Рынок комнат Петербурга стремится к нулю
Санкт-Петербург — столица коммуналок, но в последнее время ситуация на рынке комнат в нашем городе сильно изменилась
Сейчас все более активным спросом стали пользоваться квартиры-студии, которые вытесняют комнаты с петербургского рынка жилья. Конечно, сам сегмент как таковой не перестал существовать, но изменения происходят серьёзные — в первую очередь в сознании людей, увидевших альтернативы.
Ещё не так давно комнаты считались главной «валютой» рынка жилья. Но буквально за два-три года новостройки перетянули массовый спрос в сторону современных квартир, пусть и находящихся в спальных районах города. Роль «первой» квартиры примерили на себя квартиры-студии, которые по своим ценовым и потребительским характеристикам превосходят комнаты. Плюс ко всему петербургские застройщики каждый год сдают сотни тысяч квадратных метров квартир-студий. И всё больше покупателей предпочитают пусть и маленькую, но отдельную квартиру.
«По данным отдела аналитики и оценки группы компаний „Бюллетень недвижимости“, с марта 2015 года средняя цена квадратного метра на рынке комнат уменьшилась на 11,5 % — до 89,4 тыс. руб. за кв. м. В то время как средние цены на всём вторичном рынке за два года снизились лишь на 0,4 % и сейчас находятся на отметке 105,3 тыс. руб. за кв. м. Усреднённая комната в центре города сейчас оценивается в 1,6 млн руб., в спальных районах — в 1,3 млн руб.», — эти данные говорят о том, что покупка комнаты с точки зрения инвестиций уже совсем не выгодное предприятие. Комнаты остаются востребованными для сдачи в наём (тут же вспоминаем обо всех рисках, связанных с сособственниками и соседями), а также для покупателей, которые хотят жить в историческом центре, но не имеют возможности купить здесь себе отдельную квартиру.
Опыт последних сделок показывает, что комнаты действительно стали продаваться дольше и дешевле на 10–20 %, чем это было год-полтора назад. И, скорее всего, эта тенденция сохранится в будущем. Кроме того, из листинга видно, что сейчас на рынке остались совсем уж неликвидные предложения: либо очень хорошие (большие по площади, с хорошей локацией и ремонтом) и дорогие комнаты, которые сравнимы по стоимости с отдельными квартирами-студиями в новостройках ближайших пригородов, либо — откровенно переоценённые объекты.
Также на рынке появился некоторый объём предложения так называемых квартир-студий в центре. Чаще всего они расположены в непосредственной близости от центральных станций метро — «Площадь Восстания», «Чернышевская», «Технологический институт», «Сенная площадь», «Гостиный двор», «Адмиралтейская», «Петроградская» — и в некоторых других исторических частях города. По сути этот «новый» формат жилья — всё та же комната в коммуналке, но с установленными в ней туалетом, душевой и кухней.
Точное число таких объектов на рынке назвать сложно, но в рекламных объявлениях о продаже жилья они встречаются сплошь и рядом. Кто-то рекламирует их как комнаты, кто-то — как квартиры. По цене квартир, конечно же… Поэтому если в рекламе мы наблюдаем следующее: продаётся однокомнатная квартира площадью 23–25 кв. м на среднем этаже дома старого фонда или в доме сталинской постройки, в центральных районах города, — то речь на 99 % идёт о комнате с неузаконенной перепланировкой.
Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить они, в принципе, не мешают. Возможны конфликты с соседями снизу — чаще всего именно они становятся инициаторами разбирательств, в результате которых суд предписывает привести объект недвижимости в состояние «как было», попутно наградив штрафом в размере 100 тыс. руб. Угроза в любой момент превратиться из собственника квартиры-студии стоимостью в 2–3 млн руб. во владельца дешёвой комнаты по идее должна перевешивать желание потенциального покупателя жить с видом на Невский, но о вкусах не спорят.
