Ater Venezia: l’abbandono dell’edilizia residenziale pubblica nella Città Storica, 2011–2018
Autore: Orazio Alberti
Questo articolo è un estratto sintetico di uno studio più approfondito che puoi leggere a questo link.
Il materiale che presentiamo prende spunto dalla “Camminata di riappropriazione dell’abitare”, promossa dall’Osservatorio Civico sula Casa e la Residenza (OCIO), svoltasi a Castello il 19 ottobre 2019.
Una delle tappe del percorso è stato il nucleo abitativo di Quintavalle, uno dei più antichi insediamenti dell’edilizia popolare a Venezia, oggi gestito da Ater: un quartiere abbandonato ormai da moltissimi anni, manutenzione assente, da 25 a 30 abitazioni, su un totale di 84, vuote da troppo tempo, degrado diffuso, pantegane negli orti non più curati.
Dopo alcuni incontri con i residenti in preparazione della camminata ci siamo chiesti: negli ultimi anni quanti interventi di manutenzione straordinaria e recupero ha realizzato Ater nella Città Storica di Venezia?
Abbiamo cercato di rispondere a questo interrogativo andando ad analizzare le fonti ufficiali, reperibili nel sito dell’Azienda alla sezione “Amministrazione trasparente”: i bilanci di previsione 2011–2019 e i bilanci consuntivi 2011–2018.
Sommario:
- Interventi programmati, in corso e ultimati nella Città Storica di Venezia, dal 2011 al 2018
a) Gli interventi di recupero edilizio
b) La manutenzione straordinaria
c) La manutenzione ordinaria - Il Programma triennale degli interventi 2019–2021
a) Venezia: costi di restauro e vendite
Interventi programmati, in corso e ultimati nella Città Storica di Venezia, dal 2011 al 2018
Nel 2017 Ater gestiva nella Città Storica 2.040 abitazioni, 506 nelle isole e nel litorale, 2.638 nella terraferma veneziana, per un totale di 5.184 abitazioni nel Comune di Venezia, di cui 791 sfitte perché non abitabili, in quanto necessitano di lavori di manutenzione come la messa a norma degli impianti o la risoluzione di situazioni di criticità igienico sanitaria e di salubrità.
È un patrimonio vetusto, con un’età media di 80 anni; nella Città Storica di Venezia una quota considerevole di abitazioni è stata edificata tra fine Ottocento e inizi Novecento. Abitazioni, quindi, che richiederebbero una costante manutenzione.
Tra il 2011 e il 2018 Ater programma interventi di recupero edilizio e manutenzione straordinaria su 296 abitazioni, di cui 190 sfitte. L’investimento complessivo previsto è pari a circa 10,5 milioni di euro.
Andando a verificare lo stato di avanzamento dei lavori finanziati ci si rende però conto che nel periodo considerato solo una quota minima degli interventi programmati — meno del 10% — è giunto a conclusione.
Gli interventi di recupero edilizio
L’unico intervento di recupero edilizio, in corso, interessa un edificio con 19 alloggi localizzato nella parte orientale dell’isola della Giudecca, in Campo Marte. L’intervento, iniziato nel 2007, è rimasto fermo per anni. I lavori, ripresi nel giugno 2019 avrebbero dovuto concludersi a dicembre dello stesso anno. In questo momento (gennaio 2020) l’intervento non si è ancora concluso, a tredici anni dalla sua programmazione.
La manutenzione straordinaria
Sono due gli interventi ultimati:
- il primo in Sacca Fisola, Calle Boseghe, un intervento in programma dal 2011. I lavori, rinviati di anno in anno, sono stati terminati nella seconda metà del 2019;
- il secondo intervento, ultimato in tempi celeri (programmato nel 2012, concluso nel 2013) ha interessato la manutenzione straordinaria, finanziata dal Ministero dell’Interno, di 7 alloggi sfitti destinati a immigrati.
I restanti interventi sono: o tutti rinviati al Programma triennale degli interventi 2019–2021 (172 alloggi), o non sono stati finanziati, nonostante fossero inseriti nell’elenco di lavoro annuali (84 alloggi).
Quasi tutti questi interventi sono stati finanziati con il Piano Strategico delle Politiche della Casa nel Veneto, per attività da realizzare nel periodo 2013–2020.
Facendo affidamento sui contributi richiesti, Ater nel 2014 programma per la Città Storica e le isole interventi su 133 alloggi sfitti da avviare nello stesso anno.
Il Piano Strategico poggia però su basi poco solide: le risorse finanziarie disponibili per far partire gli interventi.
Gli stanziamenti regionali destinati al finanziamento degli interventi si sono rivelati aleatori e i problemi di liquidità hanno comportato un continuo rinvio delle erogazioni.
Le risorse economiche proprie, messe in campo da Ater erano da reperire da un lato attraverso un piano straordinario di vendita degli alloggi agli inquilini, o tramite asta pubblica se sfitti, dall’altro grazie alla revisione dei canoni di locazione. Entrambe queste operazioni sono fallite: nel quadriennio 2015–2018 gli alloggi effettivamente venduti sono stati 106, contro una previsione di 100 vendite all’anno; la riforma dei canoni di locazione non ha avuto seguito e sarà attuata solo con la L.R.39/2017, che ne riprende i fondamenti. Nel frattempo, sempre tra il 2015 e il 2018, i fitti medi sono rimasti stabili e la morosità è salita da 5,7 milioni a 6,7 milioni di euro annui.
Anche la Regione Veneto prende atto che il Piano Strategico non procede e la Giunta regionale nel 2015 rinvia una prima volta i termini per l’avvio delle opere finanziate, ma questo rinvio non è sufficiente. Conseguentemente, nel 2018 decide di prorogare ulteriormente l’avvio degli interventi ancora non iniziati, tra il 2018 e il 2020.
La manutenzione ordinaria
Nel biennio 2017–2018 i finanziamenti impegnati annualmente per la manutenzione ordinaria sono pari a 3,2 milioni di euro, di cui 1,2 milioni per la Città storica e le isole.
Molti dubbi sull’effettivo importo dei lavori ultimati (non rendicontati) nascono dalla lettura dei dati contenuti nei bilanci consuntivi e relativi ai finanziamenti effettivamente spesi per tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria: 0,8 milioni di euro nel 2017; 1,8 milioni nel 2018, importi di molto inferiori a quelli programmati per la sola manutenzione ordinaria.
Riassumendo
- deve ancora essere ultimato l’intervento di recupero di un edificio con 19 alloggi in Campo Marte alla Giudecca, che doveva essere concluso nel 2011;
- tra il 2011 e il 2018 nella Città Storica di Venezia, l’Ater è riuscita a ultimare solo due interventi di manutenzione straordinaria per un totale di 21 alloggi, di cui 7 sfitti;
- il Piano Strategico per la casa 2013–2020, varato dalla Regione Veneto, si è rivelato un fallimento: dei 133 alloggi da recuperare, programmati nel 2014 da Ater, nemmeno uno è stato ultimato, anzi, di rinvio in rinvio, nessun intervento al 2018 è stato nemmeno avviato;
- anche la manutenzione ordinaria degli edifici e delle abitazioni è ridotta ai minimi termini: 1,2 milioni di euro l’anno nella Città Storica e nelle isole, dove Ater gestisce circa 2.500 abitazioni molto vetuste;
- va comunque sottolineato che la mancata manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica è l’esito finale della totale sottovalutazione delle problematiche relative all’abitare sociale da parte dello Stato e della Regione, che si traduce nell’assenza di programmi pluriennali di intervento e in una cronica carenza di finanziamenti che hanno provocato il diffuso e pesante degrado del patrimonio pubblico, in particolare delle abitazioni sfitte e mai recuperate.
Il Programma triennale degli interventi 2019–2021
Veniamo all’oggi e alle prospettive per il prossimo futuro.
Tra il 2019 e il 2020 Ater ha in programma il restauro nella Città Metropolitana di 710 alloggi di cui 203 sfitti.
L’effettiva ultimazione di tali interventi, che rappresenterebbe sicuramente una significativa inversione di tendenza rispetto all’assoluta modestia delle realizzazioni degli anni precedenti, è comunque tutta da verificare. Anche in bilanci precedenti presidenti e commissari straordinari dell’Ater avevano formulato previsioni di interventi, poi rinviati di anno in anno e ancor oggi non avviati. Bisognerà quindi aspettare la pubblicazione del bilancio consuntivo 2019 per capire quanti degli interventi programmati saranno giunti a conclusione e quante abitazioni saranno state messe a disposizione dei richiedenti di alloggi ERP.
Per il momento possiamo solo constatare che la gran parte degli interventi programmati a Venezia e nelle isole nel triennio 2019–21, 128 alloggi, sono stati finanziati con il Piano Strategico regionale nel 2013. Se saranno mantenute le scadenze temporali, l’avvio dei lavori avverrà sette anni dopo l’approvazione della legge di finanziamento.
Analoga considerazione per i lavori su 21 alloggi sfitti finanziati con la L.80/2014 “Programma di recupero e razionalizzazione degli immobili e degli alloggi di edilizia residenziale pubblica” che, sempre che siano rispettate le scadenze, saranno avviati nel 2019.
Nel dicembre 2018 la Regione Veneto emana un bando per l’attribuzione di una nuova tranche di finanziamenti stanziati dalla L.80/2014. Grazie ai finanziamenti assegnati, Ater potrà recuperare 164 abitazioni, abitate e non, nella Città Metropolitana: alla Città Storica vanno solo le briciole, due piccoli interventi (9 alloggi) per un importo complessivo di 108 mila euro, il 2,8% dei 3,9 milioni di finanziamenti accreditati.
La gran parte dei finanziamenti è localizzato nella Terraferma veneziana, circa 3 milioni di euro, e in altri comuni della Città Metropolitana (800 mila euro).
Venezia: costi di restauro e vendite
Il presidente dell’Ater, Raffaele Speranzon, avrebbe anche una proposta per recuperare risorse finanziarie da destinare alla manutenzione straordinaria nella Città Storica: vendere alloggi, possibilmente sfitti, cogliendo la possibilità reintrodotta dalla L.R.39/2017, che ha abrogato il vincolo di inalienabilità degli alloggi localizzati a Venezia e nelle isole posto dalla normativa precedente.
La stessa legge stabilisce che: “L’alienazione degli alloggi liberi è effettuata con la procedura dell’asta pubblica, con offerte in aumento, assumendo a base d’asta il prezzo di mercato determinato sulla base di perizia asseverata.”
Una gara quindi al massimo rialzo, che ricorda quella recentemente autorizzata dalla Giunta regionale per la vendita a Venezia di 21 abitazioni vuote di proprietà dell’ULSS 3: nessun vincolo, né sugli acquirenti, né sull’ utilizzo delle abitazioni vendute. Anche le case popolari (che, ogni tanto è bene ricordarlo, sono state realizzate grazie alle trattenute in busta paga ai lavoratori dipendenti, o tramite la fiscalità generale) potranno essere acquistate come seconde case, o per investimento, per poi essere rivendute o affittate come locazioni turistiche, andando ad alimentare un mercato immobiliare speculativo che continua a espellere residenti dalla Città Storica.
Un’ultima annotazione: l’obiettivo dichiarato dal presidente dell’Ater è quello di utilizzare le risorse realizzate con la vendita degli alloggi, per restaurare le abitazioni sfitte, ma nell’ultimo decennio la realtà è stata ben diversa: tra il 2009 e il 2018 l’Azienda ha venduto nella Città Metropolitana 364 abitazioni (agli inquilini o a base d’asta, se vuote) incassando 20,5 milioni di euro; negli stessi anni però le abitazioni sfitte gestite da Ater sono triplicate: erano 723 nel 2009 (pari al 6,1% del patrimonio gestito), sono aumentate fino a 2.329 (il 21,7%) nel 2018.
