Affitto transitorio sì o no? Ecco cosa fare
Faccio parte del gruppo “Core” del progetto Trips e quotidianamente ci interroghiamo sul futuro del Vacation Rental ai tempi del COVID19, su quali strade intraprendere per continuare ad affittare le nostre case, cercando di intercettare nuove nicchie di mercato dove infilarci con proposte innovative.
Probabilmente conosci Luca de Giglio con la sua fissa per i Nomadi Digitali e per lo Smart Working, temi che a seguito dell’emergenza COVID-19, sono diventati sempre più caldi e all’ordine del giorno.
Nel mondo Trips riteniamo che a seguito della pandemia ci sarà una maggiore richiesta di affitti a medio termine, come pure potranno esserci richieste giornaliere, il famoso day use dello Smart Working tanto caro a Luca.
Conseguentemente ci siamo proprio interrogati su che veste legale dare a queste nuove forme di affitto, siamo i “maghi” dell’affitto breve turistico, ma poco sappiamo sulle altre tipologie che vanno oltre i 30 giorni, poiché non le abbiamo quasi mai applicate. Ancor meno, sappiamo su eventuali forme di locazione utilizzabili per il day use, laddove decidessimo di mettere a disposizione il nostro appartamento per un singolo giorno a Smart Worker, esattamente come in un Coworking.
Con questo articolo non voglio parlarti del Day Use perché davvero entriamo in un campo minato che magari avremo modo di approfondire successivamente. Oggi voglio cercare di fare chiarezza sul tipo di contratto da sottoscrivere, laddove ci dovessero arrivare prenotazioni per un periodo superiore ai 30 giorni che ad oggi è il limite temporale per l’applicazione del contratto di affitto breve turistico senza registrazione.
Tali prenotazioni potrebbero arrivare dai Nomadi Digitali, da Smart Worker o da qualunque altra tipologia di viaggiatore. Lo scopo è quindi capire quale sia la migliore formula contrattuale da applicare per garantire legalità e sicurezza.
Ti faccio presente che anche gli stessi siti come Airbnb hanno iniziato a dare risonanza a tipologie di affitto mensile o che vanno oltre i classici 30 giorni e questo ci fa pensare che siamo sulla strada giusta.
Cerchiamo quindi di fare chiarezza, laddove possibile e se ci riusciamo.
La normativa generale in merito ai contratti di locazione ad uso abitativo viene sancita con legge 431/98 e dal D.M. 16 gennaio 2017 dove sono state previste diverse forme contrattuali quali i contratti di libero mercato 4+4 che prevedono un canone libero, una durata che va dai 4 anni rinnovabile per altri 4 anni e nessuna agevolazione fiscale per il proprietario e dall’altro lato i contratti concordati.
Questi ultimi devono avere canoni compresi entro limiti minimi e massimi determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale, tra organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, per i comuni superiori ai 10.000 abitanti. Tali contratti si dividono in uso abitativo, uso transitorio e uso studenti universitari.
Ad uso abitativo sono i classici contratti a canone concordato 3+2 con un canone non libero, bensì fissato dagli accordi territoriali tra sindacati degli inquilini e Associazione dei proprietari (che dipendono da comune a comune). I contratti sono stipulati utilizzando esclusivamente il tipo di contratto approvato ai sensi dell’art. 4-bis della legge 431 del 1998, devono essere validati dalle associazioni locali e prevedono agevolazioni fiscali sia per il proprietario che per gli inquilini, non prevedono la possibilità di sublocare il bene oggetto della locazione che è esplicitamente proibito.
Ad uso transitorio: può essere stipulato solo in presenza di comprovate esigenze dei proprietari o dei conduttori. Necessità personali, per il proprietario e per l’inquilino esigenze quali mobilità lavorativa, studio, apprendistato e formazione professionale, aggiornamento e ricerca di una soluzione occupazionale, ristrutturazione della propria abitazione ecc… Tale contratto ha una durata che va da minimo 1 mese fino ad un massimo di 18 mesi ed un canone concordato, ossia stabilito entro un limite minimo e massimo dagli accordi territoriali tra sindacati degli inquilini e Associazione dei proprietari. Sono previste agevolazioni fiscali per il proprietario che può beneficiare della cd. cedolare secca con aliquota sostitutiva ridotta in luogo di quella ordinaria del 21%
Ad uso studenti universitari: specifico per gli studenti con una durata da minimo 6 mesi a massimo 36 mesi
Nell’ambito della generale normativa afferente le locazioni l’istituto che più si avvicinerebbe alle nostre esigenze di affitto a medio termine è il contratto transitorio che, per via dei suoi elementi peculiari, quali la temporalità e la clausola della transitorietà, giustificherebbe la richiesta ed il rilascio di un alloggio per un periodo breve, talvolta anche di alcuni mesi, tale da non ricorre al classico 4+4 o 3+2.
Tali contratti devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, tra quelle indicate negli Accordi definiti in sede locale, con apposita documentazione da allegare al contratto. Laddove ci fosse un’esigenza di transitorietà non standard o difficilmente documentabile è previsto il ricorso obbligatorio al canale assistito, ossia alla stipula assistita con le associazioni che validano il singolo caso.
Tralasciando se possa o no convenire un affitto transitorio laddove si debbano applicare dei canoni stabiliti a livello locale e non si possa operare in regime di libero mercato.
La domanda che ci siamo fatti riguarda capire se, nuove esigenze di transitorietà legate all’epoca moderna e alla diffusione di tecnologie che permettono di lavorare da remoto (vedi nomadi digitali) o legate alla pandemia, possano essere ricomprese nel contratto transitorio così come disciplinato ad oggi e, se possa essere possibile, per tutti quei proprietari che fino a ieri hanno fatto dell’affitto breve turistico il proprio “mantra”, convertirsi ora ad affitti di medio periodo e/o transitori.
La risposta a queste domande o ad alcune di esse è casualmente arrivata nella città di Roma, attraverso l’Addendum Integrativo Covid del 20 aprile 2020 all’accordo territoriale di Roma Capitale protocollato il 5 marzo 2019, per i contratti di locazione a canone concordato tra CONFABITARE UNIONCASA e ASSOCASA.
I punti salienti affrontati nell’addendum riguardano proprio quelle numerose e ulteriori esigenze di transitorietà, delle locazioni abitative urbane, legate al nuovo scenario di pandemia che, non potevano essere state considerate al tempo della stipula dell’accordo territoriale Romano e per le quali non si può neanche ricorrere alla stipula assistita, considerando le attuali limitazioni negli spostamenti.
Tali esigenze hanno dunque comportato un’immediata regolamentazione da parte delle associazioni territoriali che ha portato all’emissione dell’addendum sopra citato.
Esigenze speciali del locatore
Le esigenze del locatore sono state identificate nell’addendum e riguardano tutti gli immobili, costituenti strutture ricettive extralberghiere o, anche, quegli immobili locati per esigenze turistiche di breve periodo sulla base dell’art.4 del decreto 50 del 2017 (famosa legge Airbnb) che necessitano di una riconversione temporanea in locazione transitoria.
Esigenza di riconversione generata o a seguito dei provvedimenti governativi che hanno comportato la sospensione dell’attività o anche, nel caso delle locazioni brevi, a seguito della cancellazione delle prenotazioni e dell’impossibilità di ottenerne di nuove a causa dello stop dei flussi turistici. Tale esigenza, viene estesa anche al comodatario e al sublocatore, ossia colui che affittava un immobile per poi affittarlo a sua volta, secondo la modalità degli affitti brevi turistici.
Questa esplicitazione a livello locale, nella città di Roma, ha risposto alla domanda circa la possibilità di riconvertire quegli immobili locati per affitti brevi turistici in affitti di medio termine. Conseguentemente apre nuove possibilità a tutti coloro che, avevano fino ad oggi, affittato la propria casa solo a turisti e che, possono ora rivalutare la propria offerta di affitto orientandosi verso il medio termine.
Esigenze speciali del conduttore
Veniamo ora alle esigenze speciali di un alloggio temporaneo da parte dei conduttori (ossia di coloro che desiderano affittare un immobile) che di sicuro rappresentano un tema caldo. Sono state incluse nell’addendum le seguenti:
1- Tutti coloro che cercano un alloggio con lo scopo di allontanarsi dal proprio nucleo familiare, per limitare le possibilità di contagio. Questa fattispecie non si intende limitata, al caso in cui il soggetto lavori in ambito sanitario ma, ha una più generale valenza. Nell’ipotesi in cui invece il soggetto operi proprio in campo sanitario, il canone potrà essere stabilito non tenendo conto dei limiti minimi.
2- Personale docente di università, scuole e istituti vari che, debba espletare attività di registrazione e progettazione di didattica a distanza, in modalità mista o web-learning e che quindi necessiti di ulteriori spazi. Oltre allo stesso personale che debba tenere lezioni online in modalità remota e che necessitasse di una connessione dati con banda più potente;
3- Tutte le altre esigenze specifiche del conduttore, direttamente collegate all’emergenza sanitaria ed espressamente indicate e documentate nel contratto. Tali esigenze speciali valgono a prescindere dal luogo di residenza del conduttore e possono essere documentate anche con dichiarazione sostitutiva (ossia l’autocertificazione).
Tale addendum apre nuovi spiragli e nuove possibilità di utilizzo del contratto transitorio anche per casistiche non previste precedentemente, almeno per la città di Roma. Tutti coloro che lavorano in ambito sanitario o anche gli stessi insegnanti e docenti che necessitano di nuovi spazi, potrebbero avere necessità di un nuovo alloggio e prenotarlo su canali online quali Airbnb. Potremo quindi accogliere queste categorie in assoluta tranquillità con un contratto transitorio.
E i Nomadi Digitali e Smart Worker?
Per continuare a rispondere ai quesiti iniziali in merito a Smart Worker e/o Nomadi Digitali, il punto 3 di cui sopra (…Tutte le altre esigenze specifiche del conduttore direttamente collegate all’emergenza sanitaria), offre validi spunti di riflessione, poiché include tutte quelle nuove esigenze direttamente collegate alla pandemia e che inducono un soggetto alla ricerca di un alloggio che non avrebbe mai fatto precedentemente.
Quindi perché non ricomprendere in questa casistica tutti coloro che a seguito dell’emergenza sanitaria, si trovano in Smart Working e che quindi necessitano di un alloggio dove poter lavorare in tranquillità, rispetto alla propria abitazione? D’altronde per assonanza con i punti 1 e 2 del paragrafo precedente trattasi sempre di lavoratori (anche se non docenti) che hanno bisogno di utilizzare una connessione dati per seguire webinar o connettersi online con i propri colleghi.
Tali soggetti potrebbero non avere nelle proprie abitazioni uno spazio, dove concentrarsi in tranquillità senza bambini che urlano, come pure potrebbero non avere una connessione dati in grado di sostenere contemporaneamente più persone che si collegano live.
Difficile sostenere il contrario, ossia che queste nuove esigenze non siano direttamente collegate all’emergenza sanitaria, poiché prima del Lockdown, prima che ci ritrovassimo tutti chiusi in casa dai genitori ai figli, non era mai accaduto di dover improvvisamente usare tutti assieme tali spazi, per svolgere attività che normalmente venivano svolte fuori dall’ambito domestico.
Da quando ho memoria i bambini sono sempre andati a scuola in locali al di fuori della propria abitazione, così come pure la maggior parte dei lavori di ufficio sono sempre stati svolti in locali messi a disposizione dall’azienda dove tutti i lavoratori si riuniscono per lo svolgimento delle proprie mansioni.
Conseguentemente è, a mio avviso, difficile asserire che non si possa ricomprendere la necessità di alloggio di uno Smart Worker nel punto 3 del paragrafo precedente (…Tutte le altre esigenze specifiche del conduttore direttamente collegate all’emergenza sanitaria), l’unica condizione in tal caso sarà quella di affittare non per un singolo giorno ma per un periodo che vada oltre il mese e magari ci saranno più soggetti che si uniranno per locare un appartamento da usare in alternanza.
A questo punto potresti chiederti ma allora perché non andare in un Coworking anziché affittare un appartamento? Le risposte potrebbero essere le più diverse ne cito qualcuna i Coworking, che pure dovranno adeguarsi alle norme in merito al distanziamento sociale, potrebbero non avere posti a sufficienza per ospitare questi nuovi flussi e, magari, anche lo stesso lavoratore potrebbe non aver voglia di andarci, per timore di incontrare altra gente e quindi sempre più l’utilizzo di un appartamento potrebbe tornare utile. Conseguentemente sulla base di quanto esposto, ritengo che sarà possibile utilizzare il contratto transitorio per tale tipologia di conduttore.
Concentriamoci ora per concludere questa disamina sui Nomadi Digitali, trattasi di una figura ibrida, a metà tra un turista ed un lavoratore. E’ colui che potendo lavorare in remoto, sceglie di farlo in giro per il mondo, in maniera tale da unire esigenze turistiche con esigenze lavorative. Talvolta potrebbe prenotare un appartamento per un periodo che va fino a 3 mesi ed in tal caso sarebbe sufficiente sottoscrivere un contratto di locazione turistica fino a 3 mesi con l’obbligo di registrazione. Altre volte potrebbe prenotare un appartamento per un periodo che va oltre i 3 mesi ed in tal caso si presenterebbe la necessità di capire quale contratto usare ed anche questa volta il contratto che più si avvicina alle esigenze specifiche risulterebbe sempre a mio avviso, essere il contratto transitorio.
Una delle principali caratteristiche del contratto transitorio è proprio quella di necessitare e/o di mettere a disposizione un alloggio, per un periodo predeterminato e conosciuto già all’atto di sottoscrizione dell’accordo, tale per cui non si necessità di ricorrere ad altre forme contrattuali residenziali, quali il 4+4.
Tale esigenza può essere in capo ad una delle due parti sia locatore che conduttore.
Laddove fosse in capo al conduttore e quest’ultimo fosse un Nomade Digitale, sarebbe subito noto il periodo di tempo in cui lo stesso sosterà nella città prescelta ed è in grado di documentarlo, anche con un eventuale autocertificazione. Se ci pensi, lo stesso biglietto aereo di rientro nel proprio luogo di residenza potrebbe essere utile a giustificare questa esigenza.
L’accordo territoriale di Roma del 4 marzo 2019 (protocollato il 5 marzo 2019), per i contratti di locazione a canone concordato, all’articolo 16 elenca le possibili esigenze del conduttore che giustificano un contratto transitorio e al comma 7 cita: “altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata e documentata nel contratto…” dunque volendo dare un interpretazione di questo punto mi viene facile pensare che tra le esigenze di un Nomade Digitale ritroviamo sia l’evento certo della partenza, perché il più delle volte è un soggetto residente all’estero che partirà e sia la data prefissata, perché dovrà necessariamente avere il biglietto aereo di rientro ed un permesso di soggiorno con una data di scadenza. Più difficile potrebbe essere documentare questo aspetto con soggetti Italiani.
Conseguentemente anche per la casistica dei Nomadi Digitali credo ci siano ampi margini che permetterebbero di rendere corretta l’applicazione del contratto transitorio.
A conclusione della mia disamina mi auguro che molto presto anche in altri comuni Italiani, così come fatto nel comune di Roma, vengano analizzate tutte le possibili nuove esigenze dei conduttori e dei locatori, derivanti non solo dalla pandemia per Covid-19 ma, anche, dalle nuove tecnologie che potrebbero portare inevitabilmente alla richiesta di nuove forme di alloggi con l’obiettivo di garantire sicurezza e legalità.
A presto.
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