Смогут ли банкиры заменить риелторов
Кто и как скоро будет контролировать денежные потоки участников долевого строительства
Правительство РФ намерено в ближайшие годы урегулировать ситуацию на рынке первичной недвижимости таким образом, чтобы освободить вкладчиков от финансовых рисков. В связи с этим главным элементом регулирования отношений между застройщиком и покупателем становится банк. Давайте поговорим о том, хорошо это или плохо и как, предположительно, будет организована новая система.
Откуда будут браться деньги на строительство
Источник финансирования для строителей остаётся прежним — это средства конечных покупателей. Однако форма инвестирования будет изменена: покупатель отныне сможет перечислять деньги на специальный счёт банка (эскроу-счёт), а банк, в свою очередь, будет их блокировать до выполнения условий по договору купли-продажи, как вариант — до сдачи жилищного объекта в эксплуатацию.
Любой застройщик может избежать описанных выше условий, но в этом случае строительство он будет должен производить за свой счёт.
О плюсах и минусах
Описанная выше модель предполагает, что контроль за средствами, на которые производится строительство объекта, ложится на плечи банка и компании-застройщика. В этом случае ставка по кредиту с большой долей вероятности будет ниже. В этом есть безусловный плюс.
Однако есть и другой момент: ужесточение контроля за средствами со стороны банков приведёт к тому, что финансовая модель участия в долевом строительстве, скорее всего, будет изменена — так, вероятно, придётся отказаться от «котлового финансирования».
Кроме того, от застройщиков потребуют соблюдения норм расходов и детальных отчётов о затратах на строительство.
Другой минус — банки на сегодня не владеют в полной степени функциями финансового мониторинга и не в состоянии оценить риски строительства — для этого им необходимо ввести специальную строительную экспертизу. Сейчас многие банки, за исключением Сбербанка, просто-напросто отказываются от кредитования стройки.
Всё это может обернуться стрессом для участников рынка недвижимости. Хорошая новость — в том, что новые ограничения будут действовать только в отношении проектов, запущенных после вступления в силу изменений 214-ФЗ. То есть какое-то время для адаптации у участников рынка всё ещё есть.
Что будет с застройщиками
По плану законодателя, для того чтобы избежать ситуации, когда один застройщик строит несколько объектов и контролировать поток средств становится сложнее, каждая компания будет строить всего один объект.
Логично предположить, что в этом случае может наступить период «девелоперской раздробленности», то есть дробление крупных застройщиков на новые юридические лица.
Вероятно, что перемены выдержат крупные компании и те застройщики, которые способны быстро приспосабливаться к новым обстоятельствам.
Что ждёт рынок в целом
Специалисты прогнозируют, что рынок недвижимости ждёт кризисный период с последующим восстановлением и движением вверх. Контроль за финансовыми средствами дольщиков избавит сферу от недобросовестных застройщиков, с поля уйдут девелоперы, которые занимаются потоковым строительством дешёвых и низкокачественных объектов. Они просто не смогут накапливать необходимый для строительства капитал в новых условиях.
Всё это приведёт к укрупнению игроков на рынке, при этом здоровая конкуренция будет сохраняться. Объём строительства с учётом сложившихся обстоятельств станет меньше, а цены на объекты установятся на том уровне, на каком позволит уровень спроса на жильё.
В долгосрочной перспективе все эти изменения кажутся привлекательными, остаётся открытым вопрос, будет ли государство стимулировать данную отрасль экономики и сможет ли обеспечить надлежащий контроль за исполнением поправок.
Пока картина такова: застройщиков, способных строить за счёт собственного капитала, крайне мало, а значит, представители банков могут считать, что на их улицу скоро придёт праздник.
И напоследок про риелторов
Скорее всего, в новых условиях отделы кредитования банков начнут предоставлять услугу подбора квартир на первичном рынке, предлагая клиенту вместе с одобрением ипотеки варианты квартир, которые он может приобрести, а также полное сопровождение сделки.
Пока сложно судить, на каком уровне качества будет реализована данная услуга и захотят ли покупатели обращаться за подбором квартиры в банк, а не напрямую к застройщику или агентству. Но можно предположить, что в экономклассе с типовой застройкой банки попробуют примерить на себя роль риелторов и по возможности попробуют автоматизировать процесс продажи.
Банки окажутся в ситуации, когда, с одной стороны, они кредитуют застройщиков, а с другой — их покупателей. Такая ситуация однозначно сделает отрасль недвижимости крайне привлекательной для банковского сектора.
