Sant’Elena: ancora un annuncio per l’area ex ACTV
L’area degli ex cantieri ACTV di Sant’Elena si trova nella parte nord dell’isola, ed è, da molto tempo, al centro di annunci sulla sua possibile destinazione: stiamo parlando di un terreno di grandi dimensioni che comprende una darsena di circa 70.500 mq e un’area a terra di circa 56.500 mq.
Gli annunci
Dei progetti annunciati e mai realizzati ne abbiamo parlato un sabato mattina di ottobre (19 ottobre 2019) durante la C.U.R.A. (Camminata Urbana di Riappropriazione dell’Abitare) a Castello, raggiungendola, con lo sguardo, dalla Fondamenta di Quintavalle.
Negli anni, a partire dai primi 2000, infatti, è stata fatta oggetto di proclami amministrativi mai concretizzati. Ne riportiamo alcuni esempi (sui progetti di “edilizia convenzionata” nella Venezia insulare, si rimanda al monitoraggio di Ocio):
● novembre 2003 — L’assessore Roberto D’Agostino annuncia 110 alloggi in social housing a S.Elena, parte di un più ampio piano per 1400 alloggi in edilizia convenzionata nell’intero comune, alloggi che verrebbero finanziati tramite l’emissione di “obbligazioni” comunali. Dell’intero pacchetto D’Agostino verranno realizzati solo i 38 alloggi Piruea del Lido e con fondi derivanti dalla vendita dei diritti di edificazione (Il Gazzettino — 21 novembre 2003)
● novembre 2008 — Nuovo progetto per la realizzazione di 350 case a S.Elena: l’assessorato — Giunta Cacciari — dirama una nota in cui afferma “è pronto il progetto definitivo” (La Nuova Venezia — 13 Novembre 2008
● settembre 2012 — Nuovo annuncio alla stampa — Giunta Orsoni -: il progetto per il social housing nell’area Actv costerà 70 milioni, il 10% del patrimonio edificato sarà ceduto alle imprese costruttrici per finanziare l’operazione. Sorgeranno negozi, uffici, un supermercato ed un albergo. Il social housing obbligherà i proprietari ad applicare un affitto calmierato ai residenti. L’assessorato dichiara il progetto “ultimato”. (La Nuova Venezia — 22 settembre 2012)
● novembre 2012 — L’assessore Bruno Filippini, nell’ambito del piano comunale per la residenza (che prevede complessivamente 5000 alloggi in social housing) risponde in Consiglio a una interpellanza affermando che a S.Elena nell’area Actv sorgeranno 250 alloggi in edilizia convenzionata
● luglio 2018 — Il sindaco Brugnaro, commentando il futuro dello stadio Penzo (Sant’Elena), dichiara di voler realizzare un complesso residenziale di lusso nell’area dell’ex ACTV (Corriere del Veneto — 27 luglio 2018)
Il trasferimento dei cantieri navali Sant’Elena agli ex Cantieri De Poli di Pellestrina e al Tronchetto avviene progressivamente nel corso degli anni. Nel 2012, l’assessore alla Mobilità e Trasporti, Ugo Bergamo, lo annuncia come ormai prossimo (la convenzione tra ACTV e Comune per la cessione dell’area del Tronchetto risale al 2007). Si dovrà attendere il 2018 perché sia definitivo, che l’area venga liberata e sia, quindi, avviata la bonifica.
luglio 2020 — La Giunta Brugnaro, a pochi mesi dalle elezioni amministrative in cui il sindaco si candida per il secondo mandato, presenta la proposta di delibera di variante urbanistica relativa all’area ex ACTV di Sant’Elena. L’assessore all’urbanistica Massimiliano De Martin annuncia, a mezzo stampa, “un migliaio di case per veneziani” (Il Gazzettino il 21 luglio 2020)
La proposta e il progetto presentato dalla società Invimit, cui il Demanio dello Stato ha ceduto gran parte dell’area — quella che viene denominata “Piazza d’armi” e oggetto della Variante -, per la sua riqualificazione, vengono pubblicati sul sito del Comune: qui
Andiamo a vedere di cosa si tratta.
La Variante urbanistica
Innanzitutto: chi è Invimit? Invimit (Investimenti Immobiliari Italiani) Sgr Spa è una società di gestione del risparmio del Ministero dell’Economia e delle Finanze che si occupa di “valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, attraverso l’istituzione, l’organizzazione e la gestione di fondi comuni di investimento chiusi immobiliari”, assume quindi, come si legge nel sito della società “un ruolo di cerniera tra i soggetti pubblici, proprietari di ingenti patrimoni immobiliari, e il mercato.
In concreto il valore dell’operazione viene diviso in quote immesse sul mercato, destinate a tutti gli investitori o “riservate” esclusivamente a investitori qualificati — come succede nella gran parte dei casi -. Invece di investire in azioni, si investe in immobili, con l’obiettivo di ricavarne una rendita (possibilmente significativa).
Agli inizi di luglio 2020 Invimit presenta all’Amministrazione comunale di Venezia una proposta progettuale preliminare di riqualificazione dell’area, che prevede la realizzazione di alloggi e di aree commerciali, nonché spazi dedicati al verde privato e pubblico.
Ora le disposizioni urbanistiche ad oggi vigenti prevedono la riconversione dell’area in un polo sportivo (campo da calcio, campi da tennis, piscine scoperte e coperte) con un’area residenziale ad edilizia convenzionata e con la realizzazione del piazzale di servizio per la darsena esistente e relativi rimessaggi e nuove edificazioni per una volumetria massima complessiva di 115.500 mq. Da qui la necessità per la Giunta di deliberare una variante urbanistica che elimini questo vincolo e possa agevolare l’intervento di soggetti privati e “realizzare insediamenti di elevata qualità caratterizzati da una equilibrata coesistenza di residenza, servizi ed aree verdi”, che ricorda quanto annunciato dalla stessa Giunta nel 2018: realizzare un quartiere di lusso al posto di alloggi di edilizia residenziale pubblica.
“Le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici vigenti — si legge nel testo della Delibera di Variante — risultano oggi inattuabili e impediscono di promuovere la riqualificazione dell’area; infatti, essere prevedono quasi esclusivamente interventi di edilizia residenziale pubblica e attrezzature pubbliche (attrezzature culturali, ricreative e sportive, coperte e scoperte), che richiederebbero cospicui investimenti pubblici, secondo un’impostazione che si riferisce a scenari passati oggi non più replicabili”
Il progetto (che ha valore solo illustrativo) — presentato dallo studio dell’architetto Mar e allegato alla proposta di Variante — propone la riqualificazione e la riconversione dell’area attraverso la possibilità di demolire i capannoni esistenti e di costruire nuovi edifici per una superficie lorda di pavimento complessiva massima di 45.400 mq, aumentando la volumetria complessiva edificabile.
Quindi, un’area destinata prevalentemente a attrezzature sportive e verde pubblico, si trasforma in un’area a prevalente destinazione residenziale, con aumento di volumetria. Tutto il resto (le attività commerciali, i laboratori e gli impianti sportivi) sembra di “contorno” all’obiettivo principale della proposta di Variante: eliminare i vincoli di destinazione degli alloggi e dell’intervento pubblico dell’area.
Sant’Elena, nuovo quartiere vietato ai turisti — Titola Il Gazzettino del 21 luglio 2020
L’assessore all’urbanistica De Martin annuncia che la Variante approvata in Giunta permetterà di costruire alloggi per residenti, escludendo la possibilità di farne attività ricettive.
Che lo strumento urbanistico possa escludere le attività ricettive, non c’è dubbio. I problemi si pongono con la residenza. Recita, infatti, l’introduzione al progetto di Variante: “A seguito di una serie d’incontri con l’Amministrazione Pubblica e con la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per il Comune di Venezia e Laguna, si è convenuto di pianificare all’interno dell’area la realizzazione di edifici di edilizia residenziale priva di vincoli convenzionali, quindi privata (…)”
Ci chiediamo quale valore abbia il vincolo posto dalla delibera di Giunta che le nuove abitazioni siano destinate “… unicamente alla residenza stabile, compresi gli affitti ex Legge 9 dicembre 1998, n.431 e s.m.i., con esclusione di qualsiasi attività di tipo ricettivo e turistico, anche complementare, e con esclusione della locazione breve di durata inferiore a dodici mesi”. Ci chiediamo, cioè, cosa significhi ”residenza stabile”, come la si certifichi, se sia necessario avere la residenza a Venezia. E, infine, se sia possibile porre questo vincolo su edifici privati, tenendo anche conto che nelle prescrizioni contenute nel documento di variante per l’area ex Cantieri ACTV, le destinazioni d’uso possibili sono (art.22 delle NTA della V.PRG per la Città Antica): abitazioni, senza ulteriori specificazioni.
Analoghe perplessità sul divieto di locazione breve inferiore ai dodici mesi: non esiste, per ora, uno strumento legislativo in grado di vietare a un privato di locare a turisti per un periodo più breve.
Riassumiamo
L’area degli ex Cantieri ACTV diventerà un insediamento di abitazioni private “di elevata qualità” (come recita il testo della Variante), non solo perché inserite in un contesto caratterizzato da aree verdi, servizi, impianti sportivi, affaccio sulla laguna, ma anche per gli elevati standard edilizi previsti, dalla possibilità di avere un proprio giardino privato per le abitazioni poste al piano terra, alle altane che caratterizzeranno le coperture a falde.
Abitazioni quindi con costi di acquisto o di affitto inaccessibili per il ceto medio-basso, senza alcuna possibilità per il Comune di intervenire per calmierare i prezzi o di per evitare l’affitto breve turistico.
Ancora una volta l’Amministrazione comunale delega ai privati la trasformazione di una delle poche grandi aree ancora disponibili a Venezia, in cambio di un po’ di verde, attrezzature sportive e servizi che non costituiscono un regalo, ma che vanno a scapito degli oneri derivanti dalla valorizzazione dell’area in seguito alla variante e degli oneri di urbanizzazione, che comunque i privati avrebbero dovuto pagare.
Un progetto di “riqualificazione” che renderà felici gli investitori e che ricorda quanto avvenuto — o sta avvenendo — anche in altre aree della Venezia insulare.
