Descifrando los créditos hipotecarios

No, no es necesario que tengas un master en economía ni que trabajes en el rubro inmobiliario para elegir y obtener el mejor préstamo. Lo que sí requieres es entender los conceptos claves necesarios para recorrer el camino hacia tu propiedad soñada. Aquí te los entregamos.

No entiendo. ¿Ha pasado eso por tu mente cuando piensas en pedir un crédito para financiar la casa o departamento que añoras? Es natural tener dudas, no tienes que saberlo todo ni avergonzarte por ello. Aquí en goplaceit.com elaboramos un diccionario con conceptos básicos para aclarar tu confusión, escrito en un lenguaje sencillo.

Crédito hipotecario:

Préstamo de dinero que te ofrece una entidad financiera. ¿Cuál? No solo los bancos. También las mutuarias, cajas de compensación y las cooperativas de ahorro y crédito. ¿Para qué? Para comprar, ampliar, remodelar o construir una vivienda o adquirir un terreno, oficina o local comercial. ¿El 100% de lo que vale? No.

Porcentaje de financiamiento:

Lo que te prestan. Depende de la institución financiera, pero actualmente no supera el 80%. El resto debes pagarlo tú, como un pie.

Pie:

Dinero que no te prestan, y que debes pagar al contado para acceder a un crédito hipotecario. Si la casa que quieres cuesta 2.500 Unidades de Fomento (UF), o sea, unos 75 millones, y quieres que el banco te financie un 80% (60 millones), debes pagar un 20% (15 millones) como pie.

Plazo del crédito:

No, un crédito no es un regalo. Tienes un plazo para devolver el dinero prestado, pagando dividendos mensuales. Actualmente, puede ir de 5 a 20 años, aunque algunas entidades te ofrecen hasta 30. Hasta que termines de pagar el crédito, la propiedad no será tuya. Quedará hipotecada o en garantía a favor de la entidad financiera, la que puede hasta rematarla si no cumples.

Dividendo:

Monto que debes pagar todos los meses, llueva o truene. Incluye el costo de los seguros que te exige la entidad y la tasa de interés que te cobran. A medida que pagas el dividendo, disminuye tu deuda. Lo ideal, y suele ser requisito, es que el dividendo no supere el 25% de tus ingresos líquidos (tu sueldo luego de descontar las cotizaciones obligatorias como salud y AFP). Por ejemplo, si ganas 1.500.000 pesos al mes, tu dividendo mensual no debería ser mayor que 375.000 pesos.

Seguros obligatorios:

Es requisito contratarlos para obtener un crédito, ya sea a través de la entidad que te financia o de forma particular. Son dos: seguro de desgravamen y seguro de incendio.

Seguro de desgravamen:

Seguro obligatorio que cubre lo que te queda por pagar del crédito si falleces antes de tiempo. Para contratarlo debes llenar una Declaración Personal de Salud (DPS) cuando pides el crédito en la institución financiera, la que será evaluada por la compañía de seguros. Si tienes más de 50 años, podría ser que la DPS que te hagan llenar vaya acompañada de exámenes médicos para demostrar tu condición de salud.

Declaración Personal de Salud (DPS):

Documento en el que se te pregunta si has tenido, tienes o estás en tratamiento o diagnóstico por una serie de enfermedades preexistentes. ¿Qué significa esto? Conocidas y diagnosticadas antes de firmar la DPS. También te consulta tu estatura, peso, si fumas y si participas en actividades o deportes riesgosos. Al final, se te advierte que en el caso de que fallezcas producto de estas condiciones de salud, liberas a la compañía de seguros de pagar.

Seguro contra incendio:

Seguro obligatorio que debes contratar para obtener el crédito y que cubre el pago del inmueble (superficie construida) en caso de un siniestro. Por ejemplo, para una casa el seguro debe cubrir solo la superficie edificada y no el precio asociado al terreno.

Seguro contra sismos:

Seguro voluntario que puedes contratar. Cubre tu deuda con el banco en caso de que la propiedad se vea afectada por un terremoto. Muchas veces las entidades tratan de vincular este seguro al seguro de incendio, pero uno puede optar voluntariamente si lo toma o no.

Tasa de interés:

Ojo: concepto clave a la hora de elegir el mejor crédito hipotecario. Es el costo adicional que le pagas a la institución solo por prestarte el dinero. Depende de un Análisis de Riesgo que hace la entidad de tu persona, pero también de los cambios en la economía.

¿Por qué? Para fijar este monto, las instituciones se basan en la tasa establecida por el Banco Central, la cual aumenta cuando hay inflación. Como resultado, las entidades también suben sus tasas de interés y tu dividendo se incrementa. En simple: te saldrá más caro pedir un crédito en todas las instituciones financieras.

Además, cuando suben las tasas de interés, el banco o mutuaria podría decidir financiar un porcentaje menor de tu propiedad, o sea, no prestarte el 80% sino el 70%, como ocurre actualmente. Gran problema si no tienes los ahorros para pagar el pie inicial.

Por otra parte, la tasa de interés también afecta el plazo que eliges para pagar. A mayor plazo, menor dividendo, pero la tasa de interés aumenta ¿Por qué? El banco no sabe qué podría pasarte en 10, 15 o 20 años y que te impidiera devolverle el dinero. Y como aumenta el riesgo para la entidad, más te cobrarán por prestarte plata.

Hoy, las tasas de interés están al alza y se estima que sigan aumentando. La primera quincena de octubre, el Banco Central acordó incrementarla en 125 puntos, hasta 2,7%. No obstante, esto no significa que el panorama a futuro sea negro, porque han experimentado muchas fluctuaciones. Por ejemplo, el 2019 alcanzó un mínimo histórico de 1,9% y el 2009, un máximo de 6%, es decir, bastante mayor que la tasa actual.

Análisis de Riesgo:

Sí, no es fácil obtener un crédito hipotecario. Las instituciones financieras evaluarán detalladamente tus ingresos, patrimonio, estabilidad laboral y deudas para decidir si aprueban tu solicitud. ¿Para qué? Para ver qué tan riesgoso es prestarte el dinero y si serás capaz de devolverlo en un plazo determinado. ¿El candidato ideal? Profesional, trabajando bajo contrato, con ahorros, ingresos fijos y estables, y con menos deudas que patrimonio. Todas son cualidades en las que puedes trabajar si deseas pedir un crédito en el futuro.

Ingreso fijo:

Es el que recibes de forma constante y periódica por tu trabajo, y que no cambia a lo largo del tiempo. Buenas noticias: es bien visto por los bancos.

Ingreso variable:

Es el que no recibes de manera constante. Malas noticias: si eres trabajador independiente o boleteas, recibirás un castigo. Descontarán un 20 o 30% de tus ingresos y en base a eso decidirán cuánto es el máximo que podrían prestarte. Ejemplo: Ganas 1.500.000 y te restan un 30% (450.000 mil). ¿Resultado? El sueldo con el que te presentas ante el banco es bastante menor, 1.050.000 pesos.

Inflación:

Es el aumento gradual y sostenido del precio de las cosas que compras y los servicios que usas. Cuando hay inflación, el Banco Central aumenta su tasa de interés, la cual sirve de referencia para las instituciones financieras. ¿Y qué pasa? Éstas prestan el dinero a una tasa mayor, te cobran más por darte el dinero y el dividendo que podrías pagar mensualmente aumenta. Y tu sueldo no, lo que hace que pienses dos veces antes de pedir un crédito, no sólo hipotecario, sino de consumo. ¿Pero por qué te haría eso el Banco Central? Para controlar la inflación. Si compras menos, hay menos dinero circulando por ahí y bajan los precios de las cosas que necesitas.

Crédito a Tasa Fija:

Se mantiene igual todos los meses, durante todo el plazo del crédito. Por lo tanto, sabes cuánto tendrás que pagar de dividendo, aunque cambie el panorama económico. Ideal, si no quieres asumir riesgos.

Crédito a Tasa Variable:

Lo que te cobra el banco por prestarte el dinero cambia, por lo que el dividendo no siempre es igual. Empiezas pagando una cuota menor, pero esta varía según el mercado. Ideal si hoy no te alcanza para pagar un dividendo muy alto, pero crees que a futuro tu trabajo podría darte mayores ingresos.

Crédito a Tasa Mixta:

Obvio: combinación de las dos anteriores. La tasa comienza siendo fija, generalmente por 5 años, y luego será variable. Ideal si al principio no quieres arriesgar tu estabilidad económica y piensas ahorrar dinero.

Patrimonio:

Economía básica: Activos menos pasivos.

Activos: Todo lo que tienes, ya sea material (tu casa, terrenos, vehículos, objetos personales) o intangible (el dinero de tus cuentas, acciones, negocios, fondos de inversión).

Pasivo: Lo que debes, ya sea como créditos, deudas, préstamos o hipotecas.

Gastos operacionales:

Obtener el crédito no es gratis. Deberás asumir varios gastos extra durante el proceso, que pueden variar muchísimo entre una institución y otra: la tasación de la propiedad, Estudio de Títulos, redacción de la escritura, gastos en notaría, Impuesto al mutuo e inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.

Monto bruto del crédito:

Es el monto líquido final del crédito. En suma: cuánto efectivamente te prestarán, luego de evaluar cuán riesgoso eres y cuánto vale la propiedad después de tasarla, más los gastos operacionales. No incluye los seguros.

Costo Total del Crédito (CTC):

Importante: es el valor final y real que vas a terminar pagando por el crédito. Es la suma de todos los pagos de dividendos, el costo de los seguros obligatorios y la tasa de interés.

Simulación:

Operación que puede hacerse online en los simuladores de crédito hipotecario que entregan las distintas entidades financieras. Te permite tener una idea, antes de solicitar un préstamo, del dividendo, costo real del crédito y los montos y plazos, para así saber si podrás pagar el crédito. Además, te da la oportunidad de comparar entre distintas instituciones. Aquí en goplaceit.com también te ofrecemos un simulador. Conócelo aquí.

Carga Anual Equivalente (CAE):

Ojo con esto durante la simulación. En vez de estar sumando dividendos, tasas y gastos operacionales, este porcentaje te dirá lo que necesitas saber: dónde me sale más barato solicitar el crédito. Corresponde a una equivalencia en términos de porcentaje de un interés ficticio sobre la propiedad que incluye la tasa de interés del banco y todos sus seguros asociados; así, a menor CAE, el costo final de pedir el préstamo será menor.

Tasación:

El vendedor te dice que la casa cuesta X, pero el banco no tiene por qué confiar en su palabra. Es por eso que mandará a un tasador a revisar la propiedad con lupa: sus características físicas, su entorno y su plusvalía. A partir de esta inspección le pondrá precio, el valor de tasación. Es ese el que determinará cuánto te prestan efectivamente.

Plusvalía:

Las ciudades cambian, los inmuebles se valorizan, o no, en el tiempo. La plusvalía se refiere a cuánto podría aumentar el valor de una propiedad a futuro. ¿De qué depende? De su ubicación, cercanía a servicios básicos, accesibilidad, demanda por vivir en el sector, seguridad, iluminación, desarrollo urbano del sector y mantenciones que se le han hecho para mantenerla en buenas condiciones.

Estudio de Títulos:

Y aquí entra el abogado. La institución financiera, antes de desembolsar el dinero, necesita saber si existe alguna razón que pueda invalidar la compra de tu propiedad. ¿En qué consiste? Estudiar sus antecedentes legales para ver si el vendedor es su dueño legal, si la vivienda tiene deudas, si está hipotecada o podría ser embargada o expropiada. No, si te voy a prestar plata, no me gustan los títulos sucios.

Escritura:

Si no queda por escrito, no existe. Es por eso que el mismo abogado redacta un contrato legal de compraventa, con las condiciones del crédito: monto, plazo, tasa de interés, entre otros. Todos los involucrados en la compra deben firmar en notaría, incluyendo codeudores y avales. Y atento: revisa bien antes de firmar que no te estén cambiando las condiciones que te prometieron inicialmente.

Codeudor solidario del crédito:

Una persona que no es el titular del crédito, o sea tú, pero que comparte la deuda u obligaciones contigo a partes iguales. ¿Quién? Ya no es obligatorio que sea tu cónyuge o un familiar directo. Puede ser un tercero calificado, es decir, que cumpla con los requisitos exigidos por cada institución financiera, por ejemplo, un amigo o pareja.

Aval del crédito:

Una persona que se compromete a pagar en caso de que no lo puedas hacer tú. A ella le cobrarán primero los dividendos impagos o toda la deuda si tú no pagas.

Impuesto al mutuo (o de timbres y estampillas):

Es un impuesto que se cobra una única vez, solamente a las transacciones que involucran un crédito hipotecario. Si compras la propiedad en efectivo, no deberás pagarlo.

Conservador de Bienes Raíces:

Es una entidad privada que el Estado ha designado para mantener y resguardar los derechos de propiedad y agua que existen en nuestro país. Aquí es donde se debe inscribir la escritura. Solamente entonces la entidad desembolsa el dinero, al vendedor por supuesto, y el crédito es tuyo. Hay que aclarar que el conservador también realiza estudios sobre la vivienda y sus inscripciones, analizando gravámenes o deudas y prohibiciones que pudiera tener. Además, examina la hipoteca y la factibilidad de llevarla a cabo.

Pre pagar un crédito:

Es tu derecho adelantar el pago de un crédito, ya sea de forma total o parcial, pero ojo: si surgen problemas más adelante, podrías no tener dinero para gastos importantes y comprometer tu salud financiera.

Período de Gracia:

Beneficio que te dan los bancos en que puedes atrasar el pago de tu primer dividendo durante un plazo de uno a varios meses. Suena bien, pero cuidado: te cobran intereses.

Tasa preferencial:

Los bancos la ofrecen como la tasa de interés más baja del mercado y no es para todos. Solo para sus mejores clientes.

Pre-aprobación del crédito

Antes de pedir formalmente el crédito, puedes evaluar que tan probable es que una institución te preste el dinero. Se puede hacer online, en sus páginas web, y no necesitas incluir documentos, solamente ingresar datos personales y financieros. Es lo recomendable, si no sabes qué puedes financiar.

Portabilidad financiera:

Ley que entró en vigencia el 2020 y que te permite cambiarte fácilmente (en menor tiempo y costos) a otra entidad que ofrezca créditos hipotecarios, y donde encuentres mejores condiciones.

Mutuaria:

Filial de una compañía aseguradora que también te ofrece créditos hipotecarios. Opera de manera similar al banco, pero sus dividendos pueden ser menores, ya que el costo de los seguros baja. Pero ojo: la tasa de interés que cobra puede ser más alta.

En síntesis, los conceptos que puedes encontrarte a la hora de pedir un crédito hipotecario son muchos y a veces difíciles de entender. Pero debes informarte. ¿Por qué? Para elegir, negociar y conseguir el crédito más conveniente para ti. Y si quieres profundizar más, no busques más lejos. Contáctate con nuestros expertos inmobiliarios aquí en goplaceit.com. Infórmate sobre nuestra asesoría inmobiliaria.