Право собственности в Таиланде: купил квартиру — теперь не знаю, моя или нет
Рассказываем о том, какие виды собственности при покупке недвижимости возможны в стране улыбок
Имею ли я право быть собственником?
В Таиланде существует два основных типа права собственности:
- Freehold (фрихолд) — полное безусловное право собственности, неограниченное по времени.
- Leasehold (лизхолд) — право собственности, ограниченное определённым сроком.
Согласно законодательству Королевства Таиланд — а именно ст. 19 «Акта о кондоминиумах» от 2008 года — из 100 % квартир в кондоминиуме (жилом комплексе с внутренней инфраструктурой) 49 % может принадлежать иностранному владельцу во freehold и 51 % — в leasehold.
Граждане Таиланда, в свою очередь, не обременены этими условиями — они имеют полное право покупать все квартиры комплекса во freehold.
Так в чём же отличие?
В любом из этих вариантов первоначальным собственником всей земли, на которой располагается сам кондоминиум, а также вся прилегающая территория, является компания-застройщик. Компания-застройщик имеет полное, неограниченное по срокам, право собственности на каждую квартиру плюс участок земли.
Далее компания-застройщик имеет право продавать не более 49 % квартир иностранным гражданам во freehold согласно законодательству. Остальные 51 % могут быть проданы в leasehold.
Документ о праве собственности называется chanot (чанот). Он выдаётся в земельном департаменте при оформлении вашей квартиры в собственность.
В случае покупки квартиры в leasehold прикладывается ваш договор купли-продажи с застройщиком, где прописано, что по истечении этого срока (30 лет) вы имеете полное право на продление ещё на два таких же срока, по 30 лет. В общей сложности вы имеете законное право выступать собственником недвижимости на 90 лет.
Зачем так сложно?
Этот закон направлен на то, чтобы иностранные покупатели не имели возможности владеть большей частью земли, на которой располагается объект недвижимости. Таким образом государство защищает граждан Таиланда, которые, повторим, имеют полное право покупать землю и квартиры в бессрочное свободное владение — на всей территории страны.
Покупка, продажа и наследство
В любом из рассмотренных выше прав собственности вы можете свою квартиру продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Никаких ограничений нет, но есть нюансы, касающиеся самой покупки.
При оформлении квартиры во freehold за регистрацию права собственности вносится дополнительно единоразовый платёж в размере 10 % от стоимости недвижимости.
При покупке во freehold покупатель обязан переводить все платежи из-за границы на расчётный счёт застройщика — эта информация затем предоставляется в земельном департаменте при оформлении права собственности. Важный момент: при покупке во freehold в своей стране покупатель будет являться официальным собственником заграничной недвижимости.
При покупке в leasehold это условие не является обязательным, т. е. можно частично оплачивать со счёта из-за границы, частично передать застройщику наличными, ещё часть — положить на счёт в тайском банке и оплачивать уже с него. Также за покупателя может расплатиться и другое физическое лицо. В общем, здесь вариантов много. Но в любом случае при покупке квартиры в leasehold покупатель в своей стране не является официальным владельцем заграничной недвижимости.
Также быть владельцем как freehold, так leasehold может любое юридическое лицо зарегистрированное за границей, либо на территории Королевства Таиланд.
Ещё один нюанс касается наследства: если во freehold недвижимость переходит по наследству автоматически родственникам по первой линии, то в случае с leasehold правила передачи необходимо прописать в контракте.
Налоги и другие платежи
Рассмотрим вопрос оплаты налога при смене собственника — это может быть продажа, дарение или наследство.
Eсли квартира куплена во freehold, налог будет составлять от 5,5 до 6,5 % от кадастровой стоимости квартиры на момент переоформления, если в leasehold — 1,1 %. При продлении leasehold через 30 лет покупатель также оплачивает налог в размере 1,1 %.
Что касается всех остальных платежей при покупке квартир в кондоминиумах, их суммы как при покупке во freehold, так и в leasehold, не отличаются. К таким платежам относятся взносы в Амортизационный фонд (Sinking Fund) и плата за коммунальное обслуживание (Maintenance Fee).
Вывод
Законодательная база Королевства Таиланд по регулированию прав собственности на недвижимость создана по примеру развитых стран — в частности, Англии и ОАЭ. Поэтому иностранные граждане, вопреки расхожему ошибочному мнению, могут являться полными собственниками недвижимости в этой стране.
