Gayrimenkul Dünyasında Teknoloji İnovasyonu: PropTech
Göz alıcı görsel efektler, yüksek teknoloji uzay gemileri ve bilim kurgu dünyaları… Ancak bu kez, bu heyecan verici hikaye sadece bir sinema perdesinden ibaret değil. Dünya çapında gerçekleşen bir istilayı anlatıyoruz — PropTech İstilası. Bu istila, gayrimenkul dünyasını ele geçiriyor ve geleceğin tasarımını, inşaatını ve yönetimini yeniden şekillendiriyor. Bu, bir uzay filmi gibi bir yolculuktan daha fazlası. Bu, iş dünyasının ve yaşam tarzlarının özünde devrim yaratıyor ve gerçek dünyada gerçekleşiyor.
PropTech: Gayrimenkul Sektörünü Yeniden Şekillendiren Dijital Devrim
Gayrimenkul sektörü, geleneksel olarak yeniliklere yavaş tepki veren bir sektör olarak bilinir. Ancak PropTech ile bu durum hızla değişiyor. Bu yazıda, PropTech’in ne olduğunu, neden önemli olduğunu ve gayrimenkul sektörünü nasıl dönüştürdüğünü ele alacağız.
PropTech, mülkiyet teknolojisi teriminin kısaltmasıdır ve gayrimenkul sektöründe dijital teknolojilerin kullanımını ifade eder. Bu teknolojiler, tasarım ve inşaat süreçlerinden emlak pazarlamasına kadar her aşamada kullanılıyor. PropTech, gayrimenkul sektörünün verimliliğini artırmak, yenilikleri teşvik etmek ve dünya çapında bilgi yayılmasını hızlandırmak için kullanılıyor.
Dijital teknolojinin bu etkisi, gayrimenkul sektörünün ne kadar geç modernleştiğini düşündürüyor. Bu gecikmenin nedenleri arasında spekülasyon ve muhafazakar tutumlar bulunuyor. Ancak bu durum değişiyor ve gayrimenkul sektörü, bilgisayar destekli tasarımdan yeni inşaat malzemeleri ve teknolojilerinin geliştirilmesine, artırılmış gerçeklik pazarlama çözümlerinin kullanımına kadar bir dizi yenilikçi teknolojiye kapı aralıyor.
Bu teknolojilerin yaygınlaşması, gayrimenkul sektörünün GSYİH’daki payını artırmaya ve sektörün büyümesine ve şeffaflığı sağlamaya yardımcı olacak. PropTech, pazarları daha şeffaf hale getirmeye yardımcı olabilir, çünkü yeni teknolojilerin daha fazla erişilebilir olması, aksi takdirde mekansal arbitraj koşullarına yol açabilecek mekan sürtünmesini aşmamıza olanak tanır.
Bu tür tahminler mümkünse, bu tahminlerin deneysel gerçeklere dayandırılması gerekmektedir. Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi ve yöntemleri böyle bir şeffaflık değerlendirmesi için kullanılmaktadır. Buna göre, Avrupa’daki çoğu ülkenin gayrimenkul pazarları şeffaf kabul edilebilir. Bu, işlemlerin hızlı ve güvence altında olduğu, vergi ve yasal alanlarda hükümetin davranışının öngörülebilir olduğu ve düzenleyicilerin finansal bilgileri tamamen açıkladığı anlamına gelir.
Ancak, merkezi ve Doğu Avrupa ülkelerini etkileyen bazı sorunlar bulunmaktadır. Jones Lang LaSalle (JLL) uzmanları, merkezi ve doğu Avrupa pazarlarını etkileyen sorunları bulmuştur. Örneğin, Rusya, Belçika, Ukrayna ve Beyaz Rusya’daki şeffaflık düzeyi düşüktür. Ancak, bu ülkelerdeki durumun biraz düzeldiğini ve daha şeffaf hale geldiğini söyleyebiliriz.
Dünyanın en büyük gelişmekte olan ekonomileri, ‘Şeffaf’ statüsünün eşiğinde yoğunlaşıyorlar. Bu ‘Büyük 8’ pazarlar (Brezilya, Çin, Hindistan, Endonezya, Meksika, Rusya, Tayland ve Türkiye), dünya nüfusunun neredeyse %50'sini oluşturuyor ve şu anda şeffaflık eksikliği nedeniyle kısıtlanmış fırsatlara sahiptir. Bu ülkeler birçok iyileştirmeye devam etseler de, bu pazarları ‘Şeffaf’ seviyeye taşımak için daha fazla düzenleyici reform ve güçlü uygulamalar gerekecektir.
Şimdi Global Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’nin ne olduğunu ve nelerin sonuçlara katkıda bulunduğunu açıklayalım. Global Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi, 100 ülke ve 158 şehir pazarı boyunca sayısal pazar verileri ve anket sonuçlarının bir kombinasyonuna dayanmaktadır. 186 bireysel ölçüm, 14 konu alanına ayrılmış ve ardından altı geniş alt-endeks (blok) halinde gruplandırılmıştır:
(1) performans ölçümü %28.5
(2) pazar temelleri %16.5
(3) ve listelenen araçların yönetimi %10
(4) düzenleyici ve yasal çerçeve %25
(5) işlem süreci %15
(6) çevresel sürdürülebilirlik %5.
İlk alt-endeks (yani blok), etkinlik ve etkinlik göstergelerini değerlendirir. Bunlar, gayrimenkul fiyat endeksleri, pazardaki kurumsal yatırımcıların payı, yabancı şirketlerin değerlendirme faaliyetlerinin bağımsızlığı ve kalitesi gibi faktörleri içerir. İkinci blok, pazar temellerini içerir: farklı türde gayrimenkullerde kira, verim ve doluluk (yük) gibi farklı nicel verileri yansıtan zaman ölçülerini içerir. Üçüncü blok, finansal düzenleyicilerin gözden geçirilmesini içerir — pazar raporlarının ne sıklıkta yayımlandığı, ne kadar detaylı olduğu ve İngilizce sürümlerinin olup olmadığı gibi faktörler üzerine odaklanır. Dördüncü blok, mülkiyet kaydı ve vergiler hakkındaki yasaları ele alır. Beşinci blok, işlem süreci ile ilgilidir: tam ön satış bilgilerinin mevcut olup olmadığı, müzayede ne kadar şeffaf ve emlakçıların ne kadar dürüst olduğu gibi faktörleri değerlendirir. Altıncı blok, çevresel sürdürülebilirlik değerlendirmesi ile ilgilidir. Şeffaflık endeksi her iki yılda bir hesaplanır.
Global Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi, pazarları 1 ila 5 arasında bir ölçekte puanlar (1.00 en yüksek puan). Genel performanslarına bağlı olarak pazarlar, beş şeffaflık seviyesinden birine atanır. Kriterler nitel veya subjektif olup, bunlar uzmanların 1 (yüksek şeffaflık) ile 5 (bulanık) arasındaki ölçekte verdikleri yanıtlar temelinde hesaplanır.
2018'de yatırımcıların sektöre tahsislerini artırdığı bir dönemde, Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’nin son on yılda sektörü değerlendirmek için öncü bir endüstri ölçütü haline geldiği görülüyor. Şeffaflık manzarasının, gayrimenkul sektörü benzeri görülmemiş bir yapısal değişimden geçerken yükseldiği gözlemlenmektedir.
Başka bir Gayrimenkul Çevresel Sürdürülebilirlik (REES) Şeffaflık Endeksi, her 100 ülkede JLL Enerji ve Sürdürülebilirlik Hizmetleri uzmanları tarafından tamamlanan bir anket temelinde oluşturulmuştur. Kanada, 2018'de “Yüksek Şeffaflık” grubuna katıldı ve Belarus hala “Bulanık” grubunda yer aldı. Düşük REES Şeffaflığı, Slovenya, Türkiye, Bulgaristan, Sırbistan, Macaristan, Suudi Arabistan, Mısır, İran, Lübnan ve diğer bazı ülkelerde mevcuttur.
Özetlemek gerekirse, gayrimenkul şeffaflığı ve çevresel sürdürülebilirlik, akıllı sürdürülebilir kalkınma ve büyüme, dijital ve yatırım performansı hedeflerinin kamu ve endüstri uygulamalarına entegre edilmesini içerir. Şimdi bu uygulamaların bölgesel boyutunun nasıl görülebileceği bir sonraki tartışma konumuz.
Ekonomik Büyüme İçin Bölgesel Rekabetin PropTech Odaklı Stratejileri
Yeni Ekonomi’deki bölgesel rekabet, doğrudan ve dolaylı stratejilere sahiptir. En yaygın doğrudan stratejiler temelde geleneksel, dijital veya kültürel stratejilerdir (en azından kentsel coğrafya, ekonomik coğrafya ve kentsel ekonomi perspektifinden). Dolaylı stratejiler ise özellikle belirli sektörlerin sunduğu bölgesel ekonomik büyüme olanaklarına odaklanır ve işte PropTech’in katma değeri burada ortaya çıkar. Yani, şehirlerin yeniden kullanım ve yeniden yapılanma sürecinde arazi ve binaların nasıl konumlandırıldığı, iş ve politika açısından dijital dönüşüm meselelerini içerir. Hatta ICT tabanlı ekonomilerde bile, şirketlerin merkezleri ve çalışanların evleri değerlendirme ve fiziksel tasarım görevleri gerektirir. D‟Arcy & Keogh (2013) tarafından yapılan araştırma, ICT’nin kentsel ekonomilerde büyümeye ve inovasyona olan katkısını vurgular. Bu, bir bölgenin ekonomik büyümesini hızlandırmak isteyen belediyelerin ve şehir liderlerinin, PropTech’i bölgesel stratejilerinin bir parçası olarak entegre etme potansiyeline sahip oldukları anlamına gelir.
Bir diğer önemli strateji, PropTech’in bölgesel ekonomiyi çeşitlendirmek için nasıl kullanılabileceğini vurgular. Gayrimenkul sektörünün dijital dönüşümü, geleneksel endüstrilerin dönüşümünü tetikleyebilir ve yeni iş olanakları yaratabilir. Özellikle yeni iş kolları ve teknoloji firmalarının şehir ekonomisine entegrasyonu, ekonomik çeşitliliği artırabilir ve rekabet avantajları sağlayabilir. Bölgesel liderler, bu tür girişimleri teşvik etmek ve desteklemek için politika ve altyapı geliştirebilirler.
PropTech ayrıca şehirlerin sürdürülebilirlik hedeflerini destekleyebilir. Emlak sektöründeki inovasyonlar, enerji verimliliği, karbon ayak izi azaltma ve sürdürülebilir yapılar gibi alanlarda önemli gelişmeler sunar. Şehirler, PropTech’i kullanarak çevresel sürdürülebilirlik hedeflerine ulaşma konusunda daha etkili bir şekilde çalışabilirler.
Sonuç olarak, PropTech, gayrimenkul sektörünü yeniden şekillendiriyor ve şehirlerin ekonomik büyüme ve sürdürülebilirlik hedeflerine ulaşma konusunda önemli bir rol oynuyor. Şehir liderleri, bu teknolojileri bölgesel stratejilerinin bir parçası olarak kullanmalı ve böylece bölgesel rekabeti artırabilir, ekonomiyi çeşitlendirebilir ve sürdürülebilirlik hedeflerini destekleyebilirler.
