İMAR BARIŞI UYARINCA TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDE YAPILACAK İŞLEMLER NELERDİR ?
İMAR BARIŞI UYARINCA TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDE YAPILACAK İŞLEMLER NELERDİR ?
Bu yazı Kooperatifler Kanunu sitesi için hazırlanmıştır.
Önemli Bilgilendirme .31.12.2018 Tarihi itibari ile imar barışında süre altı ay uzatılmıştır.
Kooperatifiniz veya siteniz kapsamında imar barışı sürecinde hukuki ve mali olarak yapılması gereken işlemler ile ilgili olarak danışmanlık hizmeti almak için aşağıdaki mail adresinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.
info@ozmconsultancy.com
Çevre ve Şehircilik bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 2018–8 Sayılı genelge yayınlandı. Bu genelge yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş işlemlerindeki süreç ile ilgili açıklamalar yapıldı. ( Önemli Ekleme 12 Ekim Tarihinde bu genelgeye bazı yeni maddeler eklendi, örnek olarak yol ve park ihlalleri de imar barışı kapsamına alındı-Ek maddeleri aşağıda bulabilirsiniz)
İmar Barışında Güncel Soru ve Cevaplar
17 Eylül 2018 Tarihli güncel yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Buna göre,
1- Lİsanslı Harita ve Kadastro Mühendislik bürolar ( LİHKAB ) ve Serbest Harita Kadastro Mühendislik ve Müşavirlik Büroları ( SHKMMB) başvurularda istenecek belgeler
· Yapı Kayıt Belgesi/Belgeleri ( Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda yapının tamamı için, yapı kullanma izni bulunan yapılarda, aykırılık hangi bağımsız bölümler ile ilgili ise o bağımsız bölümlere ilişkin tüm yapı kayıt belgeleri)
· LİHKAB/ SHKMMB tarafından imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların bulunduğunun tespit edilmiş olması halinde bu kısımların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyeden alınan belge
(12 Ekimde eklenen madde ) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 04.10.2018 tarih ve E.173013 sayılı yazılarına istinaden Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar hariç olmak üzere, gerek fiilen ve gerekse plan gereği yolda veya yeşil alanda kalan veya yola veya yeşil alana tecavüzlü olan yapılar için cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinin yapılabileceği, bu tür işlemlerde zemin tespit tutanağının düşünceler sütununa ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine “3194 Sayılı Kanunun Geçici 16. Maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesine istinaden yapıldığı, yapının yola veya yeşil alana tecavüzlü olduğu ve yapının yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde belirtmenin kaldırılacağı” şeklinde belirtme yapılarak tescil işlemi yapılabilecektir.
· Tebliğin 6.maddesinin 4-b bendinde tanımlanan proje
· Tapu senedi, Tapu kaydı ve kimlik belgesi ( Yapının hazineye veya belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması durumunda taşınmazın başvuru sahibi/sahipleri adına parsel büyükse ifrazen bu mümkün değil ise hisseli olarak tescilinin gerçekleşmiş olması gerekmektedir)
Belgelerin verilmesinden sonra LİHKAB/SHKMMB ile hizmet sözleşmesi düzenlenmesi gerekmektedir. Ödenecek ücret Lisanslı Büro Hizmet Ücretleri tarifesine göre düzenlenecektir.
LiHKAB/SHKMMB tarafından yapılan inceleme sonucunda yapının yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek alanlarda taşınmazlarda tamamen veya kısmen (tecavüzlü) kaldığının anlaşılması veya ilgi (b) Tebliğin 8 1. maddesinde belirtilen alanlar dışındaki yerlere herhangi bir tecavüzünün veya Hazineye/belediyelere ait taşınmazlar üzerinde kaldığının belirlenmesi halinde bu durum düzenlenecek olan zemin tespit tutanağında belirtilerek LİHKAB/SHKMMB tarafından gereği yapılmak üzere Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne/Belediycsine gönderilir. Bu kapsamdaki başvurular tescile konu olmadığından Ek-2 Zemin Tespit Tutanağı Formu düzenlenir. Hazinenin ve üçüncü kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde kısmen tecavüzü bulunan yapılar için hazinenin/ilgililerinin muvafakati alınması koşuluyla tapu kütüğünün beyanlar hanesinde tecavüze yönelik belirtme yapılarak tapu sicilinde gerekli tescil işlemi yapılabilecektir.
Kadastro Müdürlüklerince yapılacak işlemler
Kadastro müdürlüklerine yapılan başvurularda;
1- İstemde bulunanın kimlik belgesi.
2- İstemde bulunan temsilci ise temsil belgesi.
3- Yapı kavil belgesi/belgeleri.
4- Zemin Tespit Tutanağı.
5- LİHKAB/SHKMMB tarafından imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların bulunduğunun tespiti halinde bu kısımların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden veya kurumundan alınan belge.
6- Tapu malikleri veya maliklerden en az birisi ile LİHKAB/SHKMMB arasında düzenlenmiş
olan hizmet sözleşmesİ/tip sözleşme ve fatura.
7- Sözieşmeye ilişkin tahakkuk eden damga vergisinin ödendiğine dair makbuz.
ibraz edilmesi gerekmektedir.
Başvuru sonrası öncelikle gerekli kontrollük ve teknik belge hizmet bedeli tahsili sonrasında işlem fen kaydına alınacaktır.
Kadastro müdürlüklerince yukarıdaki belgelerin varlığı tespit edildikten sonra başvuru konusu parselin zemin tespit tutanağındaki köşe koordinatlarının kadastro teknik evrakına uygunluğu, yapının tersimat kontrolü ve parsel içerisindeki konum kontrolü yapılarak Zemin T espit Tutanağının Tescil Sayfası kısmına “Tescil sayfası 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca işleğime uygun atarak düzenlenmiştir” ibaresi yazılarak kontrol ve onay ve imzalan tamamlandıktan sonra 2010/4 sayılı Genelge gereğince Zemin Tespit Tutanağı üst yazı İle fiziksel olarak, ekleri taranarak 2017/3 Sayılı Genelgeye uygun şekilde sistem üzerinden güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilecektir.
Zemin tespit tutanağının incelenmesi sonucunda, zemin tespit tutanağının ilgi (b) Tebliğ ile bu Genelgede belirlenen hususlara aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda başvuruya ilişkin belgeler LİHKAB/SHKMMB ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Söz konusu aykırılıkların giderilmesi halinde işlemlere devam edilir.
Tapu Müdürlüklerince Yapılacak İşlemler
Zemin tespit tutanağı ve eklerinin kadastro müdürlüğünce kontrolü yapılarak tapu müdürlüğüne intikali sağlandıktan sonra tapu müdürlüğüne:
l- Kadastro Müdürlüğü tarafından gönderilen Yapı Kayıt Belgesi/Belgeleri, Zemin Tespit tutanağı LİHKAB/SHKMMB tarafından imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların bulunduğunun tespit edilmesi halinde bu kısımların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden veya kurumundan alınan belge,
2- Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat. daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulun yapı maliki veya bütün paydaşlarca imzalanan ve elektronik ortamda 200 dpi çözünürlükte siyah beyaz taranmış olarak (üzerinde mimarın kaşesi vc imzası bulunan .lif formatında düzenlenmiş CD ) tapu müdürlüğüne ibraz edilen proje, (Kat mülkiyeti tesis edilmeyecek yapılar için istenmeyecektir.)
3- Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı.
4- 2014/2 Sayılı Genelge kapsamında zorunlu deprem sigortası,
5- Yapı kayıt belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırıldığına ilişkin belge (Söz konusu ödemenin yapı kayıt belgesi tarihinden sonra yapılmış olmasına dikkat edilecektir).
6- 492 Sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-13/a fıkrasında belirtilen harcın tahsil edildiğine ilişkin 59 Seri No’lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan belge.
ile müracaat edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce işleme ilişkin döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilerek tapu sicilinde gerekli tescil işlemi gerçekleştirilir.
Ayrıca, sadece kat irtifakına geçilmiş yapılarda tescilin esas unsurlarında (bağımsız bölüm değişikliği, eklemesi, nitelik, arsa payı v.b.) değişiklik getirmeyen durumlarda tek malikin talebiyle işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, kat irtifakına geçilip geçilmediğine bakılmaksızın yapılacak tescil işlemlerinde ise tüm maliklerin talebinin alınması gerekmektedir.
Yapı kayıt belgesi başvuru süreci
İmar barışı kapsamında başvurular büyük bir hızla devam ederken, bu süreçte belirsizlik bir çok konuda maalesef sürüyor. Tapu Kadastro genel müdürlüğü tarafından yayınlanan tebliğ biraz da olsa bazı konulara açıklık getirdi.
Özellikle toplu yapılar ve sitelerde başvurunun nasıl yapılacağı net olmadığı için şu ana kadar yapılan başvuruların çoğunun 1 ve 2 katlı yapılar için olduğu konusunda yapılan açıklamayı görmüşsünüzdür.
Henüz ferdileşmemiş kooperatiflerde başvurunun kooperatif tarafından yapılacağına şüphe yok. Ama tüzel kişi başvurularının nasıl yapılacağı konusunda net bir bilgi yok, büyük ihtimal yönetim kurulu kararı alınarak, yetkilendirilen yönetim kurulu üyesinin e-devlet şifresi üzerinden yapının tamamı için başvuru yapılacak. ( Bu noktada kooperatifin genel kurul gündemi v.b. konular son derece detaylı olduğu için sadece başvuru kısmı konusunda bilgi vermek ile yetiniyorum )
Ancak kat irtifak tapusu olan, kat mülkiyetine geçmek isteyen toplu yapılarda ise yapı kayıt belgesi başvuruların blok bazında yapılıp, yapılamayacağı ile ilgili muamma devam ediyor.
Benim önerim, imar kanununa eklenen geçici 16.madde kapsamında her yapı için bir yapı kayıt belgesi düzenlenebileceğinden kat malikleri toplantısı yapılarak ,her blok için, ilgili blok temsilcisinin e devlet şifresi ile başvurulmasına karar alınarak, devamında izlenecek süreç ile ilgili kat maliklerine bilgilendirme yapılabilir.
Peki Yapı kayıt belgesi bir şekilde alındıktan sonra , devam eden süreçte kat mülkiyet tapusu nasıl alınacağına tapu kadastro genelgesinde tescilin esaslı unsurlarında değişiklik yok ise tek malikin talebi ile işlem yapılabileceği ama esaslı değişiklik var ise ( Arsa payı, bağımsız bölüm değişikliği, v.b.) Kat mülkiyeti tapusu başvurusu yapılabilmesi için kat irtifak tapusu mevcut olan bütün kat maliklerinden muvafakkat veya vekaletname alınması gerekmektedir. Peki kat maliklerinden herhangi biri bu vekaleti vermez ise bütün bu süreç boşa mı gidecektir ?
Bu noktada benim görüşüm 634 sayılı kat mülkiyeti kanununda yönetim planı değişikliği için nasıl bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranıyorsa burada da esaslı değişiklik olsa dahi en fazla bu çoğunluk aranmalıdır.
Genelgeden sonra hazırladığımız en son mevzuata göre güncellenmiş makaleye aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.
İmar Barışı ve Kooperatifler-Çözüm Önerileri-Mali Müşavir Evren ÖZMEN
2018–8 Tapu Kadastro Genelgesinde 15.01.2019 Tarihinde eklenen maddeler
(15.01.2019 tarih 23294678–120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) Hazinenin veya üçüncü kişilerin muvafakati olmadan tescil işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden dolayı; işlem LİHKAB/SHKMMB de iken ilgililere bu hususta gerekli bilgilendirme yapılarak, üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü durumlarda Kadastro Müdürlüğünce zemin tespit tutanağına imza almak veya noterden onaylı muvafakatnameyi ya da birden fazla bloklu çok sayıda malikli yapılarda kat malikleri kurulunca bu yönde alınmış kararına ilişkin karar defterinin noter onaylı örneğini tutanağa eklemek suretiyle; hazine taşınmazına tecavüzlü durumlarda ise yine Kadastro Müdürlüğü tarafından Milli Emlak Müdürlüklerine yazılı sorularak alınacak muvafakat akabinde işlemlere devam edilecektir.
(15.01.2019 tarih 23294678–120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) Tarım arazileri üzerine yapılan yapılar için imar barışı kapsamında cins değişikliği yapılabilmesi için Tapu Dairesi Başkanlığının 12/06/2014 tarih ve 34306 sayılı “5403 Sayılı Kanun Uygulamaları” konulu Genel Duyurusunun “D- Tarım Arazilerinde Teknik Nitelikli İşlem Talebi” bölümüne göre İl/ilçe Tarım ve Orman Müdürlüklerinin uygunluk görüşünün Kadastro Müdürlüklerince işlem öncesi alınması gerekmektedir.
(15.01.2019 tarih 23294678–120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) Mülkiyeti kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar, mülkiyeti Hazine adına kayıtlı olup, kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisli yapılara ait taleplerde; zemin tespit tutanağının ilgili kurumun bünyesinde çalışan harita mühendisi sorumluluğunda yapılması, ilgili kurumun bünyesinde harita mühendisi bulunmaması durumunda Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları veya Serbest Harita Kadastro Mühendislik ve Müşavirlik Bürolarından hizmet satın alınmak suretiyle yaptırılması gerekmektedir. Yasal muafiyeti olan kurum ve kuruluşlardan teknik belge ve kontrollük bedeli alınmayacaktır.
(15.01.2019 tarih 23294678–120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) Mülkiyeti Hazine adına kayıtlı bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edilen yapılara ait cins değişikliği taleplerinde; talebin Hazine adına Milli Emlak Müdürlüklerince yapılması esastır.
(15.01.2019 tarih 23294678–120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Değişik Paragraf) Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemi yapılabilmesi için söz konusu yapıların tabi olduğu özel kanunlarda (6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerine izin veriliyor olması gerekmektedir. Bu itibarla mevzuatı gereğince işlemler öncesinde diğer kurumlardan izin/muvafakat alınması gereken durumlarda gerekli yazışmalar yapılarak işlemlere yön verilecektir. Söz konusu taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün iken, ilgili idaresince mevzuatı gereği işleme uygunluk verilmemesi halinde idaremizce işlem yapılması mümkün olmayacaktır.
(15.01.2019 tarih 23294678–120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 2 inci maddesinin “d” bendi kapsamında riskli yapı olarak tanımlanmış olup, üzerinde riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkılmasına karar verilen yapı için yapı kullanma izni yerine geçecek yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
(15.01.2019 tarih 23294678–120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan ve imar planında da “Toplumun Yararlanmasına Ayrılan Yapı ve Turizm Tesisi” alanı olarak ayrılan ve tapu kütüğünde de belirtme yapılan taşınmaz için yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi, Kıyı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde Toplumun Yararlanmasına Ayrılan Yapı ve Turizm Tesisinde ilgili İdarece bu belirtmenin terkini sağlanmadıkça taşınmazın cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün bulunmamaktadır
Deprem Riskini Lütfen unutmayalım !!!
Bu sürecin sonunda deprem riski taşıyan konutlarda yapılarını kayıt altına alan vatandaşların kentsel dönüşümden vazgeçmeyeceğini nasıl emin olunabiliyor ?
Yapı kayıt belgesi verilen yapıların ne kadarı depreme dayanıklıdır , bunun tespitini yapmak için en azından kat mülkiyetine geçişte yapı denetim istenemez miydi ?
Yapı ruhsatlarında mimar ve mühendislerin imzalarının olduğu bölümlerin kaldırılması ile ilgili tepkiler sürerken, üzerine bir de imar affı sürecinde kısmen devre dışı bırakılmaları ne kadar mantıklıdır ? diye sormadan edemiyorum
Mali Müşavir Değişikliği sürecinde yapmanız gereken işlemler ile ilgili makalemize linkten ulaşabilirsiniz.
Danışmanlık ve Mali Müşavirlik hizmeti almak için: evrenozmen@ozmconsultancy.com
Saygılarımızla
