Цепочка. Слабые и сильные звенья
На сегодняшний день почти 80 % покупателей недвижимости одновременно являются и продавцами
Это касается и первичной, и вторичной недвижимости. То есть чаще всего люди продают квартиру, одновременно приобретая новую и становясь участниками так называемой цепочки. Цепочка — несколько встречных сделок, связанных между собой — сегодня остаётся актуальным способом улучшения жилищных условий.
Что важно знать, чтобы не стать слабым звеном цепи?
Рассмотрим, как это происходит. У вас есть комната, которую вы хотите поменять, доплатив собственные или заёмные средства, на однокомнатную квартиру. Идеальный вариант — найти готового на обмен с вашей доплатой владельца однокомнатной квартиры. Но ему не нужна ваша комната — ему нужна двухкомнатная. А продавцу двухкомнатной нужны деньги: он хочет приобрести квартиру от застройщика по договору долевого участия.
Имеем цепочку из четырёх звеньев и строящегося объекта (он покупается отдельно от цепочки, это называется «разорвать цепь»), и если пытаться делать обмен, то у него нет шансов замкнуться: половина участников цепи нацелены не на равноценные обмены, а на улучшения с доплатами. Владельцу двухкомнатной нужны живые деньги, которые он отнесёт застройщику.
Итак, вы нашли покупателя на вашу комнату, продавец комнаты нашёл однокомнатную, продавец однушки нашёл двушку в прямой продаже — и пазл сложился. Есть первое звено — покупатель с живыми деньгами, которые, с последующими доплатами, должны перейти к последнему звену (продавцу двухкомнатной квартиры) после подписания и регистрации перехода прав по трём договорам, и есть последнее звено — продавец двухкомнатной квартиры, забирающий деньги. Теперь всем предстоит набраться терпения и дождаться перехода прав по всем трём договорам.
Как правило, все сделки в цепочке производятся в один день. Участники сделки заранее знакомятся с правоустанавливающими документами и проектами договоров по объектам в цепочке. Все заинтересованные стороны цепи собираются в том банке, где будут проводиться расчёты, производят все необходимые операции с деньгами или счетами (если в цепи используются безналичные расчёты), подписывают договоры купли-продажи и после этого подают документы на регистрацию перехода прав по всем трём объектам.
Крайними звеньями в данной цепочке оказываются покупатель комнаты, который пришёл с «живыми деньгами», и продавец двухкомнатной квартиры — объекта прямой продажи. Первый отдал свои деньги за комнату и ждёт, пока зарегистрируются все объекты цепи, а второй причитающуюся сумму получит только по завершении регистрации всех сделок в цепочке. Далее играет роль очень много факторов: без ошибок составленные договора купли-продажи, грамотно сформированные пакеты на подачу в Росреестр, адекватность и грамотность регистратора, ну и, конечно, немного удачи. По закону, регистрация договоров в простой письменной форме — это девять рабочих дней. Но, во-первых, возможны задержки из-за технических сбоев. Это чревато смещением сроков получения денежных средств продавцом двушки. И вроде всё ничего, каждый получил своё, но, допустим, на неделю позже. А будет ли ждать его застройщик и держать забронированной квартиру дольше сроков, установленных регламентом?
Во-вторых, любое звено цепочки может оказаться слабым — и не только из-за недосмотров при оформлении договоров купли-продажи, но и из-за проблем с правоустанавливающими документами или наложенными обременениями, при которых переход права невозможен. А также кто-то из участников цепочки может пойти и написать заявление о приостановке регистрации — это уже «другой уровень» проблем. В этом случае регистраторы дадут либо приостановку, либо отказ в регистрации какого-то из объектов цепи. Тут уже возникает проблема взаиморасчётов по цепи, и решать её довольно проблематично. А последний продавец, которого ждёт застройщик, денежные средства так и не получил…
Я рассмотрел не самые сложные случаи. Если добавить сюда пару ипотек в разных банках, субсидию и доверенность — представляете, какая каша заварится? И чем больше звеньев в цепочке — тем выше вероятность, что где-то есть слабое место. Впрочем, известны случаи, когда успешно складывались цепочки из пяти-шести объектов. Я лично принимал участие в цепи из десяти объектов. В общем, для того чтобы успешно проводить сделки в цепочках, риелтор должен не только своё звено контролировать, но и по возможности проверить все звенья. Обязательно обратить внимание на адекватность всех участников цепи и профессионализм коллег. И только при внимательном и профессиональном подходе цепочка не будет казаться такой пугающей и реализация задуманного пройдёт без помарок.
