Gayrimenkul Yatırımı: Temel Analiz

Bu yazıya başlarken; maliyetler, gayrimenkul sermaye iradı, banka kredisi, kiracının kredi riski, kredi oranları ve hesaplamaları, kira çarpanları, ipotekler vb. konulardan bahsetmeyi planlıyordum.

Fakat öncelikle, yeni üniversite mezununun i) ev satın alma kararına nasıl vardığını ve ii) bu yatırım kararının risk alma kapasitesi üzerindeki etkilerini incelemek istiyorum.

i) Ev Satın Alma Kararı

Üniversiteden mezun olup ilk işine giren genç bordrolu, koşa koşa banka kredisi çeker ve yatırım hayatına bir apartman dairesi satın alarak başlar.

Ailesinin, ‘kira ödeme, eve gir’ şeklinde sıklıkla tavsiyede bulunduğu, hatta peşinatını vererek Devlet yardımı kıvamında teşvik verdiği bu meşhur gayrimenkul satın alımı, işte böylece geçekleşir.

Genelde yatırıma çok detaylı bakılmaz. Önemli olan yıllardır işittiği ‘bir mala gir’, ‘borca gir’, ‘aman mutlaka bir şeye gir’ şeklindeki finansal tavsiyelere uymak ve üzerindeki baskıyı hafifletmektir.

Borcu olan ama evi, arabası da olan adam; nakit parası olan ama toplu ulaşım kullanan adama göre toplumca daha zengin ve başarılı görülmüştür.

Genel inanış, maaştan tasarruf edilerek biriktirilen paranın çarçur olabileceği yönündedir.

Neden çarçur oluyorsa…

O yüzden, bankaya yıllarca faiz geri ödemesi yapılarak ipotekli bir gayrimenkul satın almak, artık kaçınılmaz bir sondur.

ii) Risk Alma Kapasitesi

Öncelikle şunu bil! Gayrimenkul likit olmayan bir varlık türüdür.

Yani istediğin an satıp, nakde çeviremezsin! Hızlıca satmak istersen, piyasa fiyatının altında bir bedele razı olman gerekir.

Hayatının gençlik döneminde likit olmayan bir varlığa, banka kredisi ödeyerek sahip olmaya çalışmak ‘risk alma kabiliyetini’ oldukça düşürecektir.

Çalıştığın işyerine olan bağımlılığın artacak, kendinden taviz vermene yol açacak, iş değiştirme veyahut girişimde bulunma opsiyonların azalacaktır.

Yukarıda bahsettiğim opsiyonlar kafanda zaten hiç olmayacak, beynin oto pilotta çalışacaktır. Aslında kendine zorunlu bir konfor alanı yaratarak, çaresizliğe boyun eğmiş bir konumdasındır artık.

iii) Dayanamadım! Gayrimenkul Yatırımı Çocuk Oyuncağı Değildir.

Şunlar üzerinde bir düşün:

Kiralar, ev fiyatlarına göre nasıl?

Kredi faizleri, kiraya göre nasıl?

Ev fiyatları ucuz mu? Neye göre ucuz?

Ev alırken ne kadar tapu harcı ödeyeceksin?

Emlakçı komisyonu ödeyecek misin?

Banka, anapara üzerinden yüzde kaç kredi tahsis komisyonu alacak?

Kredi faizleri ne durumda?

Kredi faizleri düşünce, ev fiyatları artar. Orada optimum nokta nedir?

Bankanın sana kredi vadesi boyunca hayat sigortası yaptıracağını ve bunu sana ödeteceğini biliyor musun?

Kiracının kredi riskini ölçmelisin. İyi kiracı bulabilecek misin?

Kötü kiracı evini mahvederse dava mı açacaksın?

Kira sözleşmesi yazmalısın. Matbu sözleşme kullanma!

Kira üzerinden vergi ödeyeceksin. Net kira gelirin ne kadar olacak?

Binan sağlam mı? Bölge sağlam mı? Zemin sağlam mı?

İmar planını gördün mü? Bina ona uygun mu yapılmış? Binan yıkıldıktan sonra aynı M2 daireye sahip olabilecek misin?

Bina kaç yıllık? Binayı kim yaptı?

Apartmanın demirbaş giderinden sen sorumlusun, biliyorsun değil mi?

DASK ne? Evi sigortalamanın maliyeti nedir?

Ve daha birçok soru ve analiz…

Son Söz:

Nakit, nakit benzeri varlıklar veya pasif gelirler, finansal bağımsızlığa seni götürecek temel varlık sınıflarıdır.

Ne demişler:

Cash is King!