Combien de logements sont disponibles sur le marché immobilier?

Et pourquoi ce serait bien de le savoir pour faire marcher ce marché et conduire une politique du logement plus efficace.

Julien Carnot
May 19, 2016 · 6 min read
De la rareté de l’offre disponible. Photo: Martin, Woman looking for real estate, CC BY-SA https://www.flickr.com/photos/x1klima/7954972468/

Je n’ai jamais compris comment des maisons restaient vides alors qu’elles sont en état et sur des territoires où beaucoup de gens cherchent à se loger. Alors j’ai essayé de comprendre. Quand on commence à s’intéresser au marché de l’immobilier pour essayer de comprendre la crise du logement et pour la combattre efficacement, on se raccroche à ses notions d’économie, aux statistiques officielles et aux publications des spécialistes.

Après une longue plongée, on revient à ses intuitions. Parce que le marché de l’immobilier ne fonctionne pas comme les marchés décrits dans les manuels d’économie. Parce que les statistiques officielles sont incomplètes et biaisées. Parce que la presse relaie le plus souvent des études produites par les acteurs du marché, qui ont toujours intérêt à montrer combien c’est le bon moment pour acheter. Tout le temps. Et combien le marché est en train de repartir. Tout le temps. Sans remettre en perspective des ordres de grandeurs qui nous manquent.

Les statistiques mesurent ce qu’elles savent (ou pensent savoir) mesurer et ce qu’on a eu besoin de mesurer historiquement. Et l’un de leur intérêt étant de créer des séries pour observer des évolutions, l’innovation dans les indicateurs n’est pas ce que l’on demande à l’INSEE. Dans certains cas, améliorer radicalement la collecte des données casserait même la série. Et aujourd’hui, alors qu’on a l’impression de crouler sous les données disponibles, nous avons en fait des angles morts importants.

L’une de mes intuitions était que non seulement le marché immobilier n’était pas très efficient pour faire correspondre l’offre et la demande de logement, mais qu’en plus il tourne à vide.

Mes premières recherches m’ont appris que l’INSEE compte 2,88 millions de logements vacants en France. Cette donnée, issue du recensement, croisée avec d’autres sources, est-elle aussi à prendre avec précaution. Il existe une littérature intéressante sur ses limites et à titre plus anecdotique, je reviendrai un autre jour sur une expérience menée sur un petit territoire où des habitants ont trouvé 42% de logements vacants de plus que l’INSEE. Mais c’est un point de départ.

L’introuvable stock des logements disponibles

On compte les logements vacants, les ventes, les constructions, mais pas le stock de logements disponibles.

Bon, il n’existe pas de statistiques officielles. Qu’à cela ne tienne! Nous sommes en 2016 et nous pouvons partir du postulat que si un logement à vendre ou à louer ne fait pas l’objet d’au moins une annonce sur un site internet, il n’est pas sur le marché. Il n’est pas visible par le chercheur de logement, il ne fait pas partie de l’offre.

Regardons les grands sites d’annonces immobilières:

  • 1,25 million d’annonces de logements à vendre ou à louer sur LeBonCoin
  • 1,33 million sur SeLoger
  • un peu plus d’un million sur BienIci

Mais là où cela se complique, c’est qu’un même logement peut être publié sur un même site d’annonces plusieurs fois (par le propriétaire, par une ou des agences). Et il peut aussi être publié sur plusieurs sites de petites annonces. Bien sûr, les annonces ne seront pas identiques, ce serait trop simple pour éliminer les doublons: description plus ou moins développée selon la qualité de l’agence, surface approximative ou exacte, localisation parfois volontairement erronée, prix différent selon qu’il intègre ou non des frais d’agences, ou selon son estimation. Certains logements sont disponibles à la fois à la vente ou à la location.

Bref, additionner le nombre des annonces n’a pas de sens pour estimer le stock de logements disponibles. Il faut dédupliquer les annonces pour arriver au niveau des logements qu’elles concernent, et ça, c’est un métier. Ça tombe bien, c’est le métier d’un agrégateur d’annonces, un site qui veut offrir à son visiteur l’exhaustivité des annonces dans un seul moteur de recherche. J’ai donc contacté l’un d’entre eux, inspectimmo.fr, avec cette question et son créateur a eu la gentillesse de partager ses informations et son estimation.

Des fois, il suffit de demander à la bonne personne!

inspectimmo.fr compte aujourd’hui un peu plus de 1,3 million d’annonces de professionnels, issues de plus de 1800 sources en plus des réseaux Fnaim, Orpi, Era, Foncia, Century21… Les sites de petites annonces se finançant par la publicité (LeBonCoin par exemple — vous connaissez? ;-)) ne partagent pas leurs données et interdisent leur récolte, donc leurs annonces ne sont pas republiées sur inspectimmo.fr. Ceci étant, on peut estimer assez finement ce qui manque en enlevant du BonCoin les annonces pour des logements qui sont en double sur LeBonCoin ou déjà publiées ailleurs par des agences et donc déjà sur inspectimmo.fr.

Le créateur d’inspectimmo.fr est convaincu qu’au total, le nombre de logements disponibles à la vente ou à la location en France, tous sites confondus, est d’environ 1,5 million.

Ce chiffre représente 52% du nombre de logements vacants. Mais là, encore, c’est un peu plus compliqué: tous les logements à vendre ou à louer ne correspondent pas à la définition de logement vacant de l’INSEE. Certains sont encore occupés au moment de la publication de l’annonce, les propriétaires peuvent l’habiter en attendant de le vendre, un locataire peut être dans sa durée de préavis, etc. Je n’ai pas d’ordre de grandeur, mais en prenant une hypothèse basse de 5% de logements disponibles sur le marché mais encore occupés, cela fait 1 425 000 logement vacants sur le marché.

La moitié des logements vacants n’est pas disponible sur le marché.

Le marché de l’immobilier tourne à vide

Et ça, c’est embêtant. Vous vous souvenez, sur un marché, le prix correspond normalement à un point d’équilibre entre l’offre et la demande pour un produit ou un service.

Mais que se passe-t-il si une partie non négligeable des produits ne sont pas offerts sur le marché? L’offre disponible est réduite, et si la demande reste identique, le prix augmente. Et un prix qui augmente aura tendance à évincer une partie de la demande du marché. Et ça, sur des biens de première nécessité, c’est embêtant. Et ça, quand ces biens déterminent la mobilité des acteurs économiques, c’est embêtant.

On peut se dire que l’offre est insuffisante et qu’il faut construire, très vite, pour absorber la demande et éviter que les prix ne s’enflamment. Ça a des avantages, ça permet de montrer aux associations militant pour le logement qu’on les écoute. Ça permet de mettre le secteur du bâtiment sous perfusion. Même si on confond allègrement corrélation et causalité en espérant que quand le bâtiment ira, tout ira. Bon, ça coûte cher aux finances publiques, mais ça crée de l’emploi et de la croissance. Bon en fait, pas tant que ça. Mais ça donne l’impression de faire quelque chose et des chantiers à inaugurer. Certes, quand on laisse filer l’étalement urbain, ça coûte cher en infrastructures, en terres agricoles, en énergie, en qualité de vie et en dévitalisation de centres-villes/bourgs, mais tout ça on ne le mesure pas très bien.

Nous n’avons pas un problème d’offre de logement, ni un problème de demande de logement.

Nous avons un problème d’offre disponible et des demandeurs exclus.

Nous avons un problème de marché.

Que faire face à un problème de marché?

Mettre les pleins feux sur l’offre? Subventionner la demande? Les deux en même temps? Ne rien faire?

Si le marché, l’outil qui doit permettre de les faire se rejoindre est cassé, on peut déverser des milliards d’euros sur l’offre et/ou la demande sans jamais les faire correspondre, sans rendre le logement plus accessible, sans permettre aux habitants de gagner en qualité de vie et en mobilité.

Alors bien sûr, la solution n’est pas évidente. Si bien des logements vacants sont habitables en l’état et situés dans des zones où une demande existe déjà, ce n’est pas forcément le cas de tous ces 1,4 million de logements sortis du marché. Certains seront à démolir. Beaucoup nécessiteront des travaux, un investissement pour une réhabilitation complète. Mais si nous réintégrons ces ressources dans notre paysage mental, si elles se rapprochent du marché, la demande peut s’en emparer. Et nous trouverons des solutions de financement, nous structurerons des filières pour réaliser ces travaux, si le marché existe et qu’il s’agit de biens qui seront occupés par des habitants.

Qui pourra le faire? Nous. Nous sommes tous acteurs sur le marché de l’immobilier: il est fait de notre offre, de notre demande.

Par où commence-t-on? Par un changement de regard sur son quartier et les ressources qu’il comporte. Un changement de regard à partager sur oqp.io!

oqpio Insights

Et si nous remettions les logements vacants sur le marché? Réflexions sur le logement, l’immobilier, les communs et la mobilisation sur https://oqp.io et ailleurs!

Julien Carnot

Written by

Passionate about public affairs, decentralized models and social change. Launching https://oqp.io to help owners to put empty homes back on the market together.

oqpio Insights

Et si nous remettions les logements vacants sur le marché? Réflexions sur le logement, l’immobilier, les communs et la mobilisation sur https://oqp.io et ailleurs!

Welcome to a place where words matter. On Medium, smart voices and original ideas take center stage - with no ads in sight. Watch
Follow all the topics you care about, and we’ll deliver the best stories for you to your homepage and inbox. Explore
Get unlimited access to the best stories on Medium — and support writers while you’re at it. Just $5/month. Upgrade