[看屋筆記] 新店區公所 / 捷運理仁

週六經過中華路，發現原本醫流那間店變成預售屋接待中心了，這是我們之前在新生街看到的都更案，沒想到也開始賣了，全球政府大撒幣，房地產風生水起啊！要好好記錄這一刻。

捷運理仁位於新店新生街上，主打捷運宅，建案距離新店區公所站只有300公尺左右，無論從北新路或從中華路穿過霞飛大道都能很快到達，約只要3分鐘路程，除了離捷運近，新店區運動中心也即將落成，健身地點近又方便；離開新生街右轉北新路走一段就是光明街美食街，生活機能非常棒。

這個建案的基地不大，就是1.5棟的老公寓大小（基本上小得很），地上12樓，地下3樓，總共37戶，1樓有兩個店面，因為基地小，汽車和機車都需開車走專用電梯進出，部分車位是機械式的，可以不買車位。由於7、8兩層已給地主選走了，目前能選的戶別其實沒有很多。

我們看房一向是以室內25坪左右、3房為鎖定目標，這個建案雖有37坪的物件，但只剩頂樓一間，2房26坪也只剩11樓一戶，其餘都是更小的坪數，要注意的是這是108年前建照，雨遮是計價的。這個建案的建商和中華路上的捷運楓華是恆合建設，雖然不是上市建商，但成交價也逼近60萬，跟央北重劃區的建案差不多，但跟捷運楓華(6X萬)和新店區公所對面的冠德創新殿(7X萬)相比，還是比較便宜的(看了一輪央北，我覺得我對錢的價值觀都歪了)。

我們一開始和代銷大姐談得有點冷，但不知怎麼談到投資房地產的話題，氣氛就熱了起來。代銷大姐除了賣房，自己也跟著銷售的建案找選喜歡的預售屋物件做投資，比如捷運楓華，他自己在銷售時也買了一戶，交屋後就可以收租增加現金流。

大姐的心法是沿著捷運買低總價的新房子，比如一房或二房的小屋，這樣比較好出租，離捷運近，也好脱手。地點對了，有些許瑕疵的房子，仍然可以買入，這樣利用2–3成的頭款和寬限期，可以拉動4-5倍的財務槓桿，只要房價漲10%，我粗算一下，差不多可以產生5成左右的獲利，聰明如你，應該以了解以投資房產為業的人怎麼生存的？只是投資物的持有時間較長(時間是風險)，金額大(槓桿也是風險)，眼光也需要精準，還有一點很重要，就是能忍受瑕疵。自住客找房時間長多又猶疑，尤其剛開始找房的人總想盡善盡美，遠不如以投資房產為業的人來得快狠準，自然很難在市場跟投資客競爭好物件。

除了談到投資，我們也談了一些都更的事，都更在台灣是超級難談成功的，當然，每個人都有自己的想法，但有時候錢反而好處理，是時間不等人，時間一但錯過，就只能扼腕了。