Acheter un bien immobilier : plusieurs moyens existent ! Smovin.be
Nous pouvons aujourd’hui acheter un bien de plusieurs façons. Le marché est dominé par 3 types de ventes. La vente de gré à gré, la vente publique, et le viager sont les plus courants. Passage en revue des différentes caractéristiques.

La vente de gré à gré
La vente de gré à gré est le type de vente le plus utilisé. Il concerne l’achat ou la vente d’un bien (immeubles, maisons, etc..) de façon « classique ». La vente se passe dès qu’un accord est conclu entre le vendeur et l’acheteur. Ils doivent s’entendre sur le prix de vente et vont en général signer un compromis de vente avant de signer l’acte définitif chez un notaire. Le notaire assure la sécurité et la transparence de l’opération.
Deux sous-types de vente
Le vendeur peut proposer son bien à travers les agences immobilières ou les petites annonces. On en déduit donc deux sous-types de vente : vente par agence immobilière et vente avec l’acheteur directement (entre particuliers).
La vente peut se faire par l’intermédiaire d’un agent immobilier. L’agence prend alors des frais de commission puisqu’étant professionnelle, elle estime le bien au plus juste prix et peut éventuellement faciliter la négociation du prix. Propriétaire et acquéreur n’ont pas, ou rarement, de contact direct.
Quant à la vente directe d’un bien, il n’y a pas de frais d’agence. Il est par conséquent plus simple d’obtenir un prix de vente plus intéressant. Mais ce prix peut être lui-même surévalué par le vendeur. En effet, il n’est pas impossible qu’il soit novice dans le domaine.
Il ne faut pas oublier que des frais supplémentaires s’ajoutent : les frais de notaire et le droit d’enregistrement. Ils varient en fonction des régions. Le taux de droit d’enregistrement à Bruxelles et en Wallonie est de 12,5% et de 10% en Flandre. Les frais de notaires sont dégressifs en fonction du prix de vente. Quant à l’agent immobilier, il prend en général une commission de 3%.N’hésitez pas à comptabiliser les frais à comprendre dans votre budget en vous renseignant sur les calculateurs en ligne.
La vente publique
Tout le monde a sa chance !
Tout acheteur a le potentiel de visiter plusieurs fois l’habitation, avec un expert ou non. Il a également le temps d’aller voir sa banque avant pour faire un pré-devis. Enfin, il n’y a pas de risque que quelqu’un ne lui passe devant et ainsi voir la maison de ses rêves partir aux mains de quelqu’un d’autre. En revanche, lors d’une vente publique, les participants risquent de dépenser plus que prévus, sous la pression de perdre l’enchère.
Un prix transparent
Chaque participant à la vente publique peut suivre le prix et a le choix d’y participer ou non. Le prix représente l’expression réelle du marché, la réalité économique du bien. L’acheteur aura également pu calculer au préalable un budget en fonction du prix et du pourcentage de frais. Enfin, il faut savoir que n’importe quel amateur pour consulter le cahier des charges en l’étude du notaire.
Une sécurité accrue
Lors d’une vente publique, le notaire s’occupe de toute la procédure, du début jusqu’à la fin. Au moment de la vente, beaucoup de formalités ont déjà été effectuées par le notaire. L’acheteur ne doit payer qu’un pourcentage forfaitaire calculé sur le prix, ce qui lui permet ainsi de calculer ce qu’il aura à débourser. Il aura donc moins de risque de subir une amende pour estimation insuffisante.
Acheter plus rapidement
Lors d’un achat classique, l’acquéreur a quatre mois pour payer son bien. Mais quand il s’agit d’une vente publique, il ne dispose plus que de six semaines, ce qui fait de lui un véritable propriétaire plus rapidement.
De la même façon que la vente de gré à gré, la vente publique est aussi sujette à des frais de notaire, des frais divers des actes et à un droit d’enregistrement. Ces frais sont en général plus élevé que lors d’un achat en vente directe.
Le viager
Le viager, mais encore ?
La vente en viager consiste en un contrat par lequel un vendeur appelé crédirentier s’engage à céder son bien à l’acquéreur appelé débirentier au décès du crédirentier, ou après une période déterminée (de facto 20 ans au maximum). Le viager s’exécute le temps de la vie du crédirentier. La caractéristique essentielle du contrat est d’être aléatoire puisque les effets dépendent d’un événement incertain à savoir le décès du crédirentier. En général, l’âge du crédirentier se situe entre 60 et 90 ans. Selon la loi, si le crédirentier décède dans les 20 jours suivants la signature, le contrat est invalide.
Une vente en « deux temps »
La vente est accomplie en deux temps. Le crédirentier reçoit d’abord un bouquet — apport de fonds initial — payé par l’acheteur. Il s’agit plus concrètement d’une partie du prix de vente payé lors de la signature de l’acte de vente. Le bouquet est compris entre 10% et 20% du prix total du bien. De plus, tous les mois, l’acquéreur verse une rente viagère déterminée à l’avance et inscrite par contrat. Vendeur et acquéreur s’accordent librement sur le montant de ceux-ci. Le montant dépend de la valeur du bien, la nature du bien cédé, l’espérance de vie du crédirentier ainsi que les prévisions de son état de santé. Plus le vendeur est âgé, plus la rente sera élevée.
Viager occupé & Viager libre
Deux types de vente en viager existent. Le viager occupé permet au vendeur de rester dans son bien et perçoit alors une rente viagère et un bouquet. Ou alors, le viager libre où le vendeur n’occupe plus le bien. Il laisse donc l’entière jouissance à l’acheteur et recevra donc un bouquet et une rente viagère supérieure au viager occupé.
Tout comme la vente de gré à gré et la vente publique, des frais supplémentaires sont applicables à l’achat en viager. Les droits d’enregistrements sont les mêmes, à savoir différents selon les régions. Pour le viager occupé, les frais de notaires sont calculés sur la valeur fiscale du bien. Pour le viager libre, les frais de notaire sont calculés sur la valeur totale du bien.
Le viager, quel intérêt ?
Le vendeur profite d’un revenu supplémentaire en plus de sa retraite ou pension tout en restant dans son logement (si viager occupé).
L’acquéreur, lui, bénéficie d’un avantage si le décès du vendeur intervient peu de temps après la vente. Il doit avoir les ressources suffisantes pour payer le bouquet en totalité, car les banques sont peu enclines à l’aider.
Le terme viager viendrait du vieux français “viager” qui signifie “temps de vie ». Cela renvoie également au film humoristique de Pierre Tchierna.
Le 20 Juin 2017, www.smovin.be

