Типичные ошибки при самостоятельной покупке новостройки

Почему опыт клиента хорошо работает при выборе холодильника, но зачастую приводит к ошибкам при покупке квартиры

При покупке любого товара или услуги хочется сделать оптимальный выбор по лучшей цене. Опыт покупок есть у всех, и у каждого свои хитрости: через интернет, поиск по отзывам знакомых и так далее. Когда дело доходит до недвижимости, многие проецируют имеющийся опыт и на этот товар. Только у рынка недвижимости своя специфика, и то, что работает при выборе холодильника, становится ошибкой при поисках квартиры.

Существуют типичные промахи, которые совершают покупатели, приобретая новостройки без помощи профессионального риелтора.

В этой статье я постараюсь назвать наиболее частые:

// сосед купил — и я куплю

Покупка квартиры в новостройке — стресс. Многие, пытаясь уйти от ответственности, из-за лени или устав от выбора, идут по самому простому пути — разрекламированному. О компании все говорят, везде реклама — значит, хороший вариант. Или сосед купил — значит, и мне можно брать.

Толпы покупателей ломятся в отделы продаж застройщиков, которые ведут агрессивную рекламную политику. В 2010–2011 годах крупная строительная компания «украсила» весь Санкт-Петербург рекламными щитами. В офис застройщика выстроилась очередь. Только эти покупатели стали через три года не собственниками, а обманутыми дольщиками. И теперь ждут недострой плохого качества. Недвижимость — самое дорогое приобретение. Такие вложения стоят того, чтобы хорошо разобраться в покупаемом проекте, а не слепо довериться рекламе или соседу.

// цена ниже — значит, выгодно

Низкая стоимость квадратного метра получается не потому, что строительная компания функционирует на грани рентабельности или хочет помочь всем нуждающимся решить квартирный вопрос. Застройщик всегда получит свою прибыль. Способов у компаний много: ухудшение качества строительства и используемых материалов, привлечение низкоквалифицированного персонала для сложных технологических процессов, дополнительные платежи под видом платы за бронирование, регистрации договора, более высокие платежи в управляющую компанию.

В своей практике часто слышу истории от клиентов, попавших в реестр обманутых дольщиков, начинаются они у всех одинаково: «Проверили все документы, посмотрели, что цена ниже. Значит, выгодно — и пошли покупать». С документами было всё в порядке у таких известных компаний-банкротов, как ЛЭК ГК «Город», СУ-155, СК «Импульс», О2 Development.

// выгодная инвестиция в неликвидный объект

Есть категория инвесторов-любителей, приобретающих новостройки на стадии котлована. Совершаются такие сделки под влиянием двух факторов: цена покупки, о которых писали выше, и эмоциональная составляющая «понравилось — не понравилось». Спустя два-три года клиенты с удивлением узнают, что купили неликвид. В основе любой инвестиции в недвижимость, по моему мнению, лежит не эмоциональное ощущение успеха будущей продажи, а практически математические расчёты и формулы доходности, основанные на десятках факторов.

Какие могут быть факторы? Расстояние до метро, транспортная доступность, конкуренты, наличие образовательных учреждений, поликлиники, условия и сроки сделки, юридическая чистота документов, техническое состояние дома и подъезда, социальная обстановка. Я сталкивался с инвесторами, которые месяцами не могли продать свою «удачную» покупку. Из ярких примеров моей практики: в отделе продаж застройщика клиенту пообещали, что, прямо сейчас купив квартиру в посёлке Бугры, уже через восемь месяцев её можно продать на 800 тысяч рублей дороже. При стоимости самой квартиры в 2,5 миллиона рублей за такой короткий срок получается почти 50 % доходности, когда средний процент по рынку новостроек не добирается до 15 годовых.

// район моего детства

Большинство клиентов при выборе района для покупки будущей квартиры своей мечты выбирают тот, в котором они живут в настоящий момент. К сожалению, такой принцип в выборе жилья часто вгоняет в очень жёсткие рамки. Встречаются люди, которые хотят жить только на пересечении конкретных улиц и готовы ждать годами, когда там появится подходящая квартира. Ещё хуже, когда из-за отсутствия альтернатив покупают в «любимом» микрорайоне дом с проблемами.

Привычки и близость родственников, конечно, важные критерии. Только не следует забывать в погоне за местом про технологию строительства, наличие внутренней инфраструктуры, продуманность планировочных решений, реализацию придомовой территории. Всегда сравнивайте ваш «единственный» вариант по цене и качеству с предложениями чуть дальше.

// нужно больше квадратных метров

Покупая квартиру, многие покупают метры, единицу измерения в нужном месте. Дома в одном районе, а метраж квартиры больше — надо брать. Даже когда речь идёт о домах одного класса, метры могут очень отличаться. Большинство планировочных решений, которые встречаются на рынке новостроек, были придуманы 40–50 лет назад. Двухкомнатная 60-метровая квартира от двухкомнатной 70-метровой будет отличаться только пропорциональным увеличением площади существующих помещений. Очень распространённая ошибка — покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений.

Обращайте внимание на организацию пространства квартиры. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены в соответствии с их назначением. У меня был клиент, который хотел купить 100-метровую квартиру. От этой покупки пришлось отказаться: площадь коридора в ней составляла 27 метров, а по функционалу он был ужасно реализован. Если посчитать, что средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет 100 тысяч рублей, то при приобретении данной квартиры клиент переплатил бы более 1,5 миллиона рублей за «бесполезные» квадратные метры, а потом ещё и отдал бы круглую сумму за нестандартную мебель или перепланировку.

В заключение

Хочу сказать, что покупка квартиры в новостройке — сложный процесс, требующий массу времени на получение представления о реальной рыночной стоимости квартиры, сравнение с аналогичными проектами от конкурентов, проверку самого застройщика, определение степени надёжности финансирования конкретного объекта. Каждый шаг требует опыта и знаний, и ошибка на любом этапе может привести к потере крупной суммы. Опытный риелтор сэкономит клиенту массу времени и сил — поможет приобрести квартиру мечты надёжно, быстро и просто.