Estimer la valeur de son bien immobilier : que retenir ?

JIM
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Aug 8, 2017 · 4 min read

Bon nombre de personnes n’ont aucune idée de la valeur de leur bien. Or il est parfois intéressant d’en avoir une idée. Jusqu’à l’avènement d’Internet, la seule possibilité était une estimation professionnelle qui coûtait cher. Aujourd’hui, de nouveaux outils se développent.

Évaluer objectivement un bien immobilier n’est pas aisé.

Valeur d’un bien, mais encore ?

Il existe plusieurs raisons de connaître la valeur d’un bien qu’il s’agisse d’un immeuble, d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain.

Estimer le prix d’un bien pour le vendre est l’option la plus probable. Lors d’une vente de gré à gré (notre article sur les différents types de ventes), soit le propriétaire cherche à vendre seul, soit il délègue à une agence immobilière. Dans les deux cas, il faut avoir une idée précise du prix auquel le bien se vendra sur le marché. L’estimation par un professionnel — expert immobilier, agent immobilier ou notaire — coûte en général cher. Avec une agence, les deux parties doivent se mettre d’accord sur le prix. C’est au propriétaire que revient le dernier mot.

Mais l’estimation d’un bien peut être aussi une obligation demandée par votre banque pour un crédit hypothécaire par exemple, par votre assureur — assurance incendie — ou par un notaire. Celui-ci peut en avoir besoin pour une déclaration de succession, à savoir un bien dont on a hérité. Le fisc demande aussi la valeur d’un bien en cas de succession. Il faudra alors l’estimer correctement au risque de devoir payer des frais et amendes supplémentaires.

La fluctuation de l’estimation

Beaucoup de facteurs entrent en compte pour une estimation réussie et la plus objective possible.

La consultation des prix des biens et des ventes récentes dans le quartier, la ville ou la région est un bon point de départ. Le plus simple est d’aller sur les sites de ventes en ligne ou de regarder les annonces immobilières des journaux. En effet, le même bien peut avoir une valeur différente selon le quartier dans lequel il est situé.

Concernant le bien en lui-même, il va de soi que l’ancienneté du bâtiment, l’accessibilité pour les personnes en situation de handicap, la qualité de la construction et des finitions, la consommation d’énergie sont autant d’éléments à prendre en compte.

Les travaux réalisés et ceux à réaliser en fonction de l’état général du bien peuvent être intéressants.

Enfin, l’environnement et les projets d’aménagement tiennent une place importante -présence de décharge, d’aéroport, d’autoroute…

Par ailleurs, le professionnel qui effectue l’estimation peut lui-même avoir certains intérêts à gonfler le prix. Un agent immobilier pourrait avoir tendance à augmenter le prix. Si vous optez pour son agence, il sera rémunéré par une commission sur la vente. Cependant, un agent immobilier réaliste sait qu’il ne faut pas surestimer le prix sous peine de «brûler» le bien.

Différentes « valeurs » de bien

Il existe plusieurs « valeurs » de biens. Toutes les valeurs ne sont pas nécessairement incluses dans un rapport. Chacune ayant sa spécificité.

La valeur vénale du bien désigne le montant raisonnable qu’un propriétaire pourrait obtenir d’un bien en cas de revente dans les conditions actuelles du marché. Pour ce faire, on prend en compte la valeur des biens similaires vendus. La valeur vénale est la plus utilisée et apparaîtra en premier dans les rapports.

La valeur en vente forcée correspond au montant obtenu en cas de vente rapide. La volonté de vendre rapidement peut venir soit du propriétaire directement soit d’une tierce personne (créancier). Dans la majorité des cas, la valeur de vente forcée sera inférieure à la valeur vénale.

La valeur à neuf correspond au coût de reconstruction d’un bien identique.

La valeur locative correspond au revenu qu’un propriétaire pourrait demander à un locataire comme loyer.

Ubérisation de l’estimation de biens

Internet regorge aujourd’hui d’applications ou logiciels visant à digitaliser des secteurs de l’économie.

S’il est toujours possible de passer par un professionnel, l’ubérisation de la société affecte le secteur immobilier en général. Notre volonté étant de simplifier la gestion locative, d’autres s’intéressent à l’estimation de biens. Et par conséquent faire baisser la facture finale.

En effet, une petite dizaine de sites proposent ce service. Parmi eux, on trouve de jeunes start-ups qui estiment les biens. Ils offrent des tarifs attrayants. Les applications sont simples, intuitives et efficaces. Par ailleurs, certaines banques s’engouffrent sur le marché et permettent d’estimer les biens.

Les deux aspects du secteur pourraient bien cohabiter. Par exemple, si un propriétaire n’est pas d’accord avec un agent immobilier, il a toujours la possibilité de faire une estimation via Internet et ainsi avoir un second avis sur la valeur de son bien.

Le 8 Août, www.smovin.be

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