Eje eller leje ?

Hvad kan egentlig bedst betale sig på den helt lange bane ?

Jeg er blevet inspireret af en artikel på bloggen hos Personal Capital forleden. Den artikel har jeg skamløst forsøgt at omsætte til danske forhold i det følgende….

Men jeg har blot valgt her at kigge på, om det bedst kan svare sig at købe en lejlighed, eller leje en. Set over tid!

Hvordan ser det ud for en Ejer?

Forudsætningerne er følgende for hende der vælge at købe, Ejer:

• Køber en lejlighed centralt i byen (Aalborg) — salgspris 2.500.000. (Yes, I know, sikkert dyrere i København eller Århus. Men det er altså muligt at få en fin ejerlejlighed her i den nordjyske hovedstad, endda i midtbyen)
• Udbetalingen 20% , dvs. 500.000 har Ejer sparet op igennem nogle år, og de kan derfor indskydes kontant. Dvs. at der skal finansieres kr. 2.000.000 ved hjælp af et realkreditlån.
• Der regnes på et lån på 3% p.a. (fast rente) over 30 år.

Kigger vi derfor på økonomien i det, ser det for Ejer således ud:

Ovenstående er ydelsen efter skat. Og der er i eksemplet taget højde for nedtrapning af fradragsværdien frem til 2019. Man skal som ejer være opmærksom på, at efterhånden som et boliglån betales tilbage, bliver renteudgifterne færre og færre. Populært sagt bliver lånet “dyrere” i de sidste 5-10 år af lånets løbetid. Jeg har i ovenstående eksempel kun vist første års ydelse. Efterhånden som tiden går, vil Ejer få større udgifter til forsikringen, ejendomsskatter og ejendomsværdiskat. Lad os lægge 2% i inflation på alle tre.

Hvis Ejer vælger at beholde den gode faste rente i alle 30 år, er den samlede tilbagebetaling 3.050.000 for lånet på 2.000.000. Her er ikke taget højde for eventuelle stigninger i realkreditselskabets omkostninger til administration mv. (bidrag). Dertil kommer forsikringer/ejendomskat på ialt 1.880.087.

Det vil sige at når Ejer er færdig med at betale på sit lån, har hun betalt kr. 4.930.087.

Men hvad hvis hun istedet Lejer?

I den situation er tingene lidt anderledes. Vi antager at Lejer finder en lækker lejlighed i Aalborg midtby, som hun lejer for 9.000 pr. måned. Med leje er det lidt anderledes. Udlejer — privat såvel som boligforening — kan regulere lejen, for at tage højde for moderniseringer og vedligehold mm. Vi antager at huslejen stiger med en takt på 3% årligt. Det er ikke helt ualmindeligt. Hvis Lejer vælger at blive boende i alle 30 år, vil hun samlet set have betalt kr. 5.174.145 (Heri HAR jeg medregnet Lejers 4 måneders indskud i år 1).

Dvs. at Ejer vinder over Lejer med godt 244.000 ?

Nej, ikke helt. For i regnestykket skal vi huske at tage højde for den udbetaling på 500.000, som Ejer lagde i starten for at købe. De 500.000 har Lejer jo også, og dem kan hun istedet placere i værdipapirer med god spredning (30% aktier, resten obligationer). Hvis vi forudsætter dette giver 5 % i afkast årligt, har hun fået et afkast på 25.000 hvert år (12.500 efter skat, ved 50% skat). Ialt 375.000 (12.500 x 30) i perioden.

Summasummarum

Lad os prøve at se, hvem af de to (Ejer eller Lejer) der vinder over de 30 år:

Sjovt, ikke? Jeg har ovenikøbet undladt at gøre opmærksom på to væsentlige ting, nemlig vedligeholdelsen og opsparingen på de 500.000.

Hvis man har et hus eller en ejerlejlighed, skal der løbende vedligeholdes og renoveres. Jeg nævner i flæng; tag, køkken, badeværelse, udvendig maling, haveanlæg og lignende. Det er der ikke taget højde for på Ejers side. Omvendt har jeg heller ikke med i regnestykket, at Lejer jo stadig har de 500.000 stående som opsparing. Og en helt tredje ubekendt, er værdien på lejligheden, for der er jo ingen tvivl om, at den (forudsat korrekt vedligeholdelse) er mere værd end de 2.500.00 som Ejer gav 30 år før. Vel?

Så kunne regnestykket istedet se således ud — jeg forudsætter igen vedligeholdelse på 20.000 årligt for Ejer inkl. inflation på 2%. Ejerlejligheden stiger med 2% årligt — det er måske ovenikøbet lavt sat:

Set på ovenstående, er der vist ikke nogen tvivl om, at vinderen i det store og hele er Ejer, hvis og såfremt lejligheden kan sælges. Der oparbejdes jo en regulær opsparing efterhånden som lånet tilbagebetales! Det kan kaldes en pensionsopsparing!

Men igen, ovenstående er eksempler. En mere konkret rådgivning kan jeg hjælpe dig/Jer med — du kan blot kontakte mig.