Юлия Васильева: «Инвестируйте свои деньги в разную недвижимость»
Очередной гостьей подкаста pro.жильё стала Юлия Васильева, эксперт по инвестиционной недвижимости. Мы поговорили с Юлией о том, куда выгодно вкладываться в 2021 году, почему стоит выбрать Крым для инвестиций, и как апартаменты могут заменить дачи.
— Насколько выгодно в двадцать первом году XXI века вкладываться в недвижимость с точки зрения инвестиций?
— В недвижимость выгодно вкладываться абсолютно всегда, вне зависимости от времени года и дня недели. Инвестиция в недвижимости — одна из самых безопасных. Но нужно правильно выбирать, что покупать. Недвижимость — один из самых консервативных видов инвестиций и один из самых понятных, стабильных и всегда растущих.
— В какую конкретно недвижимость стоит инвестировать?
— В Москве, к примеру, интересно вкладываться на начальном этапе в жилую недвижимость. Очень любопытна сейчас коммерция, интересны разные технопарки. При этом в Москве отсутствуют сервисные апартаменты. В свое время там будут крутые старты апарт-отелей с большими сильными управляющими компаниями.
Санкт-Петербург сейчас интереснее в элитной недвижимости, причем в стройке. Кроме того, Санкт-Петербург — столица сервисных апартаментов. Они здесь будут интересны и после того, как у нас утвердят законодательство по апартаментам. В этом случае прирост к цене 20% гарантирован.
Есть еще и регионы, которые активно развиваются. Казань, Краснодарский край: Краснодар, Новороссийск. Интересно вкладываться в Крым. Безусловно, придется перерыть много вариантов, но за ближайшие 3–4 года вы заработаете
столько, сколько не заработаете ни на одном регионе. Воспользуйтесь услугами экспертов на рынке недвижимости, которые помогут подобрать варианты. Только надо понимать, что Крым — это не самая краткосрочная история, на пятилетку. Мое мнение, что Сочи на сегодняшний день не так интересен, как Крым.
Сочи — это бум. Там огромное количество непонятных историй в стройке с проблемами в документах. Либо всё кристально прозрачно с хорошей доходностью, но квадратный метр стоит 600 или 700 тысяч рублей, как в центре Москвы. Я считаю, что окупаемость, которую они обещают, — девять лет в тех же самых сервисных апартаментах, это нарисованная история.
Краснодар любопытен, потому что туда будут вкладываться большие деньги. Интересная история с винным туризмом, который сейчас тоже очень активно продвигается в Абрау-дюрсо, Геленджике.
— Я правильно понимаю, что в Крыму интереснее всего купить жилье и дальше его сдавать потенциальным туристам?
— Да, вполне себе можешь сдавать, можешь купить кусок земли, что-то построить и принимать там гостей, организовать гостевой дом. Можно найти людей, которые будут заниматься управлением. Вариантов масса, зависит от ваших потребностей и желаний.
— А как быть с тем, что там проблемы с водой?
— На сегодняшний день по всему Крыму строится водопровод, который запустят через полтора-два года. С очистными сооружениями вопрос решится немного позже. Но я за этот год в Крыму была 15 раз и ни разу не испытала какие-то сложности с водой.
— Предположим, я инвестор и хочу вложить свои деньги в недвижимость. Куда бы вы мне посоветовали в первую очередь обратить свой взгляд?
— Сначала я как специалист должна задать вам несколько правильных вопросов. Например, сколько у вас денег?
— Предположим, у меня есть пять миллионов.
— Что бы вы хотели, зайти в долгосрочную инвестицию, или купить и перепродать дороже?
— Готова рассмотреть разные варианты.
— На сегодняшний день, я бы наверное вас отправила в долгую историю — в рассрочку на покупку двух апартаментов. Возможно, один мы с вами спокойно перепродали бы через год и заработали где-то процентов 30 на капитализации. А второй оставили и сдавали. Затем перешли бы в ипотеку или бы перекрыли заработанными деньгами стоимость рассрочки.
Как одно из направлений сегодняшнего дня, у нас есть старт продаж в Санкт-Петербурге и в Москве с вложениями 25 процентов сейчас и 75 процентов через полтора года без ежемесячных платежей. Если мы с вами войдем на старте, то заработаем там, где будет выше доходность на капитализации.
Обычно когда я предлагаю тот или иной инвестиционный продукт, я рассматриваю его с нескольких сторон: перепродажи, дальнейшей ликвидности этого проекта, со стороны сдачи и получения пассивного дохода, но и со стороны рисков. Например, если клиент захочет объект оставить себе, как его из рассрочки перевести, допустим, в ипотеку.
Нельзя сказать, что какой-то один формат сейчас предпочтительнее. Все очень индивидуально и зависит от желания клиента. Кто-то хочет зарабатывать здесь сейчас, а кто-то готов вложиться, рискнуть и заработать через полтора года плюс до 20–30 процентов. Я на сегодняшний день сторонник того, что живые деньги здесь и сейчас гораздо дороже стоят, чем вложения куда-то до 2023–24 годов. Максимальный срок — это конец 2022 года, чтобы у клиента уже были ключи.
— Что будет с апартаментами, когда примут долгожданный закон?
— Для покупателя сервисных апартаментов ничего не изменится, кроме того, что сработает капитализации, и у него в выписке будет написано не нежилое помещение, а апартамент. Плюс на двадцать процентов вырастет ценник.
Для покупателя, который здесь и сейчас хочет купить что-то крутое и качественное уже с социальной нагрузкой в той же Москве, например, тоже имеет смысл рассмотреть и купить апартаменты, потому что вы точно также потом заработаете на капитализации всего этого продукта. Будет по любому удорожание, потому что появится социальная нагрузка, увеличатся СНИПы и ГОСТы. Появится регистрация. Будут и другие вытекающие последствия.
— Как вам кажется, все-таки логично приравнять апартаменты к коммерческой недвижимости, к жилой или вынести в отдельный продукт?
— Меня устраивает формулировка апартаменты — это отдельный вид недвижимости. Которые ты вправе сделать коммерческой историей, чтобы они приносили тебе деньги, или—недвижимостью для себя, в которой ты будешь проживать.
Например, апартаменты, которые находится в Курортном районе — это прекрасная альтернатива тем же дачам. Летом прекрасно иметь недвижимость где-то в Сосновом бору. При этом есть сильная управляющая компания, которая будет обеспечивать твою жизнедеятельность.
Когда ко мне приходят клиенты и говорят: «Не знаю, что купить своей маме — дачу или на первом этаже или апартаменты в курортном районе», я всегда за второй вариант, он гораздо удобней. Потому что в любой момент позвонил управляющей компании, они пришли, помогли, починили. Если вы куда-то уехали, они следят за порядком и исправностью всех систем. Плюс всегда этот апартамент можно сдать. Дачу тоже безусловно можно сдать, но придется за ней следить, вкладываться.
— Если мы сопоставляем дачу и апартаменты, то могут ли апарты каким-то образом закрыть возросший спрос на загородную недвижимость?
— Я считаю, что да, апартаменты в Курортном районе могут. Именно по этой причине большое количество крупных застройщиков уходят в строительство в том же Курортном районе и на юге Петербурга. Но безусловно это будет другой вид недвижимости — просторные апартаменты, окна в пол, террасы, обслуживание на территории, ресторан. Ну то есть сочетание прелести загородной жизни с комфортом городской.
— А если человек хочет как в старые добрые времена купить на котловане что-то и перепродать, насколько эта история выгодная сегодня?
— Она выгодна и интересна в разрезе элитного жилья и бизнес-плюс. Там ценнику еще есть куда расти. Это другой порог входа, чем в стандарте и комфорте. Но никто не отменял рассрочки, которые сейчас очень популярны и без каких-либо переплат, семейные ипотеки. Всегда можно воспользоваться кредитным плечом. А в случае с инвестиционной недвижимостью иногда это очень разумно. Потому что можно взять ипотеку под 7% годовых, при том, что реальная инфляция на сегодняшний день уже 12,6%. Вы получаете выгодную процентную ставку, и это уже крутое вложение. Живые деньги, которые вы взяли у банка, уже стоят гораздо дороже, нежели 7% годовых. Получается, что даже с целью инвестиции брать ипотеку это выгодно, пока не повысилась ставка.
Если у вас условно на руках пять миллионов, раскладывайте их по разным корзинам, покупайте несколько продуктов. Что-то можно в рассрочку, что-то в ипотеку. В дальнейшем в любом случае перепродадите и заработаете.
