看房筆記．新型態房產．張凱Armani教練
《RICHARK財富方舟》房產開發專案學習-實戰加碼-快閃看房
擁有開發物件的眼光是踏入房地產界，重要的第一步！
看房子，到底要看什麼？怎麼看？？
不論想買房自住或投資，你都必須要了解，怎麼挑選適合的物件！
這時代聰明的自住客，挑物件時也開始學習投資客的眼光，因為…
大家都想便宜買，未來某天需要轉賣時，能賣到好價錢🤩
● 看房時間：2019.08.02 (五) 13:00
● 物件地點：新北市板橋區
● 帶看教練：AAM 總經理 — 張凱Armani (老張）
專長 : 不動產投資、資產重整、財務規劃、投資組合諮商、資產管理、市場分析、創業育成、大數據及資料分析、資訊科技產業分析。
一、遠而近、外而內
先看房子附近環境，是否有暗巷、三米巷、學區、市場或基地台、基地嫌惡設施等。（這跟未來銀行評估貸款會有很大影響唷）
再回到物件開始從樓梯→陽台→客廳→房間→廁所→廚房等。
二、了解格局，比對實際屋況
在看物件前，不免俗，一定會先去了解格局，持有的格局圖最好搭配現場屋況做了解。
◆房間幾房幾廳幾衛
◆知道房間、門、窗、樓梯等相對位置。
◆建物與房間是否方正
◆陽台、露台是否有增建、外推（雖然有時這可以增加室內空間使用，但也可能被報拆，要求復原。故一開始就要先評估是否在動工時要復原…這也是入手成本的考量唷！）
◆方位：北部建議朝南（不建議朝東、北，較容易濕冷，長壁癌）；南部建議朝北或西（朝西，太陽西晒，衣服、牆壁都較容易快乾）
三、客廳、浴室、房間 通風、採光與遮擋
屋內通風採光好，明亮精神又乾爽，住起來相對舒服。
◆浴室為暗管、或明管（本物件為例，這近10年有整修過浴室）-故以明管線為主，而暗管較偏向30～40年前作法。
◆客廳屋內採光：老一輩說喜歡光廳暗房（這邊指相對暗，非沒窗戶），因為起床看到光覺得精神好，睡覺時較好入眠！
◆屋內通風：乾爽較不會悶熱、潮溼長壁癌有霉味。
◆窗戶前方是否有遮擋，有無對著別人家的排氣孔。
四、現場狀況
◆空屋是最好的屋況：赤裸裸沒有家具、家電的遮蔽物，可以很清楚的看到隔局。
（ Tip：還可以省下後續拆除的費用唷！）
◆現場試著敲打牆面，了解牆面材質（磚牆、木隔間、輕隔間）
（ Tip：這也會影響後續施工或拆除費用！）
◆摸摸牆壁：觀察有無潮濕感、有無重新粉刷，有時新的牆壁粉刷是為了遮掩發黴和壁癌。
（Tip：尤其陽台、廁所附近地板，了解是否有漏水或滲水）
◆浴室內的管線，為暗管（30/40年前作法）或明管（近10年有整修過浴室），後者不用重拉管線（評估這費用是否能省下嚕！）
五、省錢小招，多算算
◆算幾扇門和了解材質：木門、塑鋼門，評估有無需要更換
◆算幾扇窗、觀察窗戶、紗窗是否存在：目前老式的落地鋁門窗已經買不到嚕！若有新舊窗要選擇打，要記得先從舊的打掉開始。）
◆幾盞燈：歐式燈具還可賣給拆的人，也抵拆除費用。T架可賣錢
◆幾個冷氣孔：有無冷氣，評估是否需要添購
◆幾處木作：拆木作花費比磚牆還高！！
◆幾處壁癌：研判漏水、滲水情形、初估修繕費用
六、看房小招
1、白天黑夜：白天看完後，若有喜歡，記得要再跑一趟看晚上。瞭解入夜後房屋附近雜訊、照明、評估環境是否安全。
2、晴天雨天：下雨濕氣最明顯，此時是否漏水、滲水一覽無遺。
3、牆面牆角：看牆角接縫處，是否平整、龜裂、有無滲水
七、番外篇-有關頂加
因應考量住宅安全疑慮，不建議再改裝原本屋況。
1、當作是贈品概念，可建議簡易整理， 原本裝潢能不動就不動。
2、被報拆就要拆，因此不建議再多花錢在頂加。
3、建築面積佔頂樓的2/3內（有留逃生通道），水錶在外最好。
這次的快閃看房因應仲介的時間跟好物件的機會，只能在前一天緊急公布。
沒想到 6 個名額，一下就快閃額滿結單！看的出大家學習的企圖心！感謝各位的參與，更感謝張凱教練的用心。期盼各位會員在RICHARK財富方舟的專案操練中，培養出房產開發能力，讓自己對物件判斷更有敏銳度，未來也有機會可以根據結果拿酬勞外，更可以運用在自己買房的經驗上！
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