Perizinan terkait pemanfaatan ruang

Perizinan merupakan salah satu bentuk pelaksanaan fungsi pengaturan dan pengendalian oleh pemerintah terhadap kegiatan yang dilakukan oleh masyarakat melalui suatu mekanisme dengan persyaratan yang harus dipenuhi. Dalam rangka pembangunan, dokumen perizinan diperlukan sebagai bukti legalitas yang menyatakan bahwa suatu usaha atau kegiatan tertentu diperbolehkan dan dapat dilaksanakan. Berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007, proses pemenuhan perizinan merupakan salah satu alat pengendalian pemanfaatan ruang. Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin dapat dikenakan sanksi administratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda. Pengenaan sanksi tidak hanya diberikan kepada pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan ketentuan perizinan pemanfaatan ruang, tetapi dikenakan pula kepada pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

Dalam Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang juga disebutkan bahwa Izin pemanfaatan ruang diberikan dalam upaya mencegah dampak negatif pemanfaatan ruang serta melindungi kepentingan umum dan masyarakat luas. Dalam Pasal 163 disebutkan bahwa terdapat beberapa jenis perizinan yang terkait dengan pemanfaatan ruang, yaitu:

1. Izin Prinsip
   Izin Prinsip adalah surat izin yang diberikan oleh Pemerintah pusat atau daerah untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi. Izin prinsip merupakan pertimbangan pemanfaatan lahan berdasarkan aspek teknis, politis, dan sosial budaya sebagai dasar dalam pemberian Izin Lokasi. Sejak tahun 2018, Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) menghapuskan Izin Prinsip yang sebelumnya harus didapatkan oleh investor jika ingin menanamkan investasi di Indonesia. Melalui Peraturan BKPM No. 13 Tahun 2017, Izin Prinsip digantikan dengan Pendaftaran Penanaman Modal/Pendaftaran Investasi (PI).
2. Izin Lokasi
   Izin Lokasi merupakan izin yang diberikan kepada Pelaku Usaha untuk memperoleh tanah yang diperlukan untuk usaha dan/atau kegiatannya dan berlaku pula sebagai izin pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah tersebut untuk usaha dan/atau kegiatannya. Izin Lokasi merupakan dasar untuk melakukan pembebasan lahan dalam rangka pemanfaatan ruang dan dasar untuk pengurusan hak atas tanah. Izin lokasi diperlukan untuk pemanfaatan ruang lebih dari satu (1) hektar untuk kegiatan bukan pertanian dan lebih dari dua puluh lima (25) hektar untuk kegiatan pertanian. Izin lokasi diberikan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota.
3. Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah (IPPT)
   IPPT diberikan berdasarkan Izin Lokasi dan merupakan izin atas penggunaan tanah dalam rangka izin pemanfaatan ruang yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota. IPPT merupakan dasar untuk permohonan mendirikan bangunan dan juga permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). IPPT diberikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang atas yang telah dimiliki atau dikuasai.
4. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
   IMB merupakan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kabupaten/kota kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. IMB merupakan dasar untuk dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan. IMB diberikan berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi yang telah ditetapkan dan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui pemerintah daerah Kabupaten/Kota.

Selain itu, kegiatan pemanfaatan ruang juga bersinggungan dengan kegiatan perizinan berusaha. Perizinan berusaha merupakan pendaftaran yang diberikan kepada Pelaku Usaha untuk memulai dan menjalankan usaha yang diberikan dalam bentuk persetujuan atau pemenuhan persyaratan. Sejak tahun 2018, perizinan berusaha di Indonesia diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2018 tentang pelayanan perizinan berusaha terintegrasi secara elektronik. Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik atau Online Single Submission (OSS) adalah Perizinan Berusaha yang diterbitkan oleh lembaga OSS untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/walikota kepada Pelaku Usaha melalui sistem elektronik yang terpadu. Berikut merupakan beberapa izin yang diatur dalam perizinan berusaha selain yang telah dijelaskan dalam PP Penyelenggaran Penataan Ruang:

1. Izin Usaha dan Izin Komersial
   Merupakan izin yang diterbitkan oleh lembaga OSS setelah Pelaku Usaha melakukan pendaftaran dan untuk memulai usaha/kegiatan sampai sebelum pelaksanaan komersial atau operasional dengan memenuhi persyaratan dan/atau komitmen. Pelaku Usaha yang telah mendapatkan izin usaha dapat melakukan kegiatan pengadaan tanah, perubahan luas lahan, pembangunan bangunan gedung dan pengoperasiannya, pengadaan peralatan atau sarana, pengadaan sumber daya manusia, penyelesaian sertifikasi atau kelaikan, pelaksanaan uji coba produksi, dan/atau pelaksanaan produksi. Pelaku Usaha yang mendapatkan izin usaha harus tetap memenuhi persyaratan Izin Lokasi, Izin Lingkungan, Izin Lingkungan, dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Pelaku Usaha yang telah mendapatkan Izin Usaha namun belum menyelesaikan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) dan/atau rencana teknis bangunan gedung belum dapat melakukan kegiatan pembangunan gedung.
2. Izin Lingkungan
   Merupakan izin yang diberikan kepada Pelaku Usaha yang melakukan usaha dan/atau kegiatan yang wajib Amdal atau Upaya Pengelolaan Lingkungan-Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL-UPL) dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat memperoleh izin usaha dan/atau kegiatan. Amdal merupakan kajian mengenai dampak penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan. Sementara itu, UKL-UPL K merupakan dokumen pengelolaan lingkungan hidup bagi rencana usaha dan atau kegiatan yang tidak wajib Amdal. UKL-UPL memuat deskripsi rinci rencana usaha dan/atau kegiatan, dampak lingkungan yang akan terjadi, dan program pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

Penerbitan perizinan oleh lembaga OSS dilakukan melalui laman https://oss.go.id/portal/. Pelaksanaan perizinan berusaha melalui sistem OSS dapat dilihat pada gambar berikut.

Perizinan Berusaha Pada Daerah yang Memiliki RDTR atau Kawasan (KEK, KI, FTZ). Sumber: Bahan Paparan Pelaksanaan Sistem Online Single Submission (Kemenko Perekonomian, 2018)

Pelaku usaha melakukan pendaftaran untuk kegiatan berusaha melalui laman tersebut dan kemudian lembaga OSS akan menerbitkan Nomor Induk Berusaha (NIB). NIB merupakan identitas berusaha yang digunakan Pelaku Usaha untuk mendapatkan Izin Usaha dan Izin Komersial atau Operasional. Lembaga OSS menerbitkan Izin Usaha berdasarkan komitmen kepada Pelaku Usaha yang memerlukan prasarana untuk menjalankan usaha dan/atau kegiatan. Izin lokasi dapat diterbitkan tanpa komitmen ketika:

1. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan terletak di lokasi sesuai peruntukan RDTR;
2. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan terletak di lokasi Kawasan Ekonomi Khusus (KEK), Kawasan Industri (KI), dan kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas;
3. merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh Pelaku Usaha lain yang telah mendapatkan Izin Lokasi dan akan digunakan oleh Pelaku Usaha;
4. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan berasal dari otoritas atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana tata ruang kawasan tersebut;
5. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan diperlukan untuk perluasan usaha yang sudah berjalan dan letak tanahnya berbatasan dengan lokasi usaha dan/atau kegiatan yang bersangkutan;
6. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan yang diperlukan tidak lebih dari: (1) 25 ha untuk usaha dan/atau kegiatan pertanian; (2) 5 ha untuk pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah; (3) 1 Ha untuk usaha dan/atau kegiatan bukan pertanian;
7. tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan yang akan dipergunakan untuk Proyek Strategis Nasional.

Izin Lingkungan tidak dipersyaratkan untuk penerbitan izin usaha dalam hal: (1) lokasi usaha dan/atau kegiatan berada dalam KEK, Kawasan Industri, atau kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas; (2) usaha dan/atau kegiatan yang tidak wajib memiliki Amdal, atau usaha dan/atau kegiatan yang tidak wajib memiliki RKL-RPL. Pelaku Usaha yang termasuk dalam poin 1 perlu menyusun RKL-RPL rinci berdasarkan RKL-RPL kawasan.

IMB tidak dipersyaratkan untuk penerbitan Izin Usaha dalam hal bangunan gedung: (1) berada dalam KEK, Kawasan Industri, atau kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, sepanjang pengelola kawasan telah menetapkan pedoman bangunan (estate regulation); (2) merupakan proyek pemerintah atau Proyek Strategis Nasional sepanjang telah ditetapkan pemenang lelang atau badan usaha yang ditugaskan untuk melaksanakan proyek tersebut.

Sumber:
Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2018 tentang pelayanan perizinan berusaha terintegrasi secara elektronik
Peraturan BKPM No. 13 Tahun 2017 tentang Pedoman dan Tata Cara Perizinan dan Fasilitas Penanaman Modal