Вернуть городу смысл

Как и зачем украинский эксперт по недвижимости строит “Хипстер Cити”

Основатель «Хипстер Cити» Михаил Школьный рассказал «Фокусу», как вдохнуть жизнь в город, что такое институт совместного финансирования, почему право голоса приведёт к доверию между людьми и чем демократия хуже меритократии.

Новая концепция

В 2015 году начали массово закрываться банки. Многие из них перед ликвидацией и в её процессе продали свои активы факторинговым компаниям. И ко мне посыпались предложения: “продайте землю”. Купить её сейчас можно дёшево, но перепродать быстро и с дельтой, как компания, уже практически невозможно. Тогда я и подумал, что, в принципе, вокруг меня есть какое-то количество людей и партнёров, готовых на перспективу дёшево купить хороший участок. Но тогда же и родилось понимание, что и этого мало. И мне не особо хочется этим заниматься. Нужна концепция. А поскольку я исповедую принцип, что не нужно замыкаться на себе, начал искать ключевых партнёров, которым интересно объединить усилия и создать, учитывая такую сложную ситуацию на рынке, что-то выгодное по форме и интересное по содержанию. Нашёл артель «Т». В результате мы вышли на концепцию института совместного финансирования, который существенно отличается от всех других вариантов, предлагаемых при продаже первичной недвижимости.

Стандартная ситуация на рынке такова, что клиент, который приходит к застройщику и вкладывает деньги, взамен получает имущественные права на несуществующую недвижимость. И если недвижимость не состоится, стоимость его имущественных прав равна нулю. По большому счёту это деньги в обмен на риск. А мы двигаем концепцию, при которой человек, покупая наши акции, становится акционером всего посёлка.

Представьте, вы приходите в крупное агентство и говорите: я хочу квартиру. Даёте им денег, а они вам не имущественные права, а пускают в управляющую компанию, где вы можете проверять все движения денег, имеете право голосовать, и от вашего мнения зависит привлекательность всего городка.

Другими словами, владельцы дома — это не куча владельцев квартир, которые платят кому-то наружу, а собственники и земли, и всех улучшений. По сути, наша задача не просто построить домики, как-то их расставить и подключить к коммуникациям, а запустить жизнь, то есть интегрировать алгоритмы, основанные на правилах, которые делают жизнь комфортной.

Михаил Школьный: “Если ты медик, то нет смысла устраивать голосование среди всех пациентов, чтобы принять решение вырезать аппендицит, — ты решаешь сам. Это называется меритократией: право голоса принадлежит тем, кто в этом разбирается”

Город как предприятие

Задача сделать так, чтобы большая часть жителей работала в городке. Например, первоначально мы рассчитываем на 60 семей, и, скажем, 15 семей будут обслуживать город — кто-то откроет ресторанчик, сделает экскурсионное бюро, спорт-зал. Или, к примеру, человек разрабатывает модульные дома, и этот городок может стать для него шоу-румом. Соседи будут знать, что в соседнем доме живёт архитектор, который может в случае необходимости добавить что-то к дизайну их домов.

На данный момент у нас есть партнёр, который имеет завод по каркасным конструкциям, партнёр по блокчейн, по солнечным батареям, партнёр, который умеет ставить систему, генерирующую из отходов газ и проводящую очистку воды. Технологии можно продавать наружу, а клиенты могут приехать и всё пощупать.

Хотелось бы вернуть смысл происходящему, а смысл города — быть успешным предприятием.

Прозрачность

Философия достаточно проста. Начнём с самого простого, но самого болезненного — это коррупция и непрозрачность. Например, мы сейчас сидим в офисе, который находится в элитном доме. Здесь отопления за прошлый месяц при минимально тёплых батареях нагорело на 10 тысяч. Почему? Потому что к этому дому есть пристройка в виде ОСМД, которая договорилась за откат. Получается, кто-то на этом зарабатывает. А мы хотим применить технологию блокчейн (распределённая цепочка блоков транзакций о событиях в цифровом мире. — Фокус) для контроля и описания всех денежных взаимодействий внутри нашего городка, когда расходы и доходы делает не какое-то юрлицо, которое на этом зарабатывает, а система, которая принадлежит всем.

Сейчас мы делаем модель городка на территории четырёх гектаров, но в общем пуле на тысячу гектаров, то есть настроены на масштабирование. Запускаем на маленькой локации, на 50–60 семей, чтобы потом она росла. На данный момент, мы закрываем ряд сделок с первой продажи акций. Следующая будет в феврале. К этому времени будет готов детальный и генеральный план населённого пункта. Сколько стоит купить адекватную жизнь? Вот, мы её строим.

Отбор жителей

У нас в подъездах всё плохо устроено не потому, что там живут некультурные люди, а потому, что границы их ощущения ответственности заканчиваются дверью в квартиру

Прежде всего люди должны понимать и принимать концепцию. Мы, конечно, и сами отсекаем неподходящих, но и концепция отсекает. Хочется привлечь не только людей, которые как инвесторы зайдут, вкинут деньги и, когда мы нарастим нематериальный актив, перепродадут дороже. Хочется тех, кто займёт и закроет определённую нишу. Кому наших возможностей не хватало и он уже знает, как будет их использовать. Например, мы не эксперты по канализации. Нам бы хотелось, чтобы этим вопросом занимался не кто-то со стороны, а человек, который понял философию городка и сделает канализацию правильно, как для себя, потому что в результате она увеличит капитализацию города в целом.

У нас обслуживающий кооператив, есть паевой взнос. На случай, если кого-то не устроит его выбор или, наоборот, со временем кто-то поймёт, что это то, что ему подходит, есть система, позволяющая делать вход-выход. Условно говоря, человек выходит из кооператива и на его место заходит другой.

Право голоса

Право голоса есть у всех, но вес у всех разный. Потому что если ты медик, то нет смысла устраивать голосование среди всех, чтобы вырезать аппендицит, тебе достаточно самому принять решение. Это называется меритократией: право голоса принадлежит тем, кто в этом разбирается. Поэтому хочется найти людей, которые будут хороши каждый в чём-то своём.

Вернуть ответственность

Мы не строим Силиконовую долину, а строим жизнь, из которой может вырасти долина, где есть ощущение взаимосвязи. Та же Силиконовая долина отличается тем, что там нет кусочка, который никому не принадлежит; поэтому они понимают, зачем им нужна, скажем, пожарная служба, и скидываются на неё налогами. А в обычной жизни эти сервисы искусственно насаждаются сверху одним процентом людей, поэтому к ним и доверия нет. Я не могу посадить дерево на улице, так как я его никак не контролирую. Его всегда могут спилить или прийти сказать, что я не имел права его сажать. Или люди скидываются, чтобы отремонтировать себе километр дороги, а к ним приходит какой-то ЖЭК или “Укрстрой” и говорит, что они без разрешения её отремонтировали и должны всё исправить. У людей отобрали ответственность, поэтому ничего не двигается. Всё, что за их дверью, — уже условный подъезд, который они не контролируют.

Выбор

Мне как эксперту по недвижимости непонятно, почему никто не задаётся вопросом: классно это, когда нас, как коробки, друг на друга складывают? Вообще, если бы у нас изначально был выбор — складываться друг на друга, мы бы захотели так жить? Мы же в нашем городке фактически берём пятиэтажный дом на пяти сотках и раскладываем его на 400 соток.

Или люди выбирают иметь дом на 500 метров, потом не могут его заполнить, а зимой половину закрывают и не отапливают. Это перекос в выборе. На рынке также нет рационального выбора. У нас ни один застройщик не говорит: поставьте галочки возле того, что вы хотите, а мы соберём таких, как вы, и сделаем под вас поселение. Есть выбор складывать людей друг на друга. И есть выбор — купить землю и строить самому, пройти круги ада, переплатить и всё равно получить некачественный продукт, потому что инфраструктуру ты сам не сделаешь, сам себе кинотеатр, площадку или магазинчик не построишь. За окружную выезжаешь, а там сотнями тысяч квадратных метров строят бюджетное жильё без какой-либо мысли. Там делать нечего, но оттуда уже сейчас нельзя выехать в Киев. Вот и получается, человек приехал и запаковался в своей квартирке.

Люди уже готовы к собственному выбору, но они сейчас либо уезжают, либо у них не так много денег, чтобы вписаться в обычные коттеджные городки или элитное жильё.

Правила

Основное правило городка — отсутствие заборов, любая дополнительная застройка должна быть согласована. Например, вы знаете, что на Западе принято правило — твоя земля стоит столько, сколько стоит земля у соседа. Если кто-то построит то, что будет непривлекательно для большинства, поскольку решения принимаются коллегиально, ему это будет банально невыгодно.

Скажем, в Сан-Франциско дом принадлежит жильцам, и просто купить там квартиру я не могу, нужно, чтобы все жильцы дали согласие на это. Эти же жильцы могут сказать, что нельзя заводить игуан — вот всё можно, а этого нельзя, иначе тебя выгонят. Могут быть любые правила — заходи спиной вперёд или тебя не возьмут в коллектив дома. Сообщество формирует свои правила. Чем больше разных сообществ, тем больше выбора.

Адекватность

Глупо ездить в песцовой шубе с айфоном на маршрутке. Я бы лучше не купил песцовую шубу, но год ездил на такси. Это уровень адекватности.

Представляешь, каково это — иметь дом в Сан-Франциско? Ты, как минимум, миллионер, но внутри всё очень обычно: фотографии детей, огромная библиотека, видеотека, кассеты, у них не стоит в углу мраморный пёс, нет золотого унитаза. Вот этого хочется — чтобы люди не тратили деньги ради понтов.

Доверие

Есть один жилищный комплекс — посёлок, достаточно успешный проект застройки. Уже много чего настроили, люди живут, но в доме в лифт заходишь, а там висит бумажка со списком должников. И кто-то ручкой дописал “бухгалтерия — с*ки”. Вопрос ведь не в том, что человек хотел кого-то оскорбить, а в том, что у него нет доверия к системе, которая его обслуживает. И он спит с этим недоверием, ходит злой, его это раздражает. И таких, как он, много. Так почему бы эту систему просто не изменить?

оригинал интервью на «Фокусе»