到底開價、優惠價與實際成交價差了多少?晚一點買會比較貴嗎 ?

Chao-Hsuan Ke
您好、日記
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6 min readOct 9, 2023
北漂久了 總是想回鄉

在 2021 年從台北回到高雄來工作後就陸續開始找房子,因此開始了高雄各地的房子詢價之旅,從市區各區域看到楠梓、橋頭,直到 2023 年終於完成了當初購屋的計畫

在這3年期間經歷老婆懷孕、安胎再到小朋友出生 中間斷了快一年沒有在意房地產的狀況,直到照顧小朋友比較順手之後 我們夫妻倆才又開始一連串的看房行程,也因此回頭拿起兩年前的DM一看才發現 原來房價飆了這麼多 (已哭)

在今年下手之前,我們看房也看了超過三個月的時間,有時候都還忘記到底這個週末到底是跟哪個建案約的,甚至代銷打電話來還問他到底是哪個建案 😅

今年在看房的期間發現,兩年前開賣的預售屋至今成屋後還有幾間還沒去化掉,再去問問當初的代銷現在的價錢如何,深深的體會到似乎兩年前好像該閉著眼睛就買下去 別一直猶豫才對,為了瞭解這兩年的價差到底多少,好奇的把當初的代銷給的價格和目前售出後的價格來做個比較,看著看著 .. 就哭了

這裡比較了一下當初去看的幾間預售屋 代銷給的 開價、優惠價 並比較後來同一戶型實際成交後實價登錄上的價格,到底哪一個價格是接近現實?或是 .. 代銷都先開高給你砍呢 ?

鋭揚天鵝堡

看房時間 : 2021/09 B1 (惠正街227號) 3F 37.37坪

開價 NT 1,103 W ; 優惠 NT 1,011W ; 含B3平車大車位170W

比較時間 : 2023/10 B1 (惠正街227號) 3F 37.37坪

成交價 NT 960W ; 含B3平車大車位170W

結論 : 
成交價比優惠價 (含車位) 便宜51W, 約87折 (960/1103)。實際成交價跟代銷給的
優惠價沒差多少,但還是有可談的空間

尚觀靓

看房時間 : 2023/06 A6 (門牌號尚未出來) 6F 33.5坪

開價 NT 1,150W ; 優惠 NT 1,035W ; B2機械車位下層 135W

比較時間 : 2023/10 A6 (門牌號尚未出來) 7F 33.5坪

成交價 NT 1,135W ; 含機械車位165W

結論 : 
目前A6 6F尚未成交,所以比較已經成交的A6 7樓。7F成交價比6F優惠價(含車位)貴了100W,
雖然差一個樓層,且車位跟前3個月開的價格差30W,看來3個月內應該是有調漲價錢,表示晚一點買
真的就變貴了。

京城文學苑

看房時間 : 2021/11 B5 (文府路116巷27號) 8F 42.52坪

開價 NT 1,790W ; 優惠 NT 1,643W (含B3平車大車位230W)

成交時間 : 2021/11 B5 (文府路116巷27號) 8F 42.52坪

成交價 NT 1,773W (含B3平車大車位230W)

結論 : 
在詢價一個月後 B5 8F即賣出,不過卻賣到了 1,773萬 , 等於後來買該戶的價錢沒有辦法
享受到代銷給的優惠,這樣一來一往也是1個百萬了,建商一個月可以多賺百萬。也表示晚一點買
真的就變貴了。

剛好近期(2023/10)有遇到過去的代銷,目前同樣是B5. 3F已經改為開價 NT 2,067W ,優惠價 NT 1,906W (含B2平車大車位245W),而且是不二價。也就是說這兩年同樣坪數漲了150萬。晚一點買 … 貴很多。

捷市悅

看房時間 : 2021/07 B5 4F 35.43坪

開價 : 當時封盤,未開價

成交時間 : 2022/07 B5 4F 35.43坪

成交價 NT 1,136W (含平車大車位92W)

結論 : 當初沒有開價出來,沒辦法比較

翡翠流域

看房時間 : 2021/12 A1 (101號) 6F 54.01坪

開價 NT 1,930W ; 優惠 NT 1,700W ; 車位另計 B1 180W-210W

成交時間 : 2022/02 A1 (101號) 6F 54.01P

成交價 NT 1,690W (含平車大車位170W)

結論 : 成交價比優惠價 (含車位) 便宜430W, 約79折 (1690/2120)。由於看完房該戶就賣出了,
所以無法證明是否有漲價。但代銷給的優惠價離實際成交價還有200W,若遇到不會殺價的客戶
就要多花這200W了。只能說 .. 這邊水也很深

艾美國際城

看房時間 : 2023/07/23 C8 16F 36.87坪

開價 NT 1,658W ; 車位另計 B4 210W

成交時間 : 2023/12 C8 15F 36.87P

成交價 NT 1,553W (含平車大車位210W)

結論 : 實際成交的樓層差一層,成交價比優惠價 (含車位) 便宜105W, 約93折 (1553/1658)。
成交價與開價約93折,算是符合一般行情,記得要殺價就是了。

以上比較了從2021的預售看到2023實際的成交價,沒有意外的 這兩年因為疫情導致高雄的房價瞬間被拉上去,同樣的坪數 同樣的地點,晚一點買的似乎就要多1–2百萬。

或許這也不是個常態,但隨著物價不斷通膨,真的除非有什麼突發事件,不然目前房價緩漲的腳步似乎還沒停下來。總之,還是要多花點心力去找出適合自己居住的地點,在負擔得起的狀況下 該出手的還是要出手,不然一直等下去好的物件就被買走了。

另一個心得就是,真的要多學學怎麼跟代銷砍價,多去了解建案附近的成交價,多方比較看看,心裡抓個數字,堅持下去就是,最多就是沒有成交。如果真的喜歡到很想出手,那就看看樓上樓下到底價格差多少,其實以目前現在的狀況來看,代銷能賣的價格就差不多那個區間,再怎麼砍人家就是沒辦法賣,何必彼此為難呢。

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Chao-Hsuan Ke
您好、日記

永遠熱愛自己的工作,總是找一堆事把自己的時間塞滿。喜歡接觸不同領域,像是 歷史、文化、金融和公共政策 等議題,期許著自己會什麼就分享什麼。