартир в демократичных новостройках покупается для последующей сдачи в аренду (около 3%).
Класс комфорт
Важное значение для покупателей этого сегмента по-прежнему имеет цена. Как правило, бюджет покупки ограничен, многие берут ипотеку, так что ценовые показатели проекта выходят на первый план. По этим же причинам для многих важно наличие квартир с отделкой: такая покупка дает возможность сэкономить на ремонте и аренде квартиры, а также включить цену отделки в ипотеку.
Среди важных факторов при принятии решения значится транспортная доступность. Гораздо охотнее покупают квартиры в пределах 10–15 минут пешком от метро. Важна также и инфраструктура: в бюджетных новостройках в первую очередь хотят видеть школы, детские сады, фитнес-клубы и различные сервисы с магазинами.
Покупатель в классе комфорт становится все более требовательным и «подкованным». Современные люди живут в открытом информационном пространстве, много путешествуют и видят лучшие образцы мировой архитектуры и благоустройства. Именно поэтому все чаще покупатели жилья обращают внимание на качественные характеристики проектов: архитектуру, благоустройство, отделку входных групп, высоту потолков. Однако пока эти факторы не вышли на первый план.
Бизнес-класс
В бизнес-классе на первый план выходит локация проекта и его качественные характеристики: расположение в престижном районе и хорошая транспортная доступность. Архитектура должна быть оригинальной, фасады — привлекательными, отделка мест общественного пользования (МОП) — дизайнерской, благоустройство — авторским, потолки — высокими, окна — увеличенными.
Для покупателей бизнес-класса важен вопрос безопасности. Ограниченный доступ на территорию, видеонаблюдение, круглосуточная охрана — то, что все покупатели хотят видеть в своем жилом квартале.
Инфраструктура также важна, но не только ее наличие (школы, детские сады, фитнес), но и уровень. При этом нельзя сказать, что в бизнес-классе покупатель совсем не чувствителен к цене. Да, как правило, он обладает относительно серьезным бюджетом покупки, но все же, будучи рациональным и имея выбор, в конечном счете имеет в виду и цену квартиры, сопоставляя ее с набором характеристик ЖК.
Элитное жилье
Что касается элитного жилья, то здесь важна эксклюзивность. Расположение в исторической части города поблизости от памятников архитектуры, уникальные видовые характеристики. Архитектура, отделка МОП, благоустройство — только высшего уровня, с привлечением архитекторов и дизайнеров с мировым именем. В отделке — материалы высшего качества, натуральные и дорогие.
Такие покупатели очень ценят приватность. Чем меньше квартир в доме и соседей на лестничной клетке, тем лучше. Повышенное внимание к безопасности и услугам (консьерж-сервис). Также важно техническое наполнение дома: современные инженерные системы, центральное кондиционирование, дополнительная очистка воды и воздуха, скоростные бесшумные лифты.
Самые популярные лоты:
· Класс комфорт. Проекты «Инград»
Наиболее популярным форматом квартир являются одно- и двухкомнатные квартиры, с небольшим перевесом в пользу вторых. Средняя площадь купленной квартиры — 51 кв. м, стоимость — 9,1 млн рублей.
· Москва. Бизнес-класс. Проекты «Инград»
В бизнес-классе наибольшей популярностью пользуются крупные двухкомнатные квартиры (в том числе формата 3 евро), средняя площадь — 75 кв. м, средняя стоимость — 18,9 млн рублей.
· Московская область. Массовый сегмент. Проекты «Инград»
Популярностью в подмосковных проектах пользуются однокомнатные квартиры, средние параметры: площадь — 47 кв. м, стоимость — 4 млн рублей.
Прогноз
Вероятно, предстоящий год для рынка жилья окажется непростым. Уже сейчас можно заметить, что спрос перестал расти рекордными темпами и постепенно стабилизировался. Значительная часть сделок пришлась на конец 2018-го — первую половину 2019 года, когда многие старались успеть совершить покупку, боясь роста цен после перехода на реализацию по эскроу-счетам. Это были люди, которые планировали приобретение квартиры и в конце 2019 года, и даже в 2020 году.
Кроме того, к сожалению, стабильного роста доходов населения в стране пока не намечается. Так что можно предположить, что в 2020 году рекорды спроса останутся позади, интерес покупателей будет более ограниченным. Оптимизма добавляет снижение ипотечных ставок, которое началось осенью этого года. Доступность ипотеки продолжит расти, и спрос, вероятно, будет очень зависим от этого фактора, так что именно жилищное кредитование станет основным драйвером покупательского интереса в следующем году.
Что касается предложения, то здесь не ожидается резкого всплеска. Застройщики в 2018 году получили разрешение на рекордные 21,4 млн кв. м жилья, еще несколько миллионов добавятся в 2019 году, так что новые проекты на рынке все же появляться продолжат. Однако текущий год показывает, что девелоперская активность постепенно спадает, за год совокупный объем предложения практически не изменился, реальный рост на 7% показал только массовый сегмент, но и он преимущественно пополняется за счет выхода новых корпусов, а не проектов. А после полного перехода рынка на эскроу-счета этот тренд должен будет еще укрепиться, ведь далеко не все девелоперы имеют серьезную банковскую поддержку или собственные средства на строительство одновременно нескольких проектов.
Новые требования к реализации жилья по эскроу-счетам приведут к укрупнению рынка, уйдут мелкие девелоперы, прежде всего в МО, но и Москву это затронет. Постепенно в Московском регионе сформируется костяк из 10–15 застройщиков, которые будут делить между своими проектами основной объем спроса.
Тем не менее даже текущего объема предложения хватит на годы вперед, так что о дефиците не может быть и речи. Конкуренция за покупателя останется высокой, что в конечном итоге может пойти рынку на пользу, поскольку подтолкнет девелоперов к поискам новых форматов и нестандартных решений для новых проектов.
Прошедший год довольно наглядно это продемонстрировал: в борьбе за покупателя девелоперы активно внедряли в проектах европланировки, расширяли опции отделки, дополняли проекты класса комфорт отдельными характеристиками более высокого сегмента. Выигрывает от этого покупатель, который получает возможность за ту же цену получить более качественный и интересный продукт или привлекательные условия реализации квартир.
Что касается цен, то сейчас все же больше предпосылок к продолжению их умеренного роста. За год массовый сегмент прибавил 9%, а бизнес-класс — 6%, причем первый рос планомерно, от квартала к кварталу, а второй — периодически замедляясь. В целом названные цифры близки к показателям реальной потребительской инфляции в стране, так что нельзя сказать, что цены на жилье росли опережающими темпами.
Вероятно, в ближайшем году тренд сохранится. Девелоперы будут осторожно повышать цены, следуя за ростом себестоимости строительства и строительной готовности своих объектов. При этом регулярное и значительное повышение цен смогут себе позволить только застройщики действительно успешных проектов, где разумная ценовая политика будет совмещена с хорошей локацией и транспортной доступностью, продуманной концепцией и широкой продуктовой линейкой.
