以租代買，需要更多元的二房東模式
我們對公寓的印象是融合在街景中的、鑲嵌在每日作息與步行韻律裡，家的附近、辦公室周遭，經過的、去訪友的，那些日常的所在。
…《台北步登公寓》
專業包租業者 / 二房東[1]的出現，為台灣付之闕如的居住服務，開啟了另一條道路。業者不需要為了營運而買下房子，處理複雜的財務槓桿。想要租屋的人，可以透過專業二房東，住進裝修得宜、符合自己需求的空間，享受即時的修繕、服務、社群連結，也避免因為屋主的個人好惡，承受臨時搬遷的風險。而作為房東，則可以藉由包租業者，改善空間品質外，同時創造固定收入。
租客有好屋住，房東免管理又有固定收入，住宅租賃產業得以發展，政府稅收增加、更充分掌握民眾的居住品質，包租業雖然創造多贏，但因為需要拉高原本的租金，容易將客群設定為負擔得起較高房租的族群，住在頂加、木頭隔間、有壁癌的折價套房、沒整理的老公寓裡的租客們，並無法因為包租業的興起，而減少租屋所冒的風險。缺乏增值潛力的屋子，也難以透過這樣的方式，得到必須的維護。
透過包租而創造的新價值，有可能回饋給更多元的族群嗎？隨著時間而衰老的屋子們，有可能透過這個機會，找到推倒重建外的再生之路嗎？參與價值分配的，又應該是哪些人，才能更有效率與公平？但回歸現實面，包租作為商業模式，存活的前提就是創造合理的報酬。如果不了解包租所承擔的風險與成本，便無法理解其中的各項取捨，到頭來，再多的想像，也就只是無法實踐的想像。
以下將透過實際的包租案例，對比公開資訊與 591 租屋網歷史資料後，分析包租業可能的營運條件，再用這樣的分析架構，開始思考租賃住宅的其他可能。
從簡單到精緻，兩種包租的經營策略
以近幾年主打品牌公寓的 Zuker 為例，便是透過包租的方式，提供簡單的硬體設施和統一的室內風格，讓房客不用自備家具，也能直接入住。
Zuker 所經營的空間，從 1.5 坪的小雅房到整層住宅都有，使用現成家具，搭配簡單的牆面裝飾，並留下堪用的原始家具，盡量避免室內裝潢、格局變更的開銷，降低租金定價。以 Zuker 在台北市市區的雅房來說，租金大概在 7,500 ~ 12,000 左右， 雖然略高於市場行情，但解決了房客須自備家具、維護硬體設備的問題，也比套房便宜，對於某些學生族群或不想自己佈置房間、面對屋主與修繕問題的房客來說，是有處理到痛點的。
市場的另一端，則投入更多成本，整理出各具特色的空間，滿足居住的功能之外，也追求風格與設計。例如 2017 年開始營運的一米好居，便讓每間公寓都有不同風格，裝修精緻，有的內建貓咪生活空間，有的則有功能完整的廚房。
當然，就算可以自己選搭家具節省設計費，要處理一出手都是幾萬元起跳的廚房、地板、衛浴，成本必定比簡單裝修高出許多。一米好居的空間以分租套雅房為主，以一米好居在台北市區的雅房為例，租金大約在 10,000 ~ 15,000 左右。對於要求住家質感、收入中上的族群來說，這類的包租業者，是有機會提供符合需求的空間的。
包租業的成本指標
要估算不同的包租模式，是否能夠永續經營，可以先將營運成本拆成兩類，第一類是固定成本，也就是不完全隨著經營的物件數量增加而上升的項目，例如員工薪資、資訊系統等，第二類則是變動成本，也就是每增加一個經營的物件，就會長出來的開銷，例如裝修費、付給屋主的租金等。
固定成本和提供服務的複雜度，以及營運的規模有關，不同的包租營運模式，可能存在各種差異，需要調查後才能判斷。例如要求提供支持網絡的社會住宅，就必須聘用社工、培養社區經營的人力。規模小的商業包租業者，則可以選擇過濾房客，來降低後續管理的複雜度。而如果想要藉由居住服務，串連房客與在地生活，就得比單純的室內裝修，花上更多的開銷與力氣。
相較於固定成本，變動成本由於相對外顯，因此可以透過公開資訊進行估算。從每年投資報酬率的角度出發，可以將初期裝修費用當作投入的成本，每月的房租差價為收入，就能找出這幾項指標之間的關係：
淨收入 = 房客年租金 ×滿租率 × 租期 − 房東年租金 × 租期 −裝修費
投入成本 =裝修費
年投資報酬率 = (淨收入 ÷ 租期 ) ÷ 裝修費
（由於租金是每月收取，應該要用 XIRR 才夠精準，但這裡為了計算方便，直接使用租期作分母相除。）
以租期 5 年，裝修費 30 萬，年投資報酬率為 20% 的包租公寓為例，這個數字代表的意思是，在一開始，業者需要支出 30 萬元，然後在接下來的 5 年中，業者如果可以維持當初設定的租金和滿租率的話，除了拿回 30 萬裝修費外，每年可以賺取 30 萬的 20%，也就是 6 萬元的報酬，如果換算為月薪，則是每個月 5 千元。
年投資報酬率，可以拿來衡量自己應該要準備多少的資金，將房屋整理到什麼程度，才能達到預期的收入，也是判斷固定成本以及商業模式彈性的基礎。
如果盡量貼近實際狀況的話，包租業的投資報酬率大概有多少呢？以下將以網路的公開資料，參考 Zuker 與一米好居各一間公寓，試算投資報酬率。要注意的是，因為只是鍵盤推測，也沒有考慮諸如屋況、裝修時程、與房東議價策略等資訊，所以只能算是參考數字，並不等於實際的固定成本。
## 【模擬東門】的年投資報酬率試算
東門實驗室是間兩層八房的公寓，如果在平行時空裡，想要經營一間看起來幾乎一樣的公寓【模擬東門】，它的年投資報酬率的參數推估如下：
- 房客租金：從 Zuker 網站可知，在寫這篇文章時，租金總共是 92,000 /月。
- 滿租率：從臉書的貼文時間以及網站的各房空房日期可以推測，這間的房客以半年左右的短租者為主，一年需要招租兩次，扣除前後的準備時間，不負責任猜測它每年有 10.5 個月是有人承租的。
- 租期：以整層改裝的包租公寓來說，與房東的租期至少要 3 年起跳，才有足夠的利潤。
- 房東年租金：根據 591 的 2018 10 月~ 12 月的資料，【模擬東門】附近五百公尺範圍內，總共刊登過 16 筆整層公寓的物件，每坪租金中位數為 1,129，東門實驗室的大小為 61 坪，可以推估房東租金為 68,000 / 月以下。
- 裝修費：根據 Google 結果推估，【模擬東門】的裝修成本在 227,000 左右。
有了各項參數後，帶入算式，就可以得到：
- 如果租期 3 年，年投資報酬率為 32.9%。
- 如果租期可以談到 5 年，因為攤提拉長，年投資報酬率增加為 46.2%。
- 如果租期維持 3 年，但平均空房時間拉長半個月的話，報酬率會降到 12.6%，再拉長半個月，就會由盈轉虧，可見對招租效率、施工速度的掌握必須非常確實，否則會嚴重影響報酬率。
- 如果想要讓租金再貼近市場行情一點，打九五折的話，報酬率會降為 11.6% ，如果打到九折，也會開始虧錢。
## 【模擬八德】的年投資報酬率試算
一米 • 八德是一間四房兩衛的公寓，如果在平行時空裡，想要經營一間看起來幾乎一樣的公寓【模擬八德】，它的年投資報酬率的參數推估如下：
- 房客租金：由粉絲頁貼文可知，在寫這篇文章時，租金總共是 51,000/月。
- 滿租率：由租屋社團貼文可知，三間雅房在開放後兩週內就被租走了，套房則花了比較多的時間，每間房的最短租期為一年，因此不負責任設定，雅房的的滿租率為 11.5/12，套房則為 9/12。
- 租期：以整層改裝的包租公寓來說，與房東的租期至少要 3 年起跳，才有足夠的利潤。
- 房東年租金：根據 591 的 2018 10 月~ 12 月的資料，【模擬八德】附近五百公尺範圍內，總共刊登過 12 筆整層公寓的物件，每坪租金中位數為 872，由照片推測，一米 • 八德的大小為 26.2 坪，保守起見，以 591 資料中位數的 28 坪來算，再加上每月網路等固定開銷 1000 元，可以推估房東租金為 25,500 / 月以下。
- 裝修費：根據 Google 結果推估，裝修成本在 350,000 左右。
有了各項參數後，帶入算式，就可以得到：
- 如果租期 3 年，年投資報酬率為 35.2%，和東門實驗室差不多。
- 如果租期可以談到 5 年，因為攤提拉長，年投資報酬率增加為 48.5%。
- 如果租期維持 3 年，但平均空房時間拉長一個月的話，報酬率雖然會下降到 20.7%，但還不到虧損的程度，至少有薪水可以拿。
- 如果想要讓租金再貼近市場行情一點，打九折的話，報酬率會降為 19.6% ，也還不到虧損，相較於【模擬東門】，對意外的容忍度和行銷的彈性都比較大。
- 以上的虧損與否，都是單就固定成本討論，並未納入變動成本考量，也不代表參考對象的實際經營狀況。
## 客群決定成本指標，指標決定報酬，報酬決定商業模式
從上面的推估可以發現，雖然兩者一開始的報酬率差不多，但因為成本指標的差異，而必須克服不同的困難。
【模擬東門】因為訴求簡單的使用空間，所以裝修費低，但租金定價就無法高市價太多。相反的，【模擬八德】為了提供一定設計感的空間，雖然房數比【模擬東門】少一半，但裝修費卻高了 50%，租金定價也比市價高非常多。兩者的差異，決定了各自報酬率的特徵。
在決定包租的客群後，各項成本指標的彈性、空間的挑選標準便大致確定，因此就能推估大概的報酬率，反過來說，由於報酬率的高低，代表投入同樣的資金時，每月的現金流的高低，因此也決定了業者能夠支撐出怎樣的人事配置以及營運模式，影響能否滿足原本制定的價值主張。
以【模擬八德】為例，如果鎖定同樣客群，100 萬的資金大約可以啟動三間公寓，每年賺取 20 ~ 48 萬的年收入，以經營公司的角度來說，差不多可以負擔一位全職基層員工以及基本行政開銷。而如果需要專業人才，進一步提高服務品質，例如資訊系統、設計、建管，或是公司辦公空間等，就需要增加資本，開發更多物件，才有辦法實行。另外，雖然【模擬八德】的風險容忍度較高，但要能夠實行，就需要有經驗的設計、施工與行銷能力。【模擬東門】看起來不確定性較高，但如果有做好風險管理，或是客源穩定，便也是另一種滿足租屋需求的切入點。
另外要注意的是，以上都沒提及當公司規模擴大時，內部管理與維持成長速度的成本，也沒將房屋老舊而常出現的水電管線、漏水、壁癌、結構安全等問題納入考量，更不用說裝潢與後續修繕時，如何和屋主與工班溝通，還有鄰里關係、法律糾紛，這些都不是本文有能力處理的議題。
從包租觀點切入，作自己的二房東
商業模式、年投資報酬、房客租金、裝修費用，這些概念，講的是作為商業取向的包租業者，尋找在租賃住宅產業中，有哪些族群，會為了滿足對居住條件的要求，而付出比市場行情還高的租金，在設法得到對方認同的同時，賺取期盼的報酬。我（包租業者）挖掘問題，定義問題，解決問題，賺取中間的差價，這樣的思考邏輯。
再簡化一點來說，包租業就是以包租觀點切入租賃住宅市場的商業模式。如果不看商業模式，包租觀點也說明了，要改善居住品質，除了買房來掌握空間的設計權之外，另一種方法是透過租賃，拉長租期、增加初期投入成本、墊高每月租金，雖然權利的保障需要透過契約逐案爭取，但需要的資本也相對低很多。
如果站在房客的角度，使用包租觀點來承租房屋，會想要解決什麼問題，賺來的「差價」，又應該分配在哪裡，才是符合自己期待的呢？當包租是解決居住問題的方法，而不是投資獲利的手段時，便不須要將租金拉得那麼高以創造足夠報酬。當自己就是目標客群，提供完整卻不一定完全符合需求的裝修，便不是最優先的目標。當更多房客合作起來，統整彼此的需求時，那最需要的就不一定是各具風格的裝修，而是更有彈性的家具共享、更方便參與的居家設計流程。
回到前面提的包租業成本指標：
淨收入 = 房客年租金 ×滿租率 × 租期 − 房東年租金 × 租期 −裝修費
投入成本 =裝修費
年投資報酬率 = (淨收入 ÷ 租期 ) ÷ 裝修費
舉例來說，在通常「可炊」代表在屋子角落附上簡易瓦斯爐的台北，如果三位喜歡烹飪的好友，用包租觀點，承租台北一戶三房 30 坪公寓【模擬台北】，拿它來改造的話：
- 初期投入 90,000 元當裝修費，也就是每人 30,000 元，就可以得到有中島與充足收納的廚房，以及基本生活機能的空間。
- 設定報酬率 10%，讓每年都有 9,000 元負擔各種實驗的成本。
- 台北市 25~40 坪公寓每坪租金大約 1,000 元，所以房東租金為 30,000/月。
- 租期為 3 年，
- 滿租率因為自住，所以是 100%，
那麼，在全部金額都自己承擔的前提下，初期每人多付 30,000 元，每個月房租變成每人 11,083 元，就能開始創造循環，享受舒服的做飯生活，除此之外，【模擬台北】每三年還可累積出一筆新的 90,000 元裝修費，到時候就不用擔心電線走火，連更新水電都可以作了。
單點公寓之外，如果能發展出更有組織的房客團體，無論是社團、合作社或是其他形式的組織，就能從單點出發，連結房客與各種居住空間的經營方式，用最少的行政成本，分享各自經驗，增進資訊流通與物件使用的效率，甚至長出處理複雜居住議題的資源，例如老公寓改造、串連空間專業與政策資源，還有參與社區的設計。儘管使用包租觀點思考租賃住宅時，依然得面對包租業的大部分挑戰，但透過更開放的參與，用成就感與信任感取代現金報酬，或許就能在商業解法外，多找到一條出路。
商業與政府扶助的包租產業，是面對台灣的租屋問題時，必須發展的選項，各種實驗也的確因此而發生，但在此之外，更多合作的，以需求方為主角的包租模式，是否是另一種居住服務的可能性呢？
身為租屋者，身為城市裡生活的上班族、單親家庭、流浪青年、障礙者、想要小孩的拉子，住在獨立的、合租的、整層的各種屋子裡，頂樓或許可以曬棉被，曾想過地下室或許適合辦展覽，被里長拜票時只能默默收下面紙，或許擔心附近土壤液化的程度，或許不知道退休後的年金和住處在哪裡。當房客像包租業者一樣，把居住當作事業，當作專業服務來努力時，或許就有機會在基本的修繕與佈置之外，作為住宅的實際使用者，作為在城市角落裡穿梭的一員，為最普通，卻又最貼近生活的住宅，也為城市的再生，貢獻另一種力量。
念到這裡的你，想讓租屋成為自己會懷念的生命經驗，成為自己也能參與的實驗嗎？儘管我也還在摸索更具體的方向，但如果你也有類似的想法，或許可以複製這份試算表自己模擬，也可以忽略它，直接拿自身的需求想像其他解法，將想法分享出來，一起創造更多元的二房東模式吧！
[註 1] 包租業 / 二房東，指的是向屋主長時間承租房子，透過整修、重劃單元等方式，增加空間的使用價值後，轉租給終端住戶或店家，賺取價差的一種商業模式。2018 年政府開始推動租賃住宅產業化後，包租公司、輕資產、共享公寓等概念逐漸浮上檯面，包含兆基、永勝等大型資產管理公司，承接了社會住宅的包租代管計畫，各縣市相繼成立租賃住宅公會，同一時間，中小型的民間包租公司成立、二房東培訓課程、集團的合縱連橫，也在租屋需求旺盛的城市中展開。
