Perlunya Peraturan Zonasi untuk Mengendalikan Pembangunan di Kota Blitar
Kota Blitar memiliki luas wilayah hanya 32,58 km2, sehingga menjadikan Kota Blitar sebagai salah satu kota terkecil di Provinsi Jawa Timur. Dengan jumlah penduduk 145.111 jiwa pada tahun 2014 serta tingkat kepadatan mencapai 4.454 jiwa/km2 bukan berarti Kota Blitar tanpa masalah.
Salah satu masalah laten yang terdapat di Kota Blitar adalah masalah permukiman. Padatnya permukiman di Kota Blitar menyebabkan terbentuknya kawasan kumuh. Salah satunya permukiman di belakang Pasar Legi. Pembangunan rumah di kawasan tersebut saling berhimpit, tanpa adanya jarak antar bangunan. Bahkan, terdapat rumah yang tidak mempunyai teras, dan ada pula rumah yang terasnya diperuntukkan sebagai kandang ayam, sehingga menjadikan kawasan tersebut sebagai kawasan kumuh.
Selain itu, Pembangunan perumahan yang berada di kawasan pertanian juga semakin menggerus lahan pertanian yang ada di Kota Blitar. Kawasan pertanian yang seharusnya terbebas dari pembangunan, malah diperuntukkan untuk kawasan perumahan. Hal ini terjadi di Kota Blitar di sepanjang Jalan Mahakam, yang termasuk daerah tepi kota. Pembangunan perumahan di sepanjang jalan Mahakam juga tersebar dari ujung barat hingga timur, sehingga perumahan-perumahan tersebut terlihat tidak teratur. Peruntukan lahan pertanian untuk perumahan menyebabkan berkurangnya lahan pertanian sehingga dapat menurunkan subsidi pangan Kota Blitar.
Dalam mengatasi masalah pembangunan tersebut, Pemerintah Kota Blitar sebenarnya telah memiliki peraturan untuk mengendalikan pembangunan. Pemerintah Kota Blitar telah menyusun rencana maupun ketentuan pembangunan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Blitar. Namun, rencana umum tata ruang tersebut meskipun telah ditetapkan sebagai peraturan daerah, tetapi karena kandungan materinya masih sangat bersifat umum dan konsepsional, belum dapat dijadikan dasar dalam penerbitan berbagai macam perizinan yang menyangkut pembangunan kota. Sehingga diperlukan peraturan yang lebih terperinci yang mengatur setiap zona-zona kawasan agar pembangunan di Kota Blitar sesuai fungsi dan tata guna lahan, yaitu dengan membuat peraturan zonasi.
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi mengatur lebih rinci dan lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan tetap mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota yang ada.
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 pasal 59 (1) bahwa setiap rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun rencana detail tata ruangnya. Rencana detail tata ruang ini merupakan dasar penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan bagi zona-zona yang pada rencana detail tata ruang ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan.
Peraturan zonasi sangat berperan penting dalam pengendalian penataan ruang. Dibandingkan dengan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK), peraturan zonasi mengatur lebih rinci dan lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan tetap mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota yang ada. Perbedaan antara RDTRK dengan peraturan zonasi terletak pada peran dan fungsi keduanya dalam Sistem Penataan Ruang di Indonesia. RDTRK merupakan salah satu jenjang rencana tata ruang kota dengan skala 1:5.000, sedangkan peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang yang berisi ketentuan-ketentuan teknis dan administratif pemanfaatan ruang dan pengembangan tapak.
Peran Peraturan Zonasi
Dalam mengatasi masalah permukiman di Kota Blitar, peraturan zonasi berperan sebagai perangkat pengendalian pembangunan. Peraturan zonasi yang lengkap akan memuat prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya. Peraturan zonasi memberi batasan pembangunan zona serta mengatur kegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat, maupun kegiatan yang tidak diperbolehkan dalam zona tersebut. Ketentuan-ketentuan yang ada dikemas dalam aturan penyusunan perundang-undangan yang baku dapat dijadikan landasan dalam penegakan hukum.
Salah satunya, peraturan zonasi mengatur kepadatan suatu kawasan permukiman. Dengan peraturan zonasi, kepadatan permukiman di Kota Blitar, seperti di belakang Pasar Legi, dapat diatur dengan mempertimbangkan faktor kesehatan (ketersediaan air bersih, sanitasi, sampah, cahaya matahari, aliran udara, dan ruang antar bangunan), faktor sosial (ruang terbuka privat, privasi, serta perlindungan dan jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan), faktor teknis (resiko kebakaran dan keterbatasan lahan untuk bangunan atau rumah), dan faktor ekonomi (biaya lahan, ketersediaan, dan ongkos penyediaan pelayanan dasar). Dengan diaturnya kepadatan kawasan permukiman, kesehatan dan kenyamanan warga terjamin, sehingga menghilangkan kawasan permukiman kumuh.
Peraturan zonasi juga sebagai panduan teknis pengembangan tapak/pemanfaatan lahan di Kota Blitar. Peraturan Zonasi mencakup paduan teknis untuk pengembangan/ pemanfaatan tapak yang mencakup penggunaan lahan, intensitas pembangunan, tata massa bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan. Dalam peraturan zonasi, wilayah kota dibagi dalam zona-zona dengan ukuran yang bervariasi, sesuai dengan tata guna lahan, seperti kawasan permukiman, kawasan industri, kawasan komersil, kawasan lindung. Zona-zona yang sama, mempunyai aturan yang seragam. Dengan adanya pembagian zona-zona kawasan dan peraturan tiap zona yang jelas dan tegas, pemberian izin pembangunan di tiap zona kawasan tidak serta-merta diberikan, hanya pembangunan yang sesuai dengan fungsi dan tata guna lahan. Sehingga, pembangunan di Kota Blitar, salah satunya pembangunan permukiman, menjadi lebih tertata dan teratur.
Yustafadha Azida Khoiri
Planologi ITB 2015
Referensi :
Undang-Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJP Daerah) Kota Blitar 2005–2025
http://akbarsanjaya.wordpress.com/2011/01/06/rangkuman-hukum-tata-ruang/
http://bayualfian.blogspot.com/2012/10/makalah-peraturan-zonasi.html
http://gayuhbudi.blogspot.com/2011/04/zoning-regulation-zoning-zona-menurut.html
http://juliafalovi.blogspot.com/2012/09/zona-lahan-dan-struktur-ruang-kota.html
http://planologi09crew.blogspot.com/2012/12/zoning-regulation.html
http://www.slideshare.net/bipr/zone-regulation
http://www.slideshare.net/prasetyosampurno/peraturan-zonasi
http://www.timtujuh.com/index.php/artikel/item/24-peraturan-zonasi.html
