Contratos em espécie — Das cláusulas especiais da compra e venda
1) Da retrovenda
O código civil regulamentou, em seção própria, algumas cláusulas especiais admitidas nos contratos de compra e venda, a começar pela retrovenda. Constitui esta um pacto adjeto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas realizadas pelo comprador (art. 505). Sua natureza jurídica é a de um pacto acessório, caracterizando-se como condição resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda, retornado as partes ao estado anterior.
O prazo máximo para o exercício do direito de retrato, ou de resgate, é de três anos. Se as partes ajustarem período maior, reputa-se não escrito somente o excesso; se não estipularem nenhum prazo, prevalecerá os 3 anos já mencionados. O direito de resgate pode, ainda, ser cedido a terceiro, transmitido a herdeiros e legatários e ser exercido contra o terceiro adquirente (art. 507). Por último, permanece o direito ainda que a clausula não tenha sido averbada no registro de imóveis, pois trata-se de direito pessoa e não de direito real.
2) Da venda a contento e da sujeita a prova
A venda a contento do comprador é uma compra e venda realizada sob a condição suspensiva, ou seja, o contrato não se reputará perfeito, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado (art. 509). Até esse momento, o domínio permanece com o vendedor, enquanto o comprador mantém a posse da coisa como mero comodatário*. O referido negócio pode também ser realizado sob condição resolutiva, devendo, nesse caso, essa determinação ser expressamente firmada no instrumento contratual.
*comodatário: é todo aquele indivíduo que recebe algo em comodato. O comodato, por sua vez, é o empréstimo gratuito de coisa não fungível, que tem de ser restituída no tempo convencionado. Assim, na venda a contento, enquanto o comprador não manifestar seu agrado pela coisa, manterá a posse do objeto como se a tivessem lhe emprestado.
Vencido o prazo sem manifestação do comprador, reputa-se perfeita a venda. Não havendo prazo estipulado, o vendedor terá direito a intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável (art. 512), sob pena de considerar-se, novamente, perfeita a venda. Aqui o silêncio vale como consentimento.
Além disso, o direito resultante da venda a contento é simplesmente pessoal, não se permitindo transferi-lo a terceiro, tanto por ato inter vivos como por ato causa mortis. Extingue-se, portanto, se o comprador morre antes de exercê-lo.
Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina (art. 510). Recebida sob essa condição a coisa comprada, as obrigações do comprador também são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceita-la.
3) Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional
A preempção ou preferência é mais um pacto adjeto ao contrato de compra e venda de coisa móvel ou imóvel, através do qual o comprador, no caso de querer vender ou dar em pagamento a coisa, se obriga a oferece-lo ao vendedor, para que este tenha preferência na recuperação da coisa vendida, em detrimento de qualquer outra pessoa, em igualdade de condições com esta. É o denominado direito de prelação, previsto no art. 513 do nosso Código.
O parágrafo único deste artigo informa, ainda, que o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 180 dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Vale destacar que este prazo é referente ao exercício do direito, a partir do momento em que o vendedor primitivo é notificado da intenção do comprador primitivo em querer vender ou dar em pagamento a coisa comprada. A função do art. 513 é a de estipular limites à convenção das partes.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Se, no entanto, as partes não estipularem um prazo para o exercício desse direito, ficarão valendo os prazos estabelecidos no art. 516. Isso significa que ao estabelecer uma cláusula de preferência, as partes deverão levar em conta o que determina o parágrafo único do art. 513 para a estipular o prazo para exercício deste direito, não excedendo os prazos indicados. Se, contudo, ao estipular a cláusula de preferência as partes não indicarem o prazo determinado para o exercício deste direito, valerão os prazos do art. 516.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
O pacto de preempção ou preferência é de natureza pessoal e não real. Dessa maneira, se o primitivo comprador vender ou der em pagamento a coisa a terceiro, o negócio jurídico é valido. Logo, o primitivo vendedor não possui nenhuma ação contra o terceiro adquirente, restando apenas a indenização por perdas e danos em face do primitivo comprador (art. 518). Neste caso, ainda, o terceiro adquirente responde solidariamente se tiver agido de má-fé. Isso porque os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
a) O pacto de preferência e a retrocessão
A desapropriação é a perda da propriedade por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. Daí que se a coisa expropriada para estes fins não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa, conforme o art. 519.
Neste caso, ocorre a prelação legal, uma vez que o expropriado readquire o bem que foi objeto de desapropriação, já que este não foi destinado conforme o decreto de expropriação. Recebe o nome de retrocessão, portanto, o retorno da coisa ao expropriado.
4) Da venda com reserva de domínio
O contrato de compra e venda com cláusula de reserva de domínio se aplica à compra e venda de coisas móveis com pagamento parcelado do preço. Esta clausula possibilita o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. É o que ocorre no processo de financiamento, muito comum na aquisição de veículos. Embora o campo de maior incidência da venda com reserva de domínio seja o de bens móveis infungíveis, inexiste qualquer norma que proíba a sua aplicação à venda de imóveis.
Constituído o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida (arts. 525 e 526).
Para valer contra terceiros, o contrato com reserva de domínio deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador. Assim, dá-se publicidade ao ônus, impedindo que terceiro, a quem eventualmente o bem seja alienado, alegue boa-fé, para impedir a sua apreensão, na ação movida por aquele.
5) Da venda sobre documentos
Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do título. Ocorre especialmente ente contratos internacionais de importação e exportação. O vendedor, entregando os documentos, se libera da obrigação e tem direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador a entrega da mercadoria.
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Todo o conteúdo aqui agrupado foi retirado das doutrinas mencionadas abaixo e não há qualquer intenção deste organizador se fazer passar pelo autor de tais passagens e explicações.
1 Gonçalves, Carlos Roberto
Direito civil esquematizado®, v. 2 / Carlos Roberto Gonçalves ; coordenador Pedro Lenza. — 4. ed. — São Paulo : Saraiva, 2016. — (Coleção esquematizado®)
2 Farias, Cristiano Chaves de
Curso de direito civil: contratos I Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenva!d- 7. ed.rev~ e atual.- Salvador; Ed. JusPodivm, 2017.
3 Mello, Cleyson de Moraes
Direito civil: contratos / Cleyson de Moraes Mello. — 2. ed. — Rio de Janeiro : Freitas Bastos Editora, 2017. 606 p.; 23cm.
4 Gagliano, Pablo Stolze
Novo curso de direito civil, volume 4 : tomo II : contratos em espécie / Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. — 10. ed. — São Paulo : Saraiva, 2017.
5 Donizetti, Elpídio
Curso didático de direito civil / Elpidio Donizetti, Felipe Quintela — 6. ed. — São Paulo: Atlas, 2017.
6 Tartuce, Flávio
Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 12. ed. rev., atual. e ampl. — Rio de Janeiro: Forense, 2017.
7 Nader, Paulo
Curso de direito civil, v. 3: Contratos / Paulo Nader. — 8. ed. rev., atual. e ampl. — Rio de Janeiro: Forense, 2016.
