投機多，覺得好的時點應該是這周末，應該是下周要出10-k，預期發年報後會出清，留多少由結果/股價決定。
主題:
就所有資訊來看，不認為造成10-k遞延的貸款重大內控問題有市場想的這麼可怕，同時把互惠存款算進去，公司有95%的存款受到保險保護，不太可能發生擠兌。
認為真正的風險在租金受限的multi-familiy資產端，但這件事情短期反應程度應該有限。
事件說明:
2/29盤後公司突然發了2份8K+一份10-K會遲交的Notification，隔天跌了25%
第一份8k比較簡單，把造成這次大跌主因/表現很差的CEO換掉(但”還保留董事會資格”)，由來救火的執行董事長接任，但Presiding Director(想成董事會不參與管理的那個頭)不同意，所以離職。
另一份8k amended
給了一份Original的Filing(就是如果沒遲交10-k 財務報表就會長這樣)，然後說基於3個理由
(1) 商譽減損的調整(07年前的商譽完全減損)
這不影響現金流/也不影響監管數據，單純是會計調整。
(2) 針對廉價購買利益的調整(Signature減少1900萬 FDIC非利息支出減少1000萬)
所以來回net掉為-900萬利潤(-0.18 eps)
(3) 後續事項調整-內控 發現貸款審查內控有重大缺陷，但尚未完成，會在發10-k的時候一起提起補救計畫，這邊是唯一未決的事項
說因上面的amended要納入10-k資訊內，所以時間內交不出來，引用12b-25規定，預期於”15個日曆日寬限期”中提交。
關鍵是:
The Company does not currently anticipate that its statement of operations contained in the 2023 Form 10-K will differ materially from those reported for the full fiscal year ended December 31, 2023, in the Amendment dated February 29, 2024.
所以雖然遲交，但不預期報表跟今天8k-amended接露的報表有重大差異。
市場擔心什麼:
如果單就2/29後，沒有任何新資訊，主要是擔心8k-amended上唯一不確定因素，放款端的重大內控缺陷。
但我認為這個擔憂過度:
1. 如同上面說的，公司不預期這個事情會對報表有任何重大影響
2. 舊的CEO被換掉，但還保留董事會資格，這代表事情沒有嚴重到需要馬上跟CEO切割。
3. 新執行長接任不到一個月，馬上發現重大內控問題，卻不用15天就能解決，同時也不用重述報表，整個行為看起來不像是真正的重大問題看起來更像是內鬥，因為NYCB裡面有3組銀行的人馬，舊的NYCB、2022併購的Flagstar和2023併購的signature bank，被拉下來的CEO是舊的NYCB管理層，新上任的是Flagstar的舊執行長，所以更像是不同體系的人馬在爭權。
4. 新的執行長目前是公司最大的自然人股東，利益一致，同時2013年該執行長帶領Flagstar解決了金融危機時跟政府關於亂批准RMBS的爭議，一路帶著Flagstar成長到2022被併購，聲譽在銀行界還算可以。
在2/9號有小買一點，雖然佔他的資產比例不算高。
5. 公司在Q4被監管加速符合IV標準的關係，已經把最危險的辦公室提列高額減損，準備金提列也已經跟同行一致，考慮NYCB歷史來看不良貸款比例都是低於同業的，可接受。目前的provisioned已經993 m，上個季度的不良貸款也只有428m。CET1接近IV銀行的10%(目前9%)，但原本就預期24年全年要補上最後1%。辦公室只佔總貸款的3%，空置率15%，一半在曼哈頓，也就是說CRE也不是核心問題。
最大長期風險是一半multi-family，佔25%總貸款是租金管制(後面展開單獨說)這部分LTV約60%，入住率90%，不認為這部分短期會出什麼意外，或是這部分出了意外，其他銀行要怎樣倖免於外。
同時看amended 8k公布的數字，也不太像災難，即使面對監管的要求加速提列減損/準備金，還計提了商譽減損，全年來說仍做到了EPS接近0
6. 最關鍵的存款保險，如果包含互惠存款，公司的95%存款是有保險的，這是NYCB跟去年倒掉的銀行最主要的區別，擠兌風險相當低。
7.看有更新的賣方/信評，基本上都沒有增添任何新資訊，只是覺得近期出太多意外，風險較高建議觀望。
看法:
時間點認為最好的時間是這個禮拜底，因為整個amended只有內控那邊是未決，代表實際時間應該是加班無法完成但又要是15天內能提交，認為應該是這周末或下周提交機率最大。
認為最好的做法是Sell Put，順便利用近期的高IV，次好是在風控要求下加倉，債也行，特別股，普通股風報比認為不會差太多，整體來說偏向小/投機倉，公司這一年需要把體質拉高到符合IV體質，今年會比較艱困，但認為目前的估值仍然過低。
最主要風險-利率管制的multi-family貸款:
公司有一半的multi是受租金限制的，大概佔總放款的25%。
紐約市政府在2019發布了更嚴苛的<租金管制法>，是全美國最嚴苛的標準，最關鍵的是過往屋主可以透過達成某些條件讓受管制的房屋解除限制，這條路被堵住了。2023/10 & 2024/2/20，最高法院拒絕審理兩起房東上訴，儘管有大法官認為有審視空間。
受管制屋市價大概是沒受管制的6~8折，所以很多投資客會購買後花幾年達成解除受管制的條件，然後市價賣出，現在這條路被堵住，造成受管制屋的估值可能會更接近租金能產生的投報率去估計，而非非受管制屋的市價。
但因為租金被限制住，成本端因為利率的關係大幅往上，造成利差急速縮窄，如果用這樣的利差去反推市價，受管制屋的價值是需要打折扣的，而且收斂的很快。
就紐約市的規定，基本上是現在修繕費用不得轉嫁，租金只能從New York City Rent Guidelines Board的標準平均值(大概2~5%)，最新的公告在這。
如果拿公司這部分的貸款收入3.85%，DSCR 1.76這兩個數字計算，租金收益率大概6.78%，租金只能小幅調整的狀況下，代表利差關鍵是貸款利率，而現在公開15年房貸利率是6.29%，multi-family loan也都5.x~10%了，利差大幅縮窄。
所以如果利率降不下來&法規不改動，NYCB的狀況會比較危險，但除非現在的利率水平是直接變成新常態，如果只是短期上去接著會下來，那屋主就沒有很強的誘因去違約。
而公司層面:
1.2024只有10%貸款到期，25~26每年各15%
2.這部分貸款曝險比例25% /LTV60%
認為這風險可接受，尤其主要是賭年報沒有意外的情況下就更小。
