Таунхаусы — загородная недвижимость для начинающих
В конце 2021 года президент России подписал закон, разграничивающий в законодательстве понятия «дом блокированной застройки» (таунхаус) и «многоквартирный дом». Теперь у таунхаусов есть свой правовой статус. Давайте разберемся, чем этот формат отличается от других.
В настоящее время в РФ наиболее распространены несколько видов таунхаусов. Квадрохаусы — дома, разделенные на четыре владельца, самый дешевый вариант. Дуплексы — дома для двух семей, имеющие отдельные входы. Твинхаусы, отличаются от дуплексов тем, что имеют как общие, так и раздельные жилые пространства. Самый дорогой вариант — лайтхаусы. Они наиболее приближены к коттеджу, имеют отдельный вход, собственные гараж и сад.
Основные преимущества таунхаусов — это достаточная жилая площадь (средняя 90–150 квадратов), практически городское качество инфраструктуры, хорошая экология, собственный гараж или парковка, меньшая плотность населения, охраняемая благоустроенная территория, свой небольшой участок земли, где можно разместить беседку, устроить маленький сад или огород. Это такой переходный (от городской к загородной жизни) вариант для начинающих.
Учитывая, что при переезде за город люди больше всего опасаются потерять привычный городской комфорт, именно развитая инфраструктура таунхаусов играет значительную роль в их привлекательности. Сегодня жителям необходимы медицинские, дошкольные и школьные учреждения, спортивные досуговые, торговые объекты в относительно шаговой доступности. Удаленность от города — в пределах 30 минут на транспорте или машине.
Ажиотажный спрос на формат ИЖС (индивидуальное жилое строительство) в 2020 году вызвал рост цен и в 2021 стал постепенно сокращаться, становясь более качественным. Среди всех видов ИЖС, таунхаусы — это самый экономически доступный вариант. Сблокированные дома требуют меньший участок земли, а плотная секционная группировка позволяет снизить расходы на прокладку коммуникаций и организацию инфраструктуры, что, в свою очередь, снижает и конечную стоимость постройки.
Интерес к загородной недвижимости и ИЖС также обусловлен тем, что Россия входит в постиндустриальный период развития. Увеличение количества сотрудников, работающих в удаленном режиме, растущие экологические потребности населения, все это делает мегаполисы менее привлекательными для жизни, и люди обращают внимание на периферию, города-спутники и более мелкие поселения. Поддерживает эту тенденцию развитие городских агломераций. Не стоит забывать и про фактор пандемии, санитарные ограничения, вызывающие у все большего процента населения желание избегать мест плотного скопления людей.
Еще один важный фактор — то, что во всем мире, за исключением, наверное, «азиатских тигров», растет желание сбалансировать работу и жизнь. В ОАЭ (с января 2022) и Нидерландах рабочая неделя составляет 28 и 29 часов, в Дании и Норвегии — 33, в Австралии — 34 часа. В Исландии, Британии, Финляндии и Канаде эксперименты с внедрением 4-дневной рабочей недели также показывают свою эффективность. С появлением большего количества свободного времени люди обращают внимание на свои бытовые условия и хотят сделать их более комфортными. Например, для организации эффективной рабочей зоны при «удаленке» может потребоваться дополнительное пространство.
Вдали от города лучше экология, чище воздух, низкий уровень криминальной активности, дешевле недвижимость. По стоимости не самой большой квартиры внутри МКАД, в области можно приобрести таунхаус или даже небольшой коттедж, увеличив жилую площадь. Учитывая стагнацию платежеспособности населения, переезд «за город» позволит не только улучшить жилищные условия, но и сэкономить. Вот, пожалуй, основные факторы, подогревающие спрос на ИЖС.
Отсутствующий в Земельном кодексе правовой статус таунхаусов, как вида объекта жилищного фонда, долгое время сдерживал развитие этого направления и не интересовал крупных игроков. С марта 2022 года на таунхаусы будут распространяться требования закона об участии в долевом строительстве, а также требования Градостроительного кодекса о наличии документации по планировке территории, разрешений на строительство.
Все это откроет сегмент для больших инвесторов. ДОМ.РФ также говорит о значимости развития цивилизованного рынка ИЖС. А с ростом запросов на качественные объекты и продуманные концепции рынок ИЖС становится все более привлекателен для крупнейших застройщиков, в том числе и ПИК. У многих из них уже появляются пилотные программы, растет число интересных проектов. Банки также формируют для таунхаусов специализированные финансовые продукты.
В 2022 году сегмент таунхаусов покажет уверенный рост, особенно вокруг мегаполисов. В Московской области, в первую очередь, это всем известные популярные загородные направления — Новая Рига, Рублево-Успенское, Ильинское шоссе. Привлекательны для застройки Калужское, Симферопольское и Каширское шоссе. Учитывая схему развития метро, в Новой Москве перспективными выглядят Киевское, Боровское, Варшавское шоссе.
Дмитрий Анпилогов, руководитель Проектного бюро АртПро
Необходимо разобраться в понятии, что такое дом блокированной застройки, или как его еще называют таунхаус, а также что такое многоквартирный дом и частный дом. В этом нам поможет Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Жилые дома блокированной застройки — это дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (или несколько) без проемов с соседним блоком или соседними блоками. При этом, каждый дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Принципиальное отличие таунхауса от квартиры в многоквартирном доме — наличие земельного участка в собственности.
Частный дом — это отдельно стоящее здание, предназначенное для постоянного проживания и расположенное на отдельном участке земли.
Кому подходит таунхаус?
Таунхаус — отличное решение для молодой семьи с детьми. Наличие небольшой участка открывает новые варианты для семейного досуга. Также, частыми покупателями таунхаусов бывают люди, готовящиеся к пенсии. Таунхаус дает все плюсы загородной жизни, при этом затраты на коммунальные услуги и эксплуатацию гораздо ниже чем у частного дома. Реже таунхаусы покупают как объект инвестиции.
Если резюмировать, то формат таунхауса — это история для тех, кто уже не хочет жить в квартире, но еще не готов к полноценному частному дому.
Таунхаус как объект девелопмента
Если рассматривать формат таунхауса в девелопменте, это отличный вариант для проектов с высокой стоимостью земли. Таунхаус, как решение, подойдет при использовании участков с недостаточной площадью для инсталляции многоквартирного дома, так как участок под секцией может быть минимального допустимого размера согласно законодательству и правил землепользования конкретного региона. Технико-экономические показатели у подобных проектов показывают наибольшую рентабельность. Подобная ситуация характерна для больших городов и курортных локаций.
Дом блокированной застройки также получил распространение в регионах, как формат для расселения ветхого, аварийного жилья. Небольшой участок земли, низкая себестоимость квадратного метра, а также относительная простота, скорость при получении разрешительной документации обеспечила популярность у небольших девелоперов и частных инвесторов.
Кредитование и ипотека при покупке таунхауса
Покупка таунхауса в ипотеку очень распространенное явление. Банки без проблем выдают ипотеку, в этом случае объектом залога служит объект капитального строительства и участок под ним. В связи с поправками в федеральном законе №214, девелоперы вынуждены переходить на использование эскроу счетов при заключении договоров долевого участия и финансировании проектов. Это касается домов блокированной застройки, состоящей из трёх и более секций. По этой причине на рынке не так много новых предложений из-за усложнения процедуры привлечения денег девелоперам.
Плюсы и минусы таунхауса
Несколько плюсов, которые, по моему мнению, будут по душе многим:
• Наличие своего парковочного места;
• Небольшое количество соседей;
• Наличие своего небольшого участка;
• Содержание таунхауса обходится дешевле частного дома.
Из минусов можно выделить:
• Невозможность перестройки;
• Общие вопросы при эксплуатации и ремонтах с соседями, вынужденное взаимодействие;
• Самостоятельное обслуживание;
• Содержание таунхауса обходится дороже, чем содержание квартиры;
• Покупка секции в середине со специфической планировкой, поскольку не так много естественного освещения;
• Инфраструктура, транспортная удаленность.
