日本不動產疑難解讀(一)：中間省略
日本不動產疑難解讀系列，介紹日本不動產投資路上有時會見到的疑難雜症，以及投資人如何檢查、如何降低或迴避風險。
中間省略經過一次改版。「舊中間省略」本來走法律的擦邊球，也產生一些弊病。政府修法關閉後經過兩年，在政府跟民間折衝下，消除問題，保留優點，是為「新中間省略」。雖然內容已非當時的中間省略，但稱呼仍是保留下來。
中間省略本身是中性的工具，買到中間省略的物件只要價格能接受、產權有確實登記到名下，也不是問題。
但因有時投資人對這種作法觀感不佳，有些不肖廠商用欺瞞的方式隱藏中間省略的存在，那就不應該了。
本文先從中間省略原本的意義、效果和成因開始，接著介紹現今的中間省略做法與其特徵，最後說明如何辨識中間省略的跡象，避免仲介惡意欺騙，提供投資人檢查判斷參考。
一、舊中間省略簡介
平成17年(2005年)前的中間省略稱為「舊中間省略」，以下僅以「中間省略」稱之，與平成19年(2007)年後的「新中間省略」區隔。
A. 為何叫「中間省略」
A將物件賣給B，B再賣給C，但B不登記，產權由A直接登記至C，「中間」過手的人在登記上「省略」了，所以叫中間省略。
B. 中間省略的效果
中間省略架構中各方的優缺點基本如下。
1. 增加變現速度 / 流動性
日本很大，各區域都可視為各自封閉的不動產市場，一般的地方屋主很難找到東京的買家。為了增加不動產的流動性，讓須要變現的人可以先取得現金，就產生B先向A購入物件，再另找買方的需求。
對A而言，持有的物件可快速變現。對中間人B而言，能幫A解決問題又賣得掉是B的本事，差價就是他的報酬。若使用中間省略登記，可節省一次登錄免許稅，視情況可能回饋到A或C，看起來是個雙贏局面。
2. B 的登記風險
日本不動產登記制度和台灣有個不同，取得日本房地產，並非一定要登記，只是非登記不能對抗第三人。所以如果A在跟B交易後，又另外與D簽約再完成登記，B就會遇到很大的問題。
據說在泡沫經濟時代，AB、BC同時簽約，如此B不須事先付錢，也避免登記風險的案例非常多。時空不同，此處不多敘述。
3. 對C的好處
比如看上的物件產權、持分複雜，或是法規方面有待解決的課題，如果B有能力處理，讓購買過程單純化，這也是B的價值所在。
4. C的價格風險
如果A和C中間不是只有一家，而是有三四家業者在內，當時的中間省略，C如被蒙在鼓裡，無從得知中間有多少手、A最原始的買價，不是很可怕嗎? 據說以前因此也產生很多問題。
C. 中間省略合法嗎?
雖然不符法規精神，但實際上可操作。
原則上根據日本不動產登記法第25條，中間省略不合不動產登記忠實呈現物權變動的過程精神，因此實際處理登記事務的法務局並不受理。但在民法判例上，只要ABC各方都同意，中間省略登記是可行的。
且因改正前，申請登記時，證明登記原因的書面(契約書等)無須付上，因此只要在登記申請書上記載登記義務者A、登記權利者C即可。如此以來法務局在外觀上無法得知中間B的存在，現實上，可以執行中間省略登記。
D. 小結與舊中間省略登記的退場
如上所述，在平成17年以前，中間省略登記某種意義上也是在打擦邊球，並非法令上認同進行中間省略。
平成17年(2005年)3月7日，新版不動產登記法第61條，須要提供證明登記原因的資料，因此中間B無法再隱藏，必須確實登記給B才行。事實上，不能再執行中間省略登記。
二、今日的中間省略
根據平成19年(2007)1月12日的公告，在民間與政府的折衝之下，確認了以下的兩種「新中間省略」辦法。兩種方式，都讓買賣交易變成了ABC三者之間的交易，保護三方知的權利。
B. 新中間省略登記01：第三者のためにする契約
「為第三者而為之契約的直接移轉買賣方式」，改變不動產的支付對象，共有兩份不動產買賣契約。
具體來說，AB簽訂特約，「B在付完尾款前指定好所有權的移轉對象」，且B日後指定C接收所有權，C也對A聲明將從A直接接受所有權移轉，買賣金額仍由B支付給A。
B將與A簽買賣契約取得的物權移轉權利，移轉給C。如此一來B不曾取得所有權，也不需要支付登錄免許稅，不動產取得稅。
在此狀況下C不會知道AB間的買賣價格。因此(1)在實務上較常使用。
新中間省略登記01 特徵小結1. 合約裡會有第三者相關特約。2. C不會知道AB間的買賣價格。3. 共有兩份不動產賣賣契約。4. C的貨款支付給B。
C. 新中間省略登記02：買主の地位の譲渡
「買方地位讓渡」，直接改變買方名義
具體來說，AB簽買賣契約，BC簽「讓渡買賣契約中的買主地位」的讓渡契約，並取得A的同意、C直接支付代金到A，所有權從A移轉到C。
新中間省略登記02 特徵小結1. 合約裡沒有相關特約。2. C會知道AB間的買賣價格。3. 共有一份不動產買賣契約。4. C的貨款支付給A。
D. 小結
兩者都是達成一樣的目標，合法，符合權利變動忠實反映的要求，也達成節省交易成本、促進交易效率化的目標。
且因A、C都會知道此為轉賣件，也達成保護三方權利的目標。
不過，雖然延用中間省略登記的稱呼，但其內容已經有非常大的差異。
三、交易上常見中間省略實務
A. 買方：辨識中間省略的方法
1. 查核謄本上姓名與契約上賣方姓名是否一致
不一致的狀況，說法是什麼? 證明在哪?
2. 仔細看契約，是否有相關條文
仔細看所有的契約和附件，是否有蛛絲馬跡。
3. 諮詢專家
參考我之前的文章：日本不動產投資關鍵伙伴。
B. 買方：契約前遇到中間省略的處理
1. 確認買入價格是否符合行情
利用Homes, Suumo 等網站查價，或請仲介提供同一社區或類似條件的案例。
2. 試著要求減價，或要求確實登記
如果發現有比行情高，又確認是中間省略物件，那由於知道業者有預留一定的利益空間，就可以交涉看看參考行情減價。
3. 確認是否有瑕疵擔保，由誰提供
購買全新物件或跟宅建業者購買物件時，會有一定期間的瑕疵擔保期間。跟仲介確認一下瑕疵擔保的細節，有問題時找誰處理？
四、結語：工具沒有善惡之分
我也被中間省略騙過 ! 有無良的業者掩蓋中間省略的事實，造成不小的損失。但我也經手過因為是中間省略案件，跟賣方 B 之間秉持誠意，得以幫當時的客人談到很好價錢的經驗。
我必須說中間省略是工具，遇到就不碰，其實很可惜。尤其有些好物件常是掌握在業者手上，而他們用中間省略先跟賣方確保了物件。好處是因有時賣方要賣不賣，如果業者不先確保下來，買方也沒辦法有充裕的時間評估，甚至根本遇不到。
至於風險，當然就是可能會買貴。投資人還是要好好做功課，妥善做好進場和出場的規劃，只要是有滿足購入的目的(稀有宅收藏? 資產價值高?)，用可以接受的價位購入，控管好風險，還是可以說是做了一筆好生意。
本文受寫作當時時空背景影響，並涉及日本法律內容，僅供參考。讀者於接觸相關實務時仍應尋求法律及不動產交易專家見解。
參考連結(日文)
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%AD%E9%96%93%E7%9C%81%E7%95%A5%E7%99%BB%E8%A8%98https://smtrc.jp/useful/knowledge/sellbuy-law/2016_01.htmlhttps://invest-online.jp/column/registrationabbr-abbr-6511/https://www.rals.co.jp/invest/column/strategy/registration/
伍迪林｜你的日本地產參謀在台灣做日本不動產投資開發。中英日語/日本不動產/CCIM/不動產經紀人/宅建士。
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