Diccionario Inmobiliario — ¿Que debo saber del terreno, y que son los Coeficientes?
Así como cada persona en el mundo es diferente, cada terreno es único. Hay muchos datos que definen a la propiedad, y estos muchas veces son confusos.
Así como se podría describir a una persona con su color de ojos, color de pelo, altura y demás, los terrenos también tienen diferentes cualidades que los diferencian. Ya hablando de terrenos, hay muchos tipos de propiedades como lo son las casas, locales comerciales, terreno baldío/lotes, bodegas, edificios, casas con uso de suelo comercial, oficinas, naves industriales, torre de departamentos, para nombrar algunas.
Es muy importante conocer las cualidades del terreno, ya que estos definen que se puede construir sobre la propiedad. Hay tres coeficientes que se usan para describir cada propiedad, y estos son el COS, CUS y CAS (o CAV).
Las más complicadas de entender para el ciudadano promedio son los coeficientes de los inmuebles, así que me voy a tomar el tiempo de explicar cada uno de ellos y otros temas en relación a los terrenos en Monterrey.
Los Coeficientes
Para entender mejor estos conceptos, hay que suponer que se está trabajando sobre un terreno de 10,000 metros cuadrados.
COS — Coeficiente de Ocupación del Suelo
El COS indica el área del terreno donde se puede construir el edificio, ya que se tiene que dejar espacio libre de construcción en cada propiedad.
En el caso del terreno de 10,000 metros, si se tiene un COS de 85.00, se tienen que dejar 1,500 metros libres de construcción.
CUS — Co-eficiente de Utilización del Suelo
Este coeficiente indica el máximo de metros cuadrados que se pueden construir en un lote. Este coeficiente se expresa como una multiplicación en relación con el tamaño total del predio.
Usando el ejemplo de 10,000 metros cuadrados, si se tiene un coeficiente de 6.0, se pueden utilizar hasta 60,000 metros cuadrados de construcción.
CAS — Coeficiente de Absorción del Suelo (También conocido como CAV)
El CAS indica la parte de un predio que debe dejarse completamente libre, sin techos, pavimento, sótanos o cualquier otro tipo de construcción.
En el caso del terreno de 10,000 metros, si se tiene un CAS de 10, significa que el 10% del terreno se debe de dejar libre para absorción.
Tomando en cuenta los tres coeficientes, sabemos que en nuestro terreno de 10,000 metros
- 1,500 metros se tienen que dejar libres de construcción.
- No podemos construir más de 60,000 metros cuadrados de construcción.
- 1,000 metros se tienen que dejar libres para absorción.
Así que, de los 10,000 metros iniciales: 1,000 metros tienen que quedar completamente libres, y los 500 metros adicionales del COS se pueden destinar para espacios fuera de la area de construcción primaria para construir banquetas, fuentes, vías de acceso, etc.
Densidades y Lineamientos
Densidad Habitacional
La densidad habitacional es el número máximo permisible de viviendas por hectárea. En el caso anterior, si se permite tener 67 viviendas por hectárea, solo se podría construir 67 unidades habitacionales sobre el terreno.
Altura máxima
La altura máxima para la construcción de un edificio sobre una propiedad viene descrita en las densidades y lineamientos del plan de desarrollo urbano. La altura máxima viene como número de pisos, y va desde 2 pisos hasta más de 12 (Dependiendo de la zona, la cercanía a viviendas y el tamaño de la calle frente a la propiedad).
Después de conocer los aspectos técnicos del inmueble, se tiene que ver las regulaciones de la zona. Para ver que se puede hacer en el terreno, se tiene que conocer su uso de suelo, y saber si está dentro de un corredor urbano o zona en transición.
Zonificación de Usos de Suelo
Hay diferentes niveles de zonificación que indican que tipo de proyectos y actividades se pueden desarrollar en la zona. La zonificación primaria se establecen las limitaciones generales de uso, en este nivel se puede ver que área esta urbanizada, qué área es urbanizable y que área no es urbanizable (Ya sea por preservación ecológica, prevención de riesgos o por tener pendientes mayores a 45 grados). Dentro de las zonas primarias, hay zonificaciones secundarias, y en estas se asigna el uso y destino del suelo para cada propiedad. La zonificación secundaria se separa en uso de suelo habitacional, comercial, industrial y de usos mixtos.
Corredores Urbanos
Los Corredores urbanos son zonas limitadas por predios o lotes que dan frente a una vía pública, en los cuales se pueden establecer diversos usos y destinos de suelo, según el plan de desarrollo urbano. Existen Corredores de Bajo, Mediano y Alto impacto.
Corredores de Alto Impacto
Los CAI son espacios sobre las vialidades principales, en estos se permite una gran variedad de usos comerciales y de servicios, ya que son las vías principales de la ciudad.
Corredores de Mediano Impacto
Los CMI son espacios sobre las vialidades principales y colectoras, en donde se permite una mezcla de usos comerciales y de servicios
Corredores de Bajo Impacto
Los CBI´s son espacios sobre vialidades subcolectoras, en estas se permite una mezcla de usos comerciales y de servicio que complementan a la función habitacional, buscando satisfacer las necesidades de los habitantes de la zona.
Espacios habitacionales
Existen espacios de vivienda de diferentes naturalezas, las más comunes siendo para vivienda uni-familiar y multi-familiares.
Vivienda Uni-familiares
Los espacios unifamiliares son exclusivamente para el alojamiento permanente de personas/familias, y el espacio interior está dividido en las áreas: sociales, íntimas y de servicio.
Vivienda Multifamiliares
Los espacios multifamiliares son construcciones habilitadas para el alojamiento permanente de más personas, donde en un predio o construcción pueden habitar dos o más familias. Hay espacios compartidos, y se tiene una mayor densidad habitacional.
Zona Habitacional Mixto Intenso
Las zonas HMI son espacios con alto aprovechamiento del espacio en donde se puede ver la coexistencia de usos habitacionales, comerciales, de servicios e industriales.
Zona Habitacional Mixto Medio
Las Zonas HMM son espacios en donde se permiten usos distintos al habitacional, pero compatibles con la vivienda. Se puede ver usos comerciales, de servicios y también uso industrial no contaminante ni riesgoso para los habitantes.
Zona de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT)
La Zona DOT son espacios que se ubican dentro de una franja de 500 metros de ambos lados de la línea de Metro/Ecovía, o 800 metros de distancia de las estaciones centrales del Metro en las que se tienen condiciones especiales para desarrollar proyectos de usos mixtos. Si busca conocer más sobre este tema, puede leer mas a detalle aqui.
Sub-centros Urbanos
Los SCU´s son espacios situados estratégicamente, que tienen funciones predominantes de equipamientos y servicios. Estos representan aproximadamente 15% del territorio municipal urbanizado.
Hay 9 sub-centros urbanos en Monterrey
Poniente: Cumbres Poniente, Cumbres, Galerías y Lincoln
Norte: Solidaridad, Topo Chico y Universidad
Sur: Tecnológico y Lázaro Cárdenas
Cada terreno tiene diferentes oportunidades, y siempre se debe de buscar aprovechar el espacio a su máximo potencial. Para eso se tiene que conocer a detalle el plan de desarrollo urbano, para poder saber qué tipo de proyectos se pueden desarrollar en ese espacio.
*En la página 14 del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo que está ligada en las referencias, se puede ver en que espacios son complementarios/compatibles con los usos de suelo habitacionales.
*En la página 17 vienen las Densidades y Lineamientos para cada uno de los usos de suelo, y se puede ver a detalle temas como el COS, CUS, CAS y también la densidad de viviendas por hectárea y el número máximo de niveles.
Referencia: Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Municipio de Monterrey, Nuevo León
