თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი — ნაწილი I
Python და ხელმისაწვდომი საცხოვრისი თბილისში
1. შესავალი
უძრავი ქონებით მანიპულაციასა და ქალაქებში საცხოვრისის უფლებაზე ურთიერთკავშირის შესახებ ეს ახალი დოკუმენტური ფილმი გვიყვება. რამდენიმე ქალაქის მაგალითზე დაყრდნობით, ფილმში მოთხრობილია თუ როგორ რთულდება თანამედროვე ქალაქებში, არათუ ღარიბი, არამდე საშუალო კლასის წარმომადგენლებისთვისაც ხელმისაწვდომი საცხოვრისის შოვნა უძრავი ქონებით სპეკულაციის გამო.
რა ხდება თბილისში?
თბილისშიც, სახეზეა “დეველოპმენტალიზმის” პოლიტიკის შედეგად არათანაბარი განვითარება და საცხოვრებელზე ხელმისწავდომობის პრობლემა. როგორც საბინაო პოლიტიკის შესახებ ჩატარებული კვლევა ასკვნის:
“1131 ლარის საშუალო ფულადი შემოსავლის მქონე თბილისში მცხოვრებმა შინამეურნეობამ, იპოთეკური სესხით ბინის შეძენის შემთხვევაში, სესხის დასაფარად ყოველთვიურად 1145 ლარი — მის თვიურ შემოსავალზე მეტი უნდა იხადოს.”
უკანასკნელი წლების ტენდენციით, საცხოვრებელი სივრცეების ფასები მცირდება აშშ დოლარში, თუმცა თანდათანობით მაინც იზრდება ლარში, რაც ეროვნული ვალუტის გაუფასურების შედეგია. თავის მხრივ, ეს გარემოება კიდევ უფრო მეტად ხელმიუწვდომელს ხდის ღირსეულ საცხოვრისს მოსახლეობის უფრო მეტი ნაწილისთვის.
ხელმისაწვდომი საცხოვრისი როგორც წესი, ქალაქის გარეუბნებშია კონცეტრირებული, თუმცა უკანასკნელ წლებში თბილისის გარეუბნებშიც გაზრდილი ფასები გვაძლევს საფუძველს ვივარაუდოთ, რომ ეს შესაძლოა გამოწვეული იყოს ერთი მხრივ, უკვე იქ შეღწეული ახალი მშენებლობებით და ფასებით სპეკულაციებით და მეორე მხრივ, ლარის გაუფასურებით.
ამ პოსტში ექსპლორატორული ანალიზის მეშვეობით, მიმოვიხილავთ თბილისში ბინების თვიური და დღიური გაქირავების ძირითად ტენდენციებს.
2. მონაცემები
ანალიზი ეყრდნობა უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა-გაქირავების ერთ-ერთი საიტიდან 2019 წლის დეკემბრის და 2020 წლის იანვრის თვეებში შეგროვებულ მონაცემებს. შექმნილი მონაცემთა ბაზა, რომელიც აერთიანებს 50 000-ზე მეტ ინდივიდიუალურ განცხადებას, ასევე მოიცავს ბინებისა და სახლების გაყიდვისა და დაგირავების შესახებ ინფორმაციას აღნიშნულ პერიოდში, თბილისის 10 რაიონის მასშტაბით.
შეგროვებული მონაცემების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ნაკლი არის რაიონების (და არა უბნების) მიხედვით დაყოფა. ეს არ იძლევა შიდა რაიონული განსხვავებების დანახვის შესაძლებლობას, რაც მნიშვნელოვანია ტერიტორიულად ისეთი დიდი რაიონების შემთხვევაში, როგორებიცაა მაგალითად საბურთალო და სამგორი.
მიუხედავად ამ ნაკლოვანებისა, მოძიებული ინფორმაცია იძლევა მიახლოებულ სურათს ქალაქის მასშტაბით უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ.
ანალიზის პირველი ნაწილი შემოიფარგლება ბინების თვიური და დღიური გაქირავების მიმოხილვით. გაყიდვებისა და დაგირავების შესახებ მოგვიანებით, ცალკე გამოვაქვეყნებთ.
მონაცემების მოპოვების, გაწმენდის და ვიზუალიზაციის ფორმების, ასევე, გამოყენებული კოდების შესახებ უფრო ვრცლად, ამ ბმულზე იხილავთ ინსტრუქციებს ეტაპების მიხედვით.
3. თვიური და დღიური გაქირავება
ქვემოთ მოცემული ტალღოვანი დიაგრამები აჩვენებს მონაცემთა დისტრიბუციას რაიონებისა და ფასთა კატეგორიების მიხედვით. თბილისში ბინების თვიური გაქირავების საშუალო ფასი 1187 ლარია, ხოლო დღიური გაქირავების 89 ლარი (წითელი ხაზი ილუსტრაციებზე).
როგორც ჩანს, უბნების უმეტესობაში არსებული ბინები თვიური თუ დღური გაქირავების სეგმენტში, საშუალო მაჩვენებელზე დაბალია, ხოლო ისეთ უბნებში, როგორებიცაა ვაკე, კრწანისი თუ ჩუღურეთი, საშუალოზე ძვირი ბინების საკმაოდ მაღალი რიცხვია.
იკვეთება საინტერესო განსხვავებები. მთაწმინდის რაიონში საშუალოზე დაბალი ფასის მქონე გასაქირავებელი ბინების რაოდენობა საკმაოდ მაღალია, მაშინ როდესაც დღიური გაქირავება, როგორც ჩანს, უფრო ძვირადღირებულ ბინებზე მოდის. ეს შესაძლებელია განპირობებული იყოს რაიონის ცენტრალური მდებარეობითა და იქ არსებული საბინაო ფონდის ტურისტებზე, მოკლევადიან ვიზიტებზე ორიენტირებით. მსგავსი დასკვნის საფუძველს იძლევა ისნის რაიონში საშუალოზე მაღალი ფასის მქონე დღიური გაქირავების ბინების შესამჩნევად მეტი კონცენტრაცია, რომლის დიდი ნაწილიც სავარაუდოდ ავლაბრისა და მიმდებარე ტერიტორიაზე არსებულ უძრავ ქონებაზე მოდის. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ამ შემთხვევაში საქმე გვაქვს შიდა ბაზარზე ორიენტრიებულ პლატფორმასთან და არა მაგალითად airbnb-ის ტიპის გაქირავებასთან. ეს უკანასკნელი ძირითადად უცხოელ ვიზიტორებზე და შესაბამისად, უფრო ძვირადღირებულ შეთავაზებებზე აკეთებს აქცენტს.
4. ძველი და ახალი აშენებული ბინები
თბილისის ბინების გაქირავების 2/3-ზე მეტი ახალაშენებულ საცხოვრებელზე მოდის (ილუსტრაციები 4.1 და 4.2). სამშენებლო ბიზნესი ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფად მზარდი საქმიანობაა და ეს პროპორცია არცაა გასაკვირი. [ჩვენს ხელთ] არსებული მონაცემების მიხედვით, მხოლოდ ჩუღურეთის რაიონში ჭარბობს ძველი აშენებული გასაქირავებელი ბინების რაოდენობა ახალ აშენებულს. ამ რაიონის დიდი ნაწილი ქალაქის ისტორიულ ზონას მოიცავს, რომლისთვისაც დაბალი ან საშუალო სიმაღლის (3–5 სართული) განაშენიანებაა დამახასიათებელი და როგორც ჩანს, ის ჯერჯერობით საბედნიეროდ ვერ აითვისეს დეველოპერებმა, რასაც ვერ ვიტყვით მაგალითად, მთაწმინდაზე.
5. თვიური გაქირავება — ფასებისა და ფართების სხვაობა
როგორც წესი, ახალი აშენებული ბინების ქირაობა უფრო ძვირია, ვიდრე ძველი აშენებულის (ილუსტრაცია 5.1). ამ მხრივ, ფასთა შორის სხვაობა განსაკუთრებით მაღალია ვაკეში (641 ₾), მთაწმინდასა (616 ₾) და საბურთალოზე (487 ₾). ასევე, შესამჩნევია სხვაობა ისანში (368 ₾), ჩუღურეთსა (335 ₾) და კრწანისში (286 ₾). ყველაზე დაბალი სხვაობა გვხვდება ცენტრისგან მოშორებულ რაიონებში — სამგორში, ნაძალადევსა და გლდანში. აქ ახალი აშენებული ბინების საშუალო თვიური ქირა სხვა რაიონებში არსებული ძველი ბინების საშუალო ფასზე დაბალიც კია.
აღსანიშნავია სხვაობა გასაქირავებელი ბინების ზომაშიც (კვ.მ.)(ილუსტრაცია 5.2). იმ რაიონებში, სადაც ყველაზე ნაკლებია სხვაობა ძველ და ახალ აშენებულ ბინებს შორის ფასების მიხედვით, ასევე დაბალია სხვაობა მათ შორის ან სულაც, უფრო მცირეა გასაქირავებლად ხელმისაწვდომი ახალი აშენებული ბინების საცხოვრებელი ფართი, ვიდრე ძველი აშენებულის.
ეს გვაძლევს საფუძველს ვივარაუდოთ, რომ გარეუბნებში ახალი საცხოვრებლის მშენებლობისას აქცენტი უფრო მცირე ზომის ბინებზე კეთდება, რაც თავის მხრივ განაპირობებს მის დაბალ ფასს და შედარებით უკეთეს ხელმისაწვდომობას. ამ გზით, დეველოპერები ცდილობენ გარეუბნის [ნეგატიური] ეფექტი დაბალი ფასით დააბალანსონ და დააინტერესონ კლიენტი.
6. დღიური გაქირავება — ფასებისა და ფართების სხვაობა
დღიური გაქირავების ასპექტშიც, ისეთივე ტენდენციები იკვეთება, როგორც თვიური გაქირავების შემთხვევაში თუმცა, არსებობს განსხვავებებიც (ილუსტრაციები 6.1 და 6.2). უფრო კონკრეტულად, გლდანში ახალი და ძველი აშენებული ბინები ერთ ფასად ქირავდება, მაშინ როდესაც ახალი აშენებული ბინა საშუალოდ 8 კვ.მ.-ით მეტია. კრწანისის რაიონში კი საშუალოდ 26 ₾ ნაკლებია ახალი აშენებული ბინის დღიური ქირა, ვიდრე ძველი აშენებულის, მაშინ, როდესაც ეს უკანასკნელი საშუალოდ 17 კვ.მ.-ით მცირე ზომისაა.
სავარაუდოდ, ეს შეიძლება გამოწვეული იყოს ახალი აშენებული ბინების შედარებით დაბალი ხარისხით ან მათზე დაბალი მოთხოვნით. თუმცა, ამ მონაცემების მიხედვით, ამის დაზუსტებით მტკიცებაც შეუძლებელია.
7. დასკვნა
ქართულ კონტექსტში, სივრცითი მონაცემების შეზღუდული ხელმისწავდომობის პირობებში და განსაკუთრებით ისეთი სექტორის მიმოხილვისთვის, როგორიცაა თბილისში უძრავი ქონების ბაზარი, Python პროგრამირების ენით მონაცემების შეგროვებას და ანალიზს მაღალი მნიშვნელობა ენიჭება.
მიუხედავად ამისა, ეს მონაცემები არ იძლევა დეტალური მიზეზ-შედეგობრივი კავშირების ახსნის შესაძლებლობას. ამისთვის უფრო დეტალური კვლევაა საჭირო. თუმცა მსგავსი ექსპლორატორული ანალიზის მეშვეობითაც შესაძლებელია ვივარაუდოთ ჯენტრიფიკაციისა თუ უძრავი ქონების ფასებით მანიპულაციის ტენდენციების შესახებ. ეს კი, თავის მხრივ უარყოფითად მოქმედებს საცხოვრებელზე ხელმისაწვდომობის, როგორც ადამიანის უნივერსალური უფლების განხორციელებაზე.
