Falsa ripartenza

La giunta regionale rivede alcuni punti della tanto contestata nuova legge sull’Edilizia residenziale pubblica e rimette in discussione anche il relativo regolamento. Ma al prezzo di ulteriori disomogeneità e lasciandone intatto l’impianto complessivo.

di Patrizia Veclani[*]

Nel luglio 2019 hanno trovato una prima applicazione le norme contenute nella nuova legge regionale sull’Edilizia residenziale pubblica[1] (Erp), ne abbiamo parlato qui. Quattro mesi dopo, la giunta rivede alcuni punti molto contestati dagli inquilini organizzati e approva alcune modifiche[2]. Questa prima attuazione della legge, infatti, ha portato sconquasso in migliaia di famiglie inquiline Erp che hanno ricevuto preavvisi di sfratto e vertiginosi aumenti dei canoni d’affitto, e turbato anche molte famiglie in attesa che hanno visto sfumare la possibilità di accedere ad alloggi consoni alle proprie possibilità economiche. Dei meccanismi insiti nella nuova legge che hanno determinato questo esito abbiamo già scritto ampiamente; li riassumiamo brevemente nel prossimo paragrafo — ma puoi saltarlo e andare direttamente a quello successivo dove descriviamo le modifiche apportate a novembre.

[*] Osservatorio OCIO

[1] Legge regionale n. 39 del 2017.

[2] Le modifiche sono contenute nella L.R. n. 44 del 25/11/2019, collegato alla Legge di bilancio 2020, articolo 25, e D.G.R. n. 1919 del 17/12/2019.

In soldoni, cosa dice la legge regionale 39/2017 sull’Erp

La legge regionale n. 39/2017 è intervenuta sia a modificare i requisiti di accesso e di permanenza negli alloggi Erp, che i contratti, che i canoni di affitto. Per quanto riguarda i requisiti di accesso:

- Se prima una famiglia poteva rientrare in graduatoria Erp fino a 26.833 euro di reddito, ora la soglia si ferma a 20.000 euro, e non di reddito bensì dell’indicatore Isee-Erp. Dato che questo indicatore include anche il 20% dei risparmi delle famiglie, è evidente che così si abbassa ulteriormente la soglia di reddito ammessa.

Per quanto riguarda i requisiti di permanenza nell’alloggio:

- Se prima una famiglia poteva rimanere nell’alloggio assegnato fino a quando per due anni consecutivi il reddito superasse 39.165 euro, ora la soglia è sempre di 20.000 euro, e ancora una volta di Isee-Erp.

Per quanto riguarda i contratti:

- Se prima il contratto d’affitto Erp era a durata illimitata, a meno che non intervenissero condizioni di decadenza, ora sono quinquennali.

Per quanto riguarda i canoni d’affitto:

- Se prima il canone Erp era “altro” dal mercato, ora viene introdotto il canone di mercato;

- Se prima il canone minimo per situazioni di estrema indigenza non era specificato, ora viene portato a 40 euro

- Se prima gli oneri fiscali dei contratti facevano capo alle Ater, ora ricadono sugli inquilini aumentando il canone del 10%.

Questi interventi sono guidati da un’impostazione che abbandona i concetti di inclusione e redistribuzione, propri dell’edilizia pubblica, sostituendoli con quelli di equità e sopportabilità; un cambio di sguardo e di prospettiva di cui abbiamo parlato qui, proponendo alcune soluzioni.

Veduta di panni stesi tra case popolari alla Giudecca (Ve). Foto: P. Veclani

Cos’è cambiato, cosa non è cambiato

Le soglie per la permanenza

Come abbiamo visto, la legge prevedeva che dopo 5 anni di permanenza nell’alloggio, qualora la famiglia avesse superato 20mila euro di Isee-Erp, cioè la soglia stessa d’accesso, avrebbe perso la possibilità di rimanervi. Ora:

· Il limite per la permanenza in un alloggio Erp va a 26.000 euro di Isee-Erp anziché 20.000.

Come si vede, un valore ancora lontano dalla soglia precedente che, lo ricordiamo, era di 26.833 euro di solo reddito, non di Isee-Erp che contiene anche il 20% dei risparmi familiari.

La giunta regionale però aggiunge una distinzione: gli inquilini attuali (“contratti in essere”), potranno godere di una soglia più elevata e considerarsi in diritto di permanenza nell’alloggio fino ai 35.000 euro[3] di Isee-Erp oppure se alla data del 1° luglio 2019 avevano compiuto 65 anni o presentavano disabilità o non autosufficienza.

Cosa succede quindi allo scadere dei 5 anni di contratto?

Se il nucleo familiare supera i 26.000 euro di Isee-Erp (o i 35.000 se si tratta di un nucleo già inquilino nel 2019) riceve un avviso di decadenza dall’alloggio e la risoluzione del contratto; a questo punto la famiglia ha due anni di tempo per lasciare la casa, a meno che in questi due anni la sua condizione peggiori tanto da farla rientrare nei parametri. Nel frattempo, viene richiesto il pagamento del canone massimo. Nel dettaglio:

E’ evidente che sia la soglia di 35.000 che le tutele per situazioni di particolare fragilità vanno mano a mano a morire nel tempo, per il naturale assottigliarsi del novero dei soggetti cui si applicano.

[3] Un valore ancora lontano dalla soglia precedente la nuova legge che, lo ricordiamo, era di 39.165 euro di solo reddito.

I canoni d’affitto

E’ stato parzialmente rivisto anche il calcolo dei canoni d’affitto:

· Si valutano in modo specifico due fattispecie di fragilità: i nuclei familiari fino a 15.000 euro di reddito complessivo (ma solo fino al primo rinnovo contrattuale) e i nuclei fino a 6.000 euro di reddito con presenza di anziani ultrasettantacinquenni. In questi due casi non viene valutato l’Isee-Erp bensì il reddito.

· I valori OMI degli immobili, utilizzati per il calcolo dei canoni, passano da “Normale” e “Ottimo” a “Scadente” e “Normale” (vengono spiegati più avanti)

Particolari condizioni di reddito

Secondo questa nuova disposizione, per i nuclei familiari fino a 15.000 euro di reddito e 50.000 euro di patrimonio, ai fini della determinazione del canone d’affitto cambia il calcolo dell’Isee prevedendo una franchigia fino a 20.000 euro (detto “Isee modificato”)[4]. Il loro “Isee modificato” sarà così inferiore all’Isee ordinario e di conseguenza, per il meccanismo di calcolo, si vedranno applicati canoni inferiori rispetto agli aumenti previsti dalla precedente versione del Regolamento[5].

Fig. 3 — Esempio di diminuzione dell’Isee con la franchigia prevista per i nuclei fino a 15.000 euro di reddito e 50.000 di patrimonio.

Degno di nota il fatto che, per la valutazione della condizione economica di questi nuclei, si considerino separatamente reddito e patrimonio; è la soluzione che proponevamo a conclusione della nostra analisi della nuova legge regionale qui, sorprende che sia adottata solo per questo sottogruppo specifico di inquilini.

Le famiglie con le caratteristiche di questo gruppo, però, godranno di questi benefici con la forte limitazione dovuta al fatto che i benefici sul canone saranno temporanei poiché avranno valore solo fino al primo rinnovo del contratto. Sempre per queste famiglie, inoltre, si prevede che qualora l’adeguamento del canone sia “significativamente” superiore a quanto previsto dalla legge precedente[6], vi sia una modulazione del canone d’affitto con rincari via via crescenti fino a raggiungere il valore stabilito, in tre anni[7].

Anche le famiglie di anziani over 75 e con reddito fino a 6.000 euro sono oggetto di riconsiderazione: a queste viene applicato il canone minimo di 40 euro.

Queste modifiche, pur migliorative per alcune famiglie rispetto a quanto previsto dalla legge regionale, non solo non ripristinano le condizioni della normativa previgente, ma producono ulteriori disomogeneità di trattamento tra nuclei familiari:

Fig. 4 — L’introduzione dell’Isee modificato solo per un gruppo di famiglie crea disparità di trattamento

Come si vede dalla simulazione, solo il primo nucleo familiare, nonostante abbia reddito doppio rispetto al secondo, può beneficiare dell’Isee modificato. Anche questo intervento al regolamento, dunque, non svincola il canone d’affitto dai risparmi familiari.

[4] Normalmente, il calcolo dell’Isee prevede una franchigia massima di 6.000 euro.

[5] Non si può dire, per ora, se allineati o no a quelli previsti dalla normativa precedente.

[6] Legge sull’Erp n. 10/1996, non è specificato l’ammontare della “significativa” differenza con il vecchio canone.

[7] Il primo anno un incremento massimo del 50% del canone dovuto dalla normativa previgente, il secondo anno il 100% e il terzo anno a regime.

Valori OMI

Il Valore OMI dell’abitazione, con la nuova legge regionale, entra nel calcolo del canone d’affitto. Il Valore OMI rappresenta una stima del valore di un immobile basata sui prezzi di compravendita (o di affitto) medi della zona di riferimento, ed è espressa da un intervallo di valori cha va da un minimo a un massimo a seconda dello stato conservativo dell’immobile.

Se il Regolamento prevedeva di applicare agli alloggi Erp i valori OMI corrispondenti allo stato conservativo “Normale” e “Ottimo”, ora si opta per “Scadente” e Normale”, scelta che dovrebbe indurre un ritocco verso il basso dei canoni. E’ presto per dire a quanto ammonterà la riduzione: i canoni calcolati con i nuovi parametri arriveranno agli inquilini a marzo. Anche qui le modifiche introdotte non sono sostanziali: il canone d’affitto continua ad essere agganciato al valore OMI dell’alloggio, di fatto quindi ai valori di mercato. Superfluo per la nostra analisi, ma non privo di importanza, il fatto che la Corte di Cassazione[8], le Commissioni Tributarie Regionali e Provinciali[9], e la stessa Bankitalia[10], abbiano più volte stabilito l’inadeguatezza dell’utilizzo dei valori OMI ai fini della prova del valore di un immobile.

[8] Cassazione, sentenza 7/9/2018, n. 21813; sentenza 9/2/2018, n. 3197; ordinanza n. 20378/2017; Sentenza n. 21569/2016; ordinanza n. 25707/2015; “sono idonee solamente a “condurre ad indicazioni di valori di larga massima”.

[9] CTP Milano, sentenza n. 2549/9/2016: “le quotazioni OMI rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale”.

[10] Bankitalia, nell’aggiornamento delle Circolari 285/2013 e 288/2015 per l’attuazione dell’articolo 120-duodecies D.Lgs. 21 aprile 2016 n. 72, ha escluso che gli immobili possano essere stimati facendo riferimento alle quotazioni OMI.

Divide et impera

Ciò che colpisce di questo intervento modificatore è senza dubbio la differenziazione tra attuali assegnatari e futuri. In conseguenza di ciò, la situazione che si verrà a creare a breve sarà paradossale: famiglie con pari condizioni economiche potranno essere oggetto di differenti provvedimenti, di sfratto le une, di permanenza le altre; stesso dicasi per famiglie con identiche condizioni demografiche (presenza di anziani ultrasessantacinquenni) o sociosanitarie (disabilità o non autosufficienza).

Ci si chiede quale motivazione sostenga questo approccio se non quella di dividere gli inquilini e i potenziali inquilini che, organizzati in comitati locali e in un coordinamento regionale, in questi mesi hanno esposto le loro istanze dimostrando l’iniquità del provvedimento esigendone una profonda revisione quando non il ritiro in toto. Lo stesso può dirsi per riduzioni del canone temporanee e limitate a famiglie con caratteristiche di reddito non significativamente diverse da quelle che non ne beneficiano. L’intervento di buon senso è quello rivolto agli anziani poveri, ma anche qui, il requisito dell’età richiesta per l’applicazione del canone minimo può essere troppo elevata a fronte di entrate così basse.

Se l’intervento pubblico ha finalità sociali redistributive e di rimedio a un mercato degli affitti che produce squilibri, il suo carattere trainante dovrebbe essere l’universalità del diritto, non la produzione di ulteriore diseguaglianza, peraltro su base formalista. Il tenore di questo provvedimento mette quindi in luce l’intento di questa riforma dell’Erp che con sempre maggiore chiarezza appare più orientata a una programmazione di bilancio che di welfare.

Conclusioni

Come affermavamo anche in un altro articolo, la casa non è solo un tetto. La casa è un bene primario che ha “un ruolo fondamentale nel benessere individuale e familiare delle persone ed è l’ambito nel quale trova risposta un’ampia gamma di bisogni primari e attorno al quale si costruiscono azioni e relazioni sociali”[11]. “Il problema dell’abitazione costituisce una conditio sine qua non per accedere all’istruzione, alla formazione, ad una «buona» occupazione”[12], una precondizione per lo sviluppo umano e del territorio e in questa chiave gli interventi sulla casa rappresentano non un costo ma un investimento. Per questo non è pensabile che le politiche per la casa siano meno che informate e attente alle conseguenze di ogni singolo atto che può scompaginare vite familiari ed esistenze individuali. L’Erp, in particolare, continua a rappresentare la soluzione più convincente ed efficace nel promuovere l’autonomia e nel creare presidi di comunità all’interno delle grandi città; a Venezia rappresenta un polmone di cittadinanza da salvaguardare doppiamente, laddove preserva alcuni quartieri dallo spopolamento dovuto al caro-affitti e alle affittanze turistiche. Se negli ultimi 10 anni la vulnerabilità dei nuclei familiari si è acuita a causa di redditi bassi e intermittenti e a causa di costi dell’abitare lievitati che hanno comportato un forte disagio abitativo, è chiaro che l’edilizia pubblica oggi è vistosamente sottodimensionata e incapace di farvi fronte. Il prolungato sottofinanziamento del settore ha peggiorato il problema delle mancate manutenzioni e le alienazioni di alloggi sottraggono stock disponibile: la regione ha già un piano vendite di 828 alloggi nel comune di Venezia. Fare cassa con l’Erp appare allora una soluzione miope che costringerà a forti esborsi futuri di denaro pubblico per far fronte alle emergenze che inevitabilmente si produrranno. Le modifiche apportate ad alcuni parametri che regolano l’Erp in regione, se da un lato sottraggono oggi una parte degli inquilini al ventilato sfratto, dall’altra introducono ulteriori squilibri di trattamento e non cambiano nella sostanza le criticità di approccio che avevamo già evidenziato, tra tutte:

Il permanere di una soglia per la permanenza nell’alloggio arbitraria, inferiore a quella previgente:
a Venezia per le famiglie meno abbienti perdere la casa vuol dire dover lasciare la città, per questo è indispensabile che a determinare la fuoriuscita dei nuclei non sia un generico superamento di soglia stabilito a livello regionale ma semmai la disponibilità di un reddito capace di sostenere un affitto di mercato o di risparmi in grado di sostenere un acquisto nella zona di residenza, al netto dei bisogni familiari. La programmazione delle politiche per la casa deve tener conto dei diversi contesti in cui opera.

La limitazione a 5 anni della durata dei contratti che induce una precarizzazione dell’abitare.

La valutazione del canone d’affitto non può includere i risparmi: nessuno affitterebbe una casa ad un canone che non può permettersi con le entrate di cui dispone, contando di erodere i risparmi. Si tratta di una scelta non sostenibile per la famiglia e dal punto di vista delle politiche pubbliche fallisce l’obiettivo di rafforzarne l’autonomia per deprivarla.

Un canone Erp che si avvicini a quello di mercato è un paradosso: è l’affitto di mercato a rappresentare ad oggi un forte dispensatore di disagio economico che porta le famiglie a rivolgersi all’aiuto pubblico.

[11] C. Moretti, “Abitare inclusivo: servizi di welfare tra emergenza e innovazione”, in La Rivista delle politiche sociali, n.4/208.

[12] U. Ascoli e M. Bronzini, “Il welfare, la casa, l’abitare: lo scenario nazionale. Nota introduttiva”, in La Rivista delle politiche sociali n. 4/208

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