Продолжат ли дешеветь новостройки в 2023 году

Цены на квартиру ползут вниз. Продолжится ли это движение в 2023 году и до какой степени? Что может его остановить, замедлить или ускорить? Спросили у экспертов.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Предложение новостроек в Москве увеличилось за прошлый год примерно на 30–40%, а спрос сократился на 15%. Поэтому основные предпосылки для коррекции цен есть. Однако застройщики сейчас не так сильно зависят от текущего уровня активности покупателей, как до реформы долевого строительства. Более 80% зданий строятся за счет банковского кредита. Это дает застройщиком определенное пространство для выжидания, как будет меняться ситуация на рынке.

Помимо этого, власти продлили льготную ипотеку и расширили условия семейной, поэтому спрос в 2023 году может вырасти и в целом стабилизироваться. Наконец, не стоит забывать о высокой инфляции, которая может ускориться. Российские производители (особенно сырьевых товаров) могут из-за потери внешних рынков компенсировать спад прибыли за счет внутреннего спроса, что приведет к росту себестоимости строительства. Поэтому даже при сильном желании застройщикам будет трудно корректировать цены.

Я полагаю, что скорее всего ценовая динамика стабилизируется, цены будут расти, но очень медленно. При этом многие застройщики (менее ликвидных проектов) будут практиковать скидки и дисконтные акции.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine)

Цены на недвижимость определяются двумя основными факторами: спросом и себестоимостью строительства. Разберем их поэтапно.
Покупательский интерес обусловлен как уровнем доходов населения, так и готовностью граждан приобретать квартиры. Доходы в 2022 году у многих упали из-за экономических сложностей, связанный с геополитической обстановкой. Она продолжает оставаться крайне нестабильной и непредсказуемой, поэтому вряд ли потенциальные покупатели жилья в 2023 году станут богаче.

Что касается готовности выходить на сделку, то и здесь все непросто. Психологическая неопределенность заставляет ряд клиентов откладывать решение квартирного вопроса. Тем не менее он продолжает оставаться насущным — люди приходят в офисы застройщиков за информацией, оформляют ипотечные кредиты по льготным ставкам и подписывают договоры. Рынок не замер, его нельзя назвать процветающим, но он продолжает жить по своим законам. Поэтому предпосылок для существенного снижения стоимости квартир при наличии спроса на них нет.

Еще одна причина удержания цен на текущем уровне — высокая себестоимость строительства. В первой половине 2022 года девелоперы пытались справиться с дефицитом материалов, вызванным уходом с рынка крупных иностранных поставщиков.

Сейчас эта проблема частично решена, заключаются контракты с новыми игроками — преимущественно отечественными и из дружественных стран. Но по-прежнему ощущается нехватка оборудования, инженерных решений, и быстро ликвидировать данный пробел не получится. Поэтому строить и в 2023 году будет дорого, а значит, квартиры не будут дешеветь.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»)

Уверен, что в 2023 году квартиры в московских новостройках будут дорожать приблизительно на уровне инфляции. Большое значение для первичного рынка имеет сохранение льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки, которые гарантируют стабильный спрос на первичное жилье. Причем эти программы значимы не только для массового сегмента и бизнес-класса, но и для премиального сегмента. Во многих проектах премиум-класса есть студии и однокомнатные квартиры, стоимость которых укладывается в установленный государством лимит 30 млн рублей.

Также сохраняются субсидированные программы от застройщиков. Минимальные ставки по ним увеличились до 3%. Тем не менее, такие кредиты по-прежнему предполагают наиболее комфортный размер ежемесячных платежей. К тому же, повышение минимальных ставок ведет к снижению конечной переплаты.

Кроме того, многие застройщики предлагают клиентам траншевую ипотеку. Это удобный инструмент, так как покупатели до ввода дома в эксплуатацию оплачивают лишь символические взносы. В результате клиенты могут накопить средства на досрочное погашение кредита.

В то же время в стране сохраняется непростая экономическая обстановка. Реальные доходы россиян снижаются, и нет никаких предпосылок к тому, что правительство в ближайшее время сумеет справиться с этой проблемой. При этом стоимость основных строительных материалов в стране вернулась на уровень начала 2022 года. Разумеется, эти факторы сдерживают рост цен на первичное жилье.

Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»)

Финальная цена отдельно взятой новостройки зависит от ряда факторов: цены на старте, инвестиционного потенциала, стадии строительной готовности, локации, класса и так далее. Поэтому заявлять о том, что цены на все новостройки пойдут вниз будет некорректно и непрофессионально. В целом, можно говорить о продолжающемся тренде на снижение, но не столь интенсивном, как в последние месяцы прошлого года, так как застройщики уже практически исчерпали потенциал скидок и других краткосрочных акций по привлечению внимания. А покупатель, ищущий качественное жилье, не обращает внимание на скидки, а только на сам продукт.

Александр Леушин, основатель и генеральный директор Строительного холдинга «Сенатор»

Мы не прогнозируем резкого снижения цен на первичном рынке, так как застройщики, как правило, строят с применением эскроу-счетов. Это значит, что за финансовой стабильностью проекта следит еще и банк, и все изменения доходной части согласовываются с финансовым институтом. Банки же, утвердив финансовую модель проекта, крайне неохотно идут на изменения.

На данный момент мы не ощущаем спада интереса к проектам Строительного холдинга «Сенатор». Могу предполагать, что первое полугодие будет незначительно отличаться по объемам спроса от первого полугодия 2022 года, так как субсидированная ставка будет работать. Регулятор даже расширяет действие «семейной ипотеки».

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

Причин для снижения цен на рынке недвижимости достаточно много, и они пока не исчезнут. Сейчас предложение больше, чем в два раза превышает платежеспособный спрос. По законам рынка квадратные метры должны дешеветь, пока не будет достигнуто равновесие. Экономический кризис усугубляется, реальные доходы граждан пока не растут, значит равновесие достижимо в основном снижением цен.

В то же время застройщиков ограничивают обязательства перед банками о сохранении согласованного уровня доходности, а также высокие строительные издержки и необходимость получения прибыли для дальнейшего развития бизнеса. В этом случае есть несколько путей: снижать издержки, в том числе за счет нетривиальных коллабораций, понижать цены на выборочные наименее ликвидные лоты без потери маржинальности всего проекта, инициировать новые акции и предложения, в том числе совместные с банками и другими смежными отраслями.