Immobilier : Ce moyen encore trop méconnu pour ne pas avancer les frais d’acquisition

En France, les frais d’acquisition usuellement nommés “frais de notaire” représentent jusqu’à 10% du prix du bien, ce qui est exorbitant pour tout primo accédant ou jeune investisseur.

J’ai 26 ans et déjà bientôt cinq années d’expérience en investissement immobilier. Ayant quitté mes études de droit pour construire mes premiers projets en la matière, j’ai commis pas mal d’erreurs.

Une de mes plus grande erreur aura été jusque là d’avancer de mes deniers propres en vue de la réalisation d’une opération, justement en payant cash les frais d’acquisition qu’on appelle injustement “frais de notaire”.

Sur 10 000€ de frais de notaire, le notaire n’en percevra véritablement que 20% soit 2 000€, le reste allant garnir directement les comptes des collectivités territoriales. Ne l’oublions pas et gardons à l’esprit que le notaire, notre notaire est avant tout notre allié dans notre construction patrimoniale en plus d’être un acteur incontournable du jeu de l’immobilier en France.

Cela étant dit, j’ai appris qu’il existait un moyen légal par tous pour éviter de commettre cette erreur consistant en l’avancement d’un bon billet. Certes si on dispose déjà d’une trésorerie développée, nul intérêt. Toutefois les prix de l’immobilier grimpent particulièrement vite dans une bonne partie de la France et les jeunes sans trésorerie en sont les premiers exclus.

Or en France ces frais peuvent paraître exorbitants surtout si l’on a pas épargné spécialement dans la perspective de les payer. Or je ne vois pas dans l’épargne une action saine (fiduciairement parlant) compte tenu de l’inflation grandissante.

J’utilise régulièrement ma propre maxime “épargner sans conscience n’est que ruine de nos finances” pour pointer du doigt l’inutilité de l’épargne à outrance.

Je pense qu’en France on a un problème avec l’argent, on épargne à tout va pour prévenir n’importe quel risque. Mais à trop anticiper un risque, ne risque-t-on pas justement d’appeler ce risque plutôt que de tout faire pour l’éviter concrètement ? N’oublions pas que c’est de notre vision que découlent nos actions, et non l’inverse. Après je pense profondément qu’il nous appartient de trouver un compromis entre besoin de liberté et envie de sécurité. Mais à trop épargner on privilégie la sécurité quitte à se trop se priver… J’en ai fait l’expérience lors de mon premier investissement où j’ai claqué inutilement l’intégralité de mon épargne tirée de mon temps et de ma sueur.

C’est pourquoi je me suis fixé l’objectif de ne plus assurer les frais d’acquisition de ma poche à l’avenir, car je n’en n’ai pas les moyens lorsque je vise la multiplicité des opérations.

Alors concrètement, comment se faire payer les frais de notaire par la banque (ou autre tiers) et ainsi avancer plus loin, plus rapidement ?

Disclaimer : Attention, beaucoup de “professionnels” de l’immobilier ne connaissent même pas cette solution, y compris certains notaires. Pourtant avec la montée croissante des prix du foncier, demain beaucoup d’entre nous n’auront même pas l’option de l’envisager.

Cette solution est simple.

Il s’agit de se faire financer les frais d’acquisition par l’organisme bancaire en accord avec le vendeur bien évidemment car c’est lui qui les reversera au notaire.
Je m’explique.

Les frais d’acquisition sont à la charge de l’acquéreur. Ça, c’est le principe. Mais en tant qu’investisseur, on est pas le principe on est l’exception. L’idée est donc de déroger au principe en proposant directement au vendeur d’incorporer les coûts d’acquisition au prix de vente. Ainsi, le vendeur ne perd rien car il percevra l’intégralité du prix demandé et nous faisons l’économie d’une lente et longue épargne. Gagnant-gagnant.

On appelle ce moyen “l’acte en mains” car le financement englobe de fait le coût de l’acquisition ainsi que les frais de notaire inhérents.

Exemple : On vise l’acquisition d’un logement dont le vendeur nous demande 100 000€ auxquels viennent s’ajouter 8 000€ de frais de notaire. En tant que jeune investisseur, on ne tient pas à les mettre de notre poche et la banque se refuse à nous les financer car le banquier est payé avant tout pour ne pas prendre de risques.

L’idée est donc de faire une offre volontairement supérieure au vendeur (avec son accord préalable) à 108 000€ afin de se faire financer les frais par la banque. Cette dernière nous prêtera alors 108 000€ en considérant que les frais de notaire sont à la charge du vendeur pour lequel cela ne change absolument rien puisqu’il obtiendra bien les 100 000€ qu’il demande.

Si toutefois vous tombez sur des professionnels de l’immobilier ignorants qui refusent de transmettre votre offre en prétextant une quelconque illégalité, demandez leur de légitimer leur refus en citant n’importe quel texte de loi qui l’interdit et de contacter votre notaire. Si votre notaire ne connaît lui-même pas cette solution qui tend à se développer, mettez le en concurrence ou trouvez directement un autre notaire plus apte à défendre vos intérêts d’investisseur.

En effet ce que la loi n’interdit pas, la loi l’autorise. Or bien que le principe soit que les frais de notaire soient à la charge de l’acquéreur, cela n’est pas une obligation légale. Peut-être que plus tard d’ici quelques années ou décennies avec le développement de cette solution, les banques feront pression sur les politiques pour transformer la charge des frais d’acquisition à l’acquéreur en obligation légale car elles vont se sentir tôt ou tard lésées (notamment si hypothèque en garantie).

Alors profitons-en tant qu’on le peut encore.

Bien à tous les investisseurs qui se lancent corps et âmes dans leurs construction patrimoniale, nous sommes les meilleurs :-)

Kiss rentable.

Maxime Villeneuve