Bernadett Borsos
Apr 21, 2018 · 3 min read

ÁFA levonás ingatlan beszerzése esetén:

Az alábbi cikkben az ingatlanok vásárlásával kapcsolatos áfa levonási szabályokat tekintjük át röviden.

Ingatlanok esetén többféle áfa kulcs is felmerülhet, de mi most csak az esetleges adólevonás témakörét járjuk körül.

Cégek esetén az egyik legnagyobb beruházás tárgya gyakran ingatlan. Mivel nagyobb összegekről beszélünk, így az azt terhelő áfa is jelentős összeg lehet, nem mindegy, hogy visszaigényelhető-e vagy sem.

Ha cégként ingatlant szeretnénk vásárolni az áfa csak akkor merülhet fel, ha:

- Egyrészt adóalanytól vásárolunk.

- Másrészt:

◆ vagy új ingatlant vásárolunk,

◆ vagy ha az ingatlan nem új, akkor viszont olyan adóalannyal szerződtünk, aki választotta az adókötelessé tételt az ingatlan értékesítésére.

Fő szabályként ugyanis elmondható, hogy az ingatlanok értékesítése adómentes (Áfa tv. 86.§.), kivéve ha az ingatlan újnak minősül. Új ingatlan alatt az olyan ingatlanokat értjük, amelynél nem történt még meg az első jogerős használatbavétel, vagy még nem telt el két év az erről szóló határozat jogerőre emelkedésétől számítottan.

A fő szabálytól eltérően azonban választható az adókötelessé tétel a nem újnak minősülő ingatlanok értékesítésére.

Nagyon körültekintőnek kell lenni az adókötelessé tétel választása során, mert ingatlan értékesítés esetén egy speciális szabály lép életbe:

Ha az eladó adóalany választotta az adókötelessé tételt ingatlan értékesítéseire, akkor az a fordított adózás szabályozása alá fog tartozni az áfa törvény 142 §. alapján.

Ha cégként cégtől vásárolunk ingatlant, olyan adóalanytól, aki választotta az áfa kötelessé tételt, akkor adómentes számlát fogunk kapni fordított adózás megjegyzéssel. Ez azt jelenti, hogy számlabefogadóként az adót nekünk kell fizetendő adóként bevallanunk, ezzel szemben meg van a lehetőségünk arra, hogy levonható adót is érvényesítsünk, így az áfánk egyenlege 0 lesz.

Az áfa megítélés szempontjából külön kell kezelnünk a lakó és a nem lakó célt szolgáló ingatlanokat.

Lakóingatlan:

Az áfa törvény 124 §. értelmében lakóingatlant terhelő áfa, illetve minden lakóingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás tételes adólevonási korlátozás alá esik.

Azonban ezt a korlátozást feloldja, ha igazoltan továbbértékesítési vagy bérbeadási célból vásároltuk az ingatlant, és mi is választottuk ezen tevékenységekre az adókötelessé tételt.

Így az a vállalkozó, aki vett áfásan egy lakóingatlant értékesítés vagy bérbeadás céljából, úgy, hogy ő maga is választotta ezen tevékenységeire az adókötelessé tételt, akkor a beszerzést terhelő áfát levonásba helyezheti.

Ha azonban nem választja az értékesítésre vagy bérbeadásra az adókötelessé tételt, akkor nem helyezhető levonásba az áfa, hiszen nem lesz belőle áfaköteles bevétele. Illetve akkor sem, ha ezt a lakóingatlant csupán saját használatra vette.

NEM lakóingatlan:

Nem lakóingatlanként bejegyzett ingatlan esetében más a helyzet. Ezen típusú ingatlanra nincs tételes adólevonási korlátozás a törvényben, tehát ha csak telephelyként használja egyéb adóköteles tevékenységéhez a gazdálkodó szervezet, abban az esetben is levonható az áfa.

Az általános forgalmi adó levonhatóságát mindig a felhasználás célja dönti el.

◆ Ha az ingatlant adóköteles tevékenységünkhöz használjuk fel, például telephelyet hozunk létre, akkor az adó levonásba helyezhető.

◆ Ha későbbiekben eladásra szánjunk, akkor a döntő az, hogy választottuk-e az adókötelessé tételt vagy sem. Ha választottuk, akkor az adó szintén levonható.

◆ Ha bérbeadási célból vásároltunk, akkor lehetőségünk van adózási mód választására, ugyanis a bérbeadás adómentes ügyletek közé tartozik, de itt is lehetőség van az adókötelessé tételre.

Tehát összefoglalva, ha kapcsolódik az ingatlan hasznosításához olyan bevételünk, amellyel kapcsolatban áfa-fizetési kötelezettségünk keletkezik, akkor a beszerzés áfáját levonhatjuk.

Felhívjuk a figyelmet, hogy mindegyik ingatlan típus esetén van egy, úgynevezett 240 hónapos (20 éves) figyelési idő, amíg az áfa levonhatóság vizsgálható. Ha a hasznosítás módjában változás lépett be, akkor korrigálnunk kell a levonható adónkat, melynek következtében plusz visszafizetendő áfánk keletkezhet, de akár adót is visszaigényelhetünk, ha korábban ezt nem tettük meg.

Kérdése van? Keressen minket bizalommal! MEYER & LEVINSON

Meyer & Levinson sztorik

A világ legátütőbb eredményeinek egy része üzletemberektől származnak. Üzletemberként nem könnyű eredményesnek lenni. Folyamatos hegy- és völgymenetek között kell fenntartani az eredeti inspirációt. Nemcsak könyvelünk és tanácsadunk, blogunkban arra törekszünk, hogy inspiráljunk.

Bernadett Borsos

Written by

Meyer & Levinson sztorik

A világ legátütőbb eredményeinek egy része üzletemberektől származnak. Üzletemberként nem könnyű eredményesnek lenni. Folyamatos hegy- és völgymenetek között kell fenntartani az eredeti inspirációt. Nemcsak könyvelünk és tanácsadunk, blogunkban arra törekszünk, hogy inspiráljunk.