一波多折的校外租屋心得 (下：簽約)
想問大家，在外租屋簽合約的時候，有人是在網上簽約然後繳security deposits 的嗎？ 想知道簽約時有沒有需要特別注意或了解的事項及建議呢？謝謝大家的回覆!! :)
之前寫過我們家從台灣遠端找Bloomington房子的過程，可參考下面連結，本篇主要分享之後線上審約、簽約付押金、取消合約改Sublet的經驗。
由於我從第一份工作開始就需要寫/審/談判中英合約，待小公主確定我們要租的房子後，自然就由我來確認合約內容。但不瞞大家說，不知道是美國租屋市場生態，還是B-Town房市太熱房仲不擔心租不出去，我看第一家合約的時候，雖然認真地用追蹤修訂標註了非常多疑問點，但最後對方同意修改的寥寥無幾，因此後面第二第三家的合約我也就抓大放小的看過去…
雖然如此，但美國作為一個法治社會(?)，若真的發生什麼糾紛且調解無效，上了法院可一切都是以合約為基礎來談的，更別提有些合約的內容是簽署後要你放棄部分訴訟權利 (見下文說明)，因此確保自己知道合約內容，可以評估要是跟Leasing Office發生糾紛，自己需要承受的最大風險程度。
審約注意事項
相較於台灣常見的私人租屋合約 (超商可買) 內容簡單易懂，美國這裡的租屋合約主附約一般有2–4份，加起來少說十幾頁，一開始是有看沒有懂，需要上網查很多名詞定義，但看多了就會發現內容與結構相對類似，不用害怕。
假設大家都是優良住戶，對於初心者或是沒太多時間的人，我建議審約著重看以下5點：
- 所有出現數字的部分：主要是$$跟DATE，關鍵處通常會用英文再寫一次那串數字，確保理解正確
- 錢$$：租金Rent、押金Deposit、申請費Application/Service Fee、水電瓦斯費Utility Fee、公設費Community/Club Amenity Fee、換房費Relocation/Transfer Fee、遲繳罰金Late Fee、欠款利率Interest
- 日期：入住/退房日期與時間、每月交租日、N天前/後/內
- 數量：可入住人數、訪客人數、鑰匙數 - 維修相關的賠償跟免責：哪些設備是免費維修更換，哪些是消耗品要自己更換，哪些物品如果損壞必須請Office派人來處理 (aka不能自己修)
- 入住跟退房時的額外費用：翻修費Refurbishment、退房清潔費Cleaning 、粉刷費Painting、代打包與物品保管Removal and Storage、
- 各種罰金：租金遲繳Delinquent Payment、支票無法兌現Bad Check、開鎖與打鑰匙Lockout/Key、通水管Plumbing Fee
- 其他你在意的條件：
- 租金是否包含水、電、瓦斯、網路、Cable TV、市內電話、汙水處理Sewer、垃圾處理Dumpster trash removal
- 公設/健身房/娛樂室、是否代收包裹
- 是否可以轉租 (可能需支付Leasing Office額外費用)
- 寵物相關規定 (一般有附約說明，並額外收費)
- 停車位 (一般有付費跟免費兩種，機車可能需要特殊停車格)
看完之後對於整個合約大概就有個底，接下來就可以看Liability、Default、Waiver等更法律的部分。
還有一些特殊事項是台灣少見的，非常接地氣 (且幽默)，例如
最低室內溫度 Resident shall maintain the apartment temperature at or above Fifty-Eight (58) degrees Fahrenheit during the winter months to prevent frozen water pipes.
水床費 For each water bed Resident places in the leased premises to which Management consents, Resident agrees to pay an additional $100.00 deposit as well as an additional $20.00 per month on the rental fee.
肖像權 Resident agrees to the following: I hereby grant to Landlord permission to the rights of my image, likeness and sound of my voice as recorded on audio or video tape without payment or any other consideration.
合約結構
美國的租屋合約結構分成Lease Agreement 主約+ Addendum附約兩部份，主約中提供 房屋資訊、租賃費用結構、使用規範與爭議處理原則，可參考前面提到的小技巧閱讀；附約則是針對特定項目或個人需求作補充，我們看過的附約有以下幾種：
- Master Addendum：針對下列項目一次性補充。
- Animal/Pet Addendum：寵物相關規定，大多會限制寵物類型與年齡，也可能要求提供寵物身長、體重、毛色，甚至疫苗注射紀錄，通常還會要求一筆deposit。
- Utility Addendum：水電瓦斯公設相關規定，在美國租屋如果是租金沒有包含的utility fee，常會要求把utility bill直接掛在租客的名下 (也就是說你必須要自己去跟電力、瓦斯、網路公司打交道，申請這些服務)，或者是由物業公司代墊後再跟你收，因此謹慎的租屋公司會另列附約說明。
從下圖可以看到，物業公司代墊後收款又可能分成 Direct-meterred (依帳單金額支付)、Sub-Metered (依獨立水電表支付)、Flat Rate (固定金額支付)、Allocation (依房間數、坪數、人數、或是其他方式攤分)。如果你的室友是物業公司幫你找的，那對於utility的收費方式就要特別注意。
- Parking Addendum：停車位相關規定，一般公寓的車位是First come first served但免費，租用室內/遮雨棚停車位的話就會需要這種附約。
- Option to Renewal：美國租屋有個特色是，租金每年一定會漲個$10–$30… 因此有些物業公司就提供了這樣的附約，如果提早續約的話，隔年租金可以不漲價 (通常在當年10月續隔年約)。
這是個選擇權附約，在到期前可以選擇執行或不執行。我曾經跟Leasing Office的人打趣的說，房子越來越舊為何租金要調漲，她幽默的回我說，因為她們薪水需要漲… - COVID-19 Addendum：少數物業公司在2020年為了吸引租戶，提出了這個條款，如果因為COVID導致學校全線上授課或租戶無法抵達，那租戶可以免費取消合約。希望各位新生不會遇到這樣的合約使用時機…
- Rental Information for Bloomington：這東西非常神奇，是City of Bloomington Housing and Neighborhood Development 提供的租屋須知手冊，我只遇到一家物業公司把這文件當作附約要求簽署，大概是擔心合約裡漏了什麼當地政府的特殊規範，才要求租戶簽名；文件內容滿基礎的，比較像是對於租賃雙方的提醒，我們看沒多久就直接簽名了。
合約術語及注意事項
讀合約最常遇到的困難是，每個字都看得懂但放在一起就不太懂…英文合約又因為各種法務用語+術語，更不容易理解。我略為科普並整理如下，但這些條款原則上不太可能要求物業公司更改，就給大家參考：
- WAIVER OF A JURY TRIAL 放棄陪審團審判：當爭議發生時，由法官直接裁決，而不特別安排陪審團，主要目的是加速訴訟程序，降低訴訟成本。在加州等某些州不可waive此權利。
- CLASS AND REPRESENTATIVE ACTION WAIVER 放棄集體/代表訴訟權：在此狀況下，不能由消費者保護組織等特定單位代表多位租戶對物業公司提起訴訟，租戶必須自己打官司。
- INSTALLMENT 每期金額：在財務中是分期付款的意思，在租賃合約則是每一期(每月)要付的租金或是水電等其他費用。
- FINE / FEE 罰款/費用：跟錢有關的字眼，大家請多注意。
- 1B1B一房一衛：one bedroom one bathroom的意思，跟Studio的主要差別在於臥室跟客廳/廚房等獨立隔開，常見的房型有1B1B, 2B1B, 2B2B。
- In-unit Amenities 房內設施：最常見的是In-unit Laundry，好處是冬天不用出門洗衣服，壞處是會增加你的水電費。有的公寓平面圖看起來有洗衣機、烘衣機，但實際上只是留了電線、空間，機器還是要自己去找。
- Sublet/Relet/Sublease 合約承接/轉租/二房東：這幾個字其實定義略有不同，但常被混用，主要差異在Sublet是找別人接手你的合約，但你還是部份承擔租屋責任；Sublease則是你當二房東把一部分或整個房子轉租給別人；Relet則是這個接手的租客跟物業公司簽了新合約，你的合約結束。
原則上無論哪個行為，都必須告知物業公司，且通常需要額外付一筆行政處理費，但滿多留學生因為暑假不在，就私下把房子sublease出去補貼家用，這部分的風險就請大家自己評估…
都市傳說1：押金Security Deposit 跟台灣的概念一樣，但據說不管你退租時打掃得多乾淨，Leasing Office總能找到些理由扣你押金，建議退租前把合約再拿出來看一下相關注意事項…
此外，押金不是退租時領回，而是退租後45–90天內才會退到你的帳戶或是用支票寄到你指定的地址 (對，美國人超愛用支票)，所以記得別太快結清美國帳戶，並確認清楚退款方式。都市傳說2：雖說物業公司自己有保房屋險Home Insurance，但要是房子因你的緣故發生火災，物業公司肯定不會出險，而是要求你負擔所有損失 :(
大部分合約不會強制要求房客要保房屋險，但由於房屋險很便宜，如果你擔心，或是合約裡有要求，建議跟車險一起保，可以有折扣，且據說若衣服在公共洗衣間被偷了還可以申請理賠…都市傳說3：如果你只有1個人，但Studio或1B1B都被租光了，有些物業公司會讓你用中間價租2B1B，但把其中一間臥室鎖起來不給你用，有的則是請你自己去找室友Roommate或是會安排一個給你。強烈建議自己去找室友…
簽約與保證人
到了簽約階段，我們人還在台灣，因此一切線上辦理：把Leasing Office寄來的文件放上電子簽名，跟護照電子檔一起用email回傳過去，再根據Leasing Office給的匯款資訊跨國把押金/訂金匯過去，再提供匯款資訊讓他們確認，就這樣完成了赴美留學第一件大事。
押金部分，不同物業公司的要求不同，但一般會在簽約時先收一筆Security Deposit，有的物業公司會分兩次收，簽約時先付1/2，入住時再付清押金。但貴一點的社區還會要求你在簽約後/入住前1–2個月內預付第一個月租金+其他一次性費用，有的會加收Refurbishment Fee，代表他們要為了你的入住整理這間房子，但本來不就要整理嗎= =
跨國匯款有一些注意事項，例如要提供Receiving Bank的SWIFT Code，還要記得考慮匯出行+中間行手續費 (臨櫃問銀行)、匯入行手續費 (可以問Leasing Office或是查他給的銀行Incoming Wire Transfer Fee是多少)，才能確保對方收到足額，避免轉100出去對方只收到96，再匯一次又要被扣一筆手續費…
我們入住後去Leasing Office拜碼頭時，他們有請我們再次提供護照正本，並且在印出來的合約上又簽了一次名，類似簽到的概念(?)；注意每家Leasing Office的營業時間不同，記得算好抵達時間，才不會看著家門但進不去lol
對於第一次在美國讀書的新生來說，租屋還可能會遇到的問題就是被要求提供Co-signer 共同簽約人/ Guarantor 保證人，這個人不用跟你同住也不需要跟你有親屬關係，只要他人在美國且有SSN，願意提供駕照+SSN後四碼等個人資訊，跟你共同分擔你的租屋責任，就可以成為Lease Guarantor。
原因是，部份比較高級的公寓或比較講究的房東會要求租屋者提供信用紀錄，確保你財務面素行良好且付得出房租，但剛到美國的新生一般沒有SSN無法提供信用紀錄，這時就可以走Guarantor這條路，讓你租到你想要的公寓。如果沒有Guarantor，有些Leasing Office會要求你多付一些押金 (2個月或以上)、請你提供財力證明、或是會直接拒租。
當時我們看的3間公寓中，比較貴的那間就需要有Guarantor，在此非常感謝小公主在芝加哥工作的表哥，二話不說就提供個資替我們擔保。謝謝表哥!!!
承接他人合約 Sublet
我們一波多折租屋旅程的最後一段，是跟原本簽約的物業公司取消了合約，而當時我們已經匯了Security Deposit+Refurbishment Fee，也麻煩擔保人幫我們co-sign，詳情請參照一波多折的校外租屋心得 (上)。幸運的是，小公主跟物業公司一番來回後，拿回了押金，我們才不會還沒到美國就開始吃土…
取消原本合約，是因為我們決定承接一對台灣學長姊的合約，而Sublet流程跟一般合約的主要差異在
- 不需要新簽合約，因為是沿用原租戶的合約，所以記得跟原租戶拿合約來看，有問題也務必向原租戶/Leasing Office問清楚。
- 需要簽一份Leasing Takeover文件，算是原合約的增補合約，內文聲明原租戶從x月x日起no longer have access to the apartment，新租戶從x月x日起take full responsibility for the remainder of the lease term，而物業公司不會為了新租戶重新粉刷、打掃公寓。
- 不需要付押金，因為原租戶簽約時付了，所以退租時記得把押金還給原租戶，如果押金因為各種關係被扣掉了一些，請跟原租戶共同分攤。
可以發現，Sublet其實並沒有幫你省租金，也還是要仔細看合約，如果房子入住後有問題，責任會比較難釐清，還是需要自己去找Leasing Office處理。但因為有原租戶協助你on board，可以幫你省下理解合約、認識房子的時間；如果你跟我們一樣遇到很熱心友善的學長姊，等於是在還沒來到B-Town前就在當地有個照應，結論：是個非常看人品的選項。
在美國校外獨立租屋，是滿多留學生的選擇，也是跨出舒適圈成長的開始。祝大家都能順利找到自己理想的房子，有問題也歡迎留言發問或補充~
本文感謝 Frank、Jen、Laura 經驗分享 (依內容出現順序排序)
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