Штучный товар Санкт-Петербурга: особняки под семейную резиденцию
Размышления о парадных подъездах
Каждый день в Сети появляется масса рекламы и аналитики о суперсовременных новостройках Санкт-Петербурга. Однако настоящие ценители красоты и истории Северной столицы ищут что-то поистине царское — это исторические особняки под семейную резиденцию. Штучный и эксклюзивный товар.
Какие исторические здания подходят для современной комфортной жизни? Почему подходящих особняков настолько мало? Давайте поразмыслим…
Кстати, размышлять есть о чём, и есть чем поделиться. У нас, в Prime Estate, создан целый отдел по отдельно стоящим зданиям. Подразделение родилось, когда к нашим агентам, работающим с элитными квартирами и домами, стали поступать в продажу исторические особняки. Сейчас у нас накопилась довольно большая база таких объектов.
Критерий № 1. Исходное назначение
Итак, какие особняки подходят для современной жизни? Критерий первый — исходное назначение. Надо знать, для чего было построено здание, поскольку история накладывает свой отпечаток на приспособление особняка под современное использование.
Принято считать, что любое историческое здание, охраняемое КГИОПом, является бывшим особняком с царскими палатами, парадной лестницей, лепниной и что в нём обязательно жил кто-то великий. Однако это не совсем так.
Как и сейчас, город несколько веков назад являлся смесью разного рода домов и построек. В центре возводили не только жилые особняки, но и административные здания, доходные дома, производственные площадки. Например, у нас в работе есть завод «Красный треугольник» — самая большая 100 лет назад мануфактура в Европе, завод «Арсенал», построенный ещё в петровское время. Они никогда не были жилыми.
Семейными резиденциями могут стать бывшие доходные дома и особняки. Здесь ключевое слово «могут», потому что есть много особенностей, которые не всегда удобны для современной жизни. В частности, речь идёт о планировке, подъездных путях, собственном участке, расположении.
Критерий № 2. Удобство планировки
Доходный дом — это, скорее всего, либо одностороннее, либо двустороннее здание с окнами в одну сторону — чаще всего во двор. Планировка объекта напоминает расчёску. Получившиеся при «нарезке» комнаты и шли под сдачу.
Жилые особняки — это, как правило, фасадные здания, небольшие по площади (от 500–600 до 1500–2000 кв. м). У них есть парадная часть и ряд пристроек во дворе. Самый характерный пример — особняки, выходящие с одной стороны на Английскую набережную, а с другой — на Галерную улицу. По Английской набережной расположены только парадные подъезды, через которые заходили собственники. Въезд во двор осуществлялся с Галерной улицы, где как раз и сохранилось множество арок. Это была своего рода вспомогательная часть дома.
После фасады на Галерной улице тоже стали парадными, но они сильно уступают фасадам Английской набережной. Я не говорю именно о внешнем виде, это субъективно, я имею в виду организацию внутреннего пространства.
Обычно арка, находящаяся в середине дома, разделяет дом на две части. Возникает дыра в одной из частей первого этажа, из-за которой правое и левое крыло первого этажа оказываются отрезанными друг от друга. Надо обходить через второй этаж. Дома без арок более симметричны и удобны: вы вошли — вас «встретили» парадная лестница и двери, ведущие в помещения первого этажа.
Фасады с арками менее глубокие. Обычно в «арочных особняках» нет большого зала для приёма гостей. В вариантах без арок есть такие помещения. На Английской набережной в какой особняк ни зайдёшь, всегда есть огромный зал, в который ведёт парадная лестница.
Можно привести несколько примеров из другой локации. В частности, мы продаём особняк Серебрякова на канале Грибоедова, 166а.
Особняк симметричен относительно балкона, находящегося на втором этаже. Причём понятно, что арка, как и два окна на втором этаже, были надстроены позже. Также это видно по ширине стен внутри особняка, планировке, техпаспорту, лепнине и отделке этих помещений.
К чему всё это? Таким образом мы можем определить, действительно ли тот или иной особняк был предназначен для жизни или являлся вспомогательным объектом. Отсюда можно оценить удобство для современной жизни и статус особняка.
Критерий № 3. Приватность и собственный двор
Город плотно застраивался, и у особняков, построенных в центре, есть неудобства. Во-первых, отсутствие внятного участка во дворе, где можно было бы организовать парковку, зелёную зону.
Во-вторых, особняк фасадный, значит, для тихого отдыха требуются комнаты с окнами во двор, что не всегда возможно. Если нет участка, то теряется приватность проживания в таком доме. Поэтому особенно ценятся особняки, где осталось историческое ограждение территории. Их совсем мало, но они есть, в том числе и у нас в продаже. Например, объект на улице Восстания, 45 — особняк со своим участком. Это вообще одно из немногих зданий, где сочетаются площадь, расположение, наличие собственного двора, помещений для приёма гостей и проживания прислуги. В этом плане похожим особняком является дворец Путиловой (проспект Динамо, 2), но он находится на Крестовском острове.
Критерий № 4. Расположение
Особняков с участками осталось немного. Большее их количество сохранилось на Каменном и Крестовском островах. На этих территориях менее плотная застройка. Кроме того, когда-то острова являлись загородной частью, где строились дачи с большими наделами. Данные объекты больше всего подходят под семейные резиденции. Однако и тут есть подвох, связанный с ситуацией на дорогах.
У северного берега Каменного острова располагается Приморский проспект, где движение всегда оживлённое. Гул автомобилей нарушает тишину, особенно если ваши клиенты предпочитают вид на воду. Таким образом, именно тихие части Каменного и Крестовского островов — лучший вариант для проживания в индивидуальных резиденциях. Приведу в пример особняки на Санаторной аллее, 4а, набережной Малой Невки, 35а, набережной Мартынова, 70.
Возвращаясь к Центральному и Адмиралтейскому районам — в этих локациях найти особняк под жильё почти невозможно из-за отсутствия двора и приватности. Фасадные здания, построенные в историческом центре, больше подходят под штаб-квартиры, так как в них остались парадные подъезды, парадные лестницы, а также из-за удобства эксплуатации, связанного с тем, что арки не разбивают пространство.
Чуть проще дела обстоят на Васильевском острове. Особняки с участками сохранились на линиях и за линиями, в конце Шкиперского протока, на острове Декабристов, где также встречаются старые постройки.
Заключение
Размышления о парадных подъездах, на мой взгляд, удались. Надеюсь, что они будут вам полезны. Теперь вы знаете, на какие критерии опираться при подборе особняка, если вдруг ваш клиент захочет жить по-царски. Идеальным вариантом для семейной резиденции станет жилой особняк, расположенной в тихой части Каменного или Крестовского острова, имеющий закрытый зелёный двор, удобные подъездные пути, удачную планировку и большой зал для приёма гостей.
