Lo que muchos inversionistas ignoran
Una guía para inversionistas inmobiliarios al momento de escoger un proyecto.
Al momento de invertir en un proyecto inmobiliario, se tiene una gran variedad de información. Como los proyectos inmobiliarios regularmente son inversiones significativas, se requiere hacer una investigación a detalle del espacio.
Generalmente, todo inversionista sabe lo siguiente:
- Ubicación (Municipio, Corredor, vías de acceso, etc)
- Tamaño de la unidad (En metros cuadrados)
- Costo de la unidad (Costo total y costo por metro cuadrado)
- Nivel dentro del edificio de la unidad (Regularmente se paga más por los niveles más altos)
- Número de cuartos y baños / Distribución del espacio
- Como se entregan las instalaciones (Obra blanca, obra gris, adecuado)
- Numero de unidades en el edificio (Cantidad de unidades, y tipo de unidades)
- Amenidades comunales (Alberca, gimnasio, áreas de convivencia, etc.)
- Fecha de entrega
- Costo de mantenimiento (Ya sea por unidad o por metro cuadrado)
Inversionistas con más experiencia en la industria inmobiliaria también buscan conocer otras variables importantes como:
- Renta promedio en la zona (Renta total y renta por metro cuadrado)
- Experiencia del equipo de desarrolladores y constructores (Casos de éxito/casos irregulares, demoras excesivas, etc.)
- Apego al Plan de Desarrollo Urbano / Estatus legal del proyecto
- Disponibilidad del edificio / Estatus del inmueble de otros inversionistas en el mismo proyecto
Toda esta información ayuda a definir la oportunidad de invertir en el proyecto, pero hay otros factores que se pasan por alto, que pueden mejorar o arruinar el retorno de la inversión. Como inversionista tradicional, se busca un alto retorno de inversión por un periodo prolongado, así que se tiene que tomar en cuenta el tiempo de vida del proyecto.
El diseño arquitectónico
Una gran cantidad de proyectos inmobiliarios enfocan sus esfuerzos en cuestiones estéticas como tener la fachada más moderna o algún diseño contemporáneo que le ayude a impulsar las ventas, pero muchas veces estas iniciativas estéticas pegan directamente a la calidad de los materiales y los recursos dedicados a las estructuras básicas del proyecto. Estas decisiones afectan el funcionamiento del edificio a largo plazo, y la mayoría de las veces le acaba costando al inversionista, no a la empresa que desarrolla el edificio.
La eficiencia de la construcción
Los costos de la construcción y el “premio” para el desarrollador es pagado completamente por los inversionistas del proyecto, y al momento de estar comprando una propiedad se esta pagando por todos los espacios dentro del proyecto. Para que el proyecto compita con otros espacios en la zona, se tiene que hacer buen uso de las circulaciones, de los pasillos y de las espacios de servicio dentro del proyecto.
La realidad es que cada metro que no sea rentable, afecta la viabilidad del proyecto.
Los detalles en los costos de mantenimiento
Al momento de invertir en un proyecto con grandes áreas verdes y albercas, se tiene que tener en mente los costos de mantener estos espacios al cien. Los costos operativos de un proyecto van subiendo a como pasa el tiempo, y cada error/descuido sale de la bolsa de los inversionistas. Regularmente los proyectos que le meten mucho esfuerzo a lo estético, sacrifican la funcionalidad de los espacios, y esto se puede ver representado en el costo de mantenimiento. Se tiene que contemplar los costos de mantener amenidades como albercas, áreas verdes y campos de golf.
Para poder tomar la mejor decisión, es muy valioso ponerle atención a todos estos detalles ya que invertir en un proyecto inmobiliario regularmente es a largo plazo.
Para que sea un proyecto rentable, la inversión debe generar un flujo de efectivo favorable en relación al monto de inversión. Sin embargo, para aprovechar al máximo el inmueble se tiene que asegurar que el proyecto tenga una vida útil larga para que se pueda conservar el activo y capitalizar la plusvalía.
