聊聊入戶籍、報稅、續租修繕條款的過程與阻力 | 租出育兒宅
育兒，是許多人考慮由租屋改為購屋的重要時間點。育兒不只大幅影響照顧者的生活型態、生涯規劃，也需要將居住空間，調整為適合育兒的型態，諸如添購空調、相關電器，甚至得更謹慎考慮用電安全、噪音與空氣品質，以及鄰里關係、教育養育資源。這些變化，對自有房屋來說，都已經是不小的挑戰，對租屋的照顧者來說，更是困難。
這個系列，將總結 Rentea 租出育兒宅 計畫中，關於戶籍、合約、續租與修繕等，和房東有關的議題，寫成兩篇文章。首先是將簡述歷次討論的發展，並檢討哪些行動，無益於推進討論。而在下篇文章中，則分析對推進議程有幫助的方法，以及過程中的其他觀察。兩篇各有重點，沒有一定的順序，歡迎從自己喜歡的段落開始閱讀。
在這個計畫開始時，我們先整理了與育兒有關的社會福利、教育資源，以了解報稅、戶籍，具體而言，會如何影響育兒家庭以及屋主，並將資訊整理為合約調整提案。在遞交提案給房東後，歷經兩次見面討論，以及一次線上通話，最後確定在剩下的兩年半的合約內，一切照舊。雖然最後無法說服房東調整出租條件，但我認為回顧過程的進退折衝、盤點推進彼此理解的契機，依然能作為下期續約，以及其他有意與房東協商的人，使用的策略。
房東討論過程摘錄
2024-03-27 以通訊軟體，遞交合約調整提案
2024-03-31 在提案中補上交易稅差額試算
2024-04-06 於租屋處第一次面談
- 房東首次表達自身意向，希望維持既有出租條件、下期租金調回市價，原則上同意續租
- 房東表示優先續租權條款的細節過多，無法評估效益，希望僅以上述原則續約
- 考量育兒需求，房東原則同意遷入戶籍，只要不影響自身財務負擔即可，一週內評估後回覆
- 面談結論：戶籍有希望，裝修由房客自行負擔（約滿後可帶走或留著），續約條款、報稅則拒絕，結論以通訊軟體文字紀錄
2024-04-13 於租屋處第二次面談
- 房東在詢問認識的房仲、友人後，表示入戶籍，可能會有持有稅、所得稅、交易稅的額外成本，因此想要拒絕入戶籍，但考量育兒需求，因此有了第二次面談，希望說服承租人
- 承租人表示願意負擔持有稅、所得稅額外成本，並且可配合交易規劃，提前遷出戶口後，有緩解房東顧慮，並表示願意重新考慮戶籍一事
2024-04-14 線上通話
- 房東表示由於涉及個人規劃，還是希望盡量避免查稅、衍伸的潛在爭議，希望還是不要入戶籍
2024-04-15 結案
- 承租人表示願意放棄就近排公托的權利，並先將戶籍寄在不同行政區的友人家中，期待續租時，能因為不確定因素降低，還是可以遷入戶籍，以順利就讀公幼、國小。
阻礙討論、對討論無益的行動
說服房東入戶籍、報稅有多難？儘管現行法令規定，房客無須徵得房東同意，也享有入戶籍、報稅的權利，也透過各項補貼與簡化行政流程，降低房東的財務與行政負擔，但對許多房客而言，為了避免頻繁搬遷，安穩居住，制度給予的這些基本權利，常成為簽下租約的交換條件。
制度便利、資訊透明為何不夠？還有哪些交換不了的東西？又該如何辨認談判時的可能誤區？以下將用我們在實際走過協商流程的經驗，說明對協商可能無益的行動。
1. 認為「持續維護、改善居住空間」，只要房東認同，都能取代租金收入
在初步提案與第一次面談中，我們原本想用「裝冷氣、更換氣密窗」、下下期續約更新浴室等裝潢提議，換取漲租的上限、彌補報稅後的交易稅的差額，但由於目前租金只有市價的 65% ，加上房東近年財務壓力增加，即便房東肯定我們主動維護空間的用心，希望我們能續租，但也希望租金至少可以等同於市價。
相較於兩年前簽下合約時，房東願意以（前任房客的）租金減免 10% ，加上五年租約，換取由房客承擔大部分裝修費用，並減少租屋空間的管理成本，這次則是因為租屋空間，已經修到容易轉租的狀態，雖然住起來舒服，對承租人（我們）而言尚稱划算，但對房東來說，也降低了維持低租金的誘因。
房東考量租金收入，是人之常情，「好房客」的誘因，雖然只有情況特殊，例如房東主觀有強烈的修繕需求時，才有機會減免房租，但依然是個談判的籌碼，例如換取入戶籍、促進雙方理解、長約、裝修彈性等，都是可能的方向。
如果畫出「房客對待房子的友善程度」、「租金收入高低」兩條軸線，當作「租金-友善房客分類圖」，再放上各類型的房東，可以發現，儘管租金收入，常常是談論租屋條件時，最重要的標的，但由於「市價」概念尚有模糊地帶，根據不同房東的類型，在座標軸裡不同的位子，整體租約條件，是可以有討論空間的。
另外，延續上述概念，同一位房東在不同時期，也可能會挪動自己在座標軸上的位子。以第一間房子的房東為例，就是從「修繕求人」，挪動到「惡房客受災戶」的位子，比起極大化租金收入，用市價，並確保能找到好房客，減少修復物件的成本，才是對這位房東來說，最想要的選擇。
如果能在討論承租條件前，先推敲房東所處的位置，就比較能夠判斷，有哪些籌碼，是能對到房東需求的。
2. 認為「提供透明、有層次的資訊」，可以增加房東信任，增加說服的機會
在這次的討論過程中，提供兩千字的提案，並在內文附上相關參考資料，儘管並非完全的負面，但並沒有促進房東理解，反而增加了猶豫的基礎。
以合約調整提案而言，對後續討論的影響分別為：
- 生育相關補助資訊，有協助房東理解房客的動機
- 優先承租條款，讓房東更意識到「自己和法律、自訂合約不熟」，因此拒絕將共識轉為明文條款
- 稅務資訊盤點，對房東而言是半信半疑，由於立場不同，加上會直接影響自身利益，房客也無法為此負責，因此無法完全採信
大方向而言，「事前提供資訊，以促進彼此理解」，仍然是一個有用的策略，只是執行上，不應該以「讓房東理解來龍去脈」為目標，而是：
- 釐清房東屬性，以不超過房東認知框架為底限，以協助房東理解房客動機為目標
- 利益衝突，或是房客無法負責的資訊，例如稅務，無須提供完整資訊，而是引導房東前去詢問自己信任、利害關係一致的人，例如仲介、親友、政府單位
- 如果想要討論非典型的租賃關係，需要更長的說服、理解過程，也需要搭配實際案例，以避免大多數人與法律距離過遠的狀況
起身行動，理解與描述彼此，是讓事務改變的開端
回顧歷時兩個月的準備與協商，儘管沒有達到一開始設定的低標，但至少經過這次的嘗試，建立「租金-友善度分類圖」後，我開始較有系統地，標定不同房東所在的位置，為後續的房東人物誌、人物旅程研究，提供基礎的分類方式。
雖然房東的決策邏輯，會根據自身的社經地位、資本有所差異，以上的經驗，無法適用所有房東，但如果能夠盡早判斷房東在分類圖上的位置，以及可能的移動方向，不只能即時調整協商策略，也讓更大規模的研究、服務建立，成為可能。
你也想要遷戶籍、調整租屋空間，或是和房東協商租屋條件嗎？希望這篇系列文章、專案共筆，以及 Rentea 的相關專案，能讓你在嘗試的過程中，幫上一些忙。也歡迎你接著閱讀下篇〈協商入戶籍的可能路徑 〉、分享這系列文章、自己的經驗，或是一起來參與社群的討論。
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