О жизни в городе

часть первая

— По состоянию на 2016 год только в одном Киеве количество недостроев измеряется тысячами. Миша, объясни причины этого явления и реальную альтернативную жизнь в собственном городе.

В собственном, это чтоб не уезжать куда то далеко?

— Да-да, именно в собственном городе.

Хорошо, но сначала пару слов о том, почему ты должен мне поверить, иначе мы зря проведем время.

оценщик 10+ лет, управляющий партнер консалтинговой компании «Д.Ю.Консалтинг»

Куча опыта в таких видах работ как: экспертная оценка имущества (от квартир и машин до оценки ведущих предприятий страны); нормативно-денежная оценка земель населенных пунктов (одни из первых среди частных компаний освоили это направление и провели подобные работы для более чем 30 населенных пунктов киевской области); инвентаризация земли населенных пунктов (одни из первых частных компаний, которые освоили этот вид работ); создаем бизнес-планы и технико-экономические обоснования (ТЭО).

Сегодня я поделюсь своим взглядом специалиста, который видит недвижимость исключительно через призму затратной стоимости, стоимости “здесь и сейчас” и будущей стоимости.

— Мы все живем в городе и как-бы понимаем про жизнь в городе. Что не нравится, на что жалуетесь?

Городское жилье (многоквартирный дом) состоит из двух частей: это земля и собственно жилая площадь. Понятие элитность переносится на землю и выражается как местоположение: чем ближе к центру — тем элитнее дом. Собственно, важность земли настолько высока (для городского элитного жилья), что сейчас любой новый дом в центре Киева — это элитное жилье.

— А как надо?

Проблемы элитных новостроек начинаются ещё до того, как они построены. Начнем с того, что при покупке вы отдаете деньги взамен обещания и это следствие приобретения именно имущественных прав на недвижимость, ведь недвижимости пока нет. Собственно, нет смысла говорить, что дома не достраиваются, достраиваются с задержкой или стоят визуально готовые, но в них никто не живет.

— Неужели элитарность не должна касаться также качества подготовки проекта и гарантий?

Знаешь, когда-то мне попались документы международного проекта застройки и некоторые аспекты сделки меня просто удивили, например: строительная компания, которая выиграла тендер у застройщика — вносит страховой депозит на счет банка, чтоб тот гарантировал застройщику выполнение обязательств строителя; застройщик при этом тоже несет обязательства. Все застраховано и все работает на конечное качество. Я не берусь искать крайнего, но следует признать, что в нашей стране не работают банковские гарантии, адвокат — не есть гарантом сделки и, в целом, процедура цивилизованного подхода у нас не применима. В то же время гибкость наших законов и возможность “договориться” как-бы должны были подтолкнуть застройщиков к созданию продукта “элитарного” с полным набором “фишек” под наше настоящее в его истинном проявлении. Но даже этого не происходит… Видать, сказывается качество спроса в лице его реальных покупателей и тот факт, что к существующему укладу дел, люди просто привыкли и не рассматривают альтернатив.

— Ну, хорошо. Но ведь покупка недвижимости — это всегда инвестиция в будущее.

Пожалуй, именно тут и пригодится взгляд эксперта. Сколько ты заплатишь за пользование земли под многоквартирным домом?

Не нужно отвечать, на сейчас ты платишь 0 гривен. А тем временем я сделал нормативно-денежную оценку более чем 30-ти населенных пунктов Киевской области именно для вычисления величины налога за право пользования и права собственности за землю под домом всех “абонентов” населенного пункта. Ты не задумывался, почему так усердно “вбрасывается” посыл всем киевлянам создавать ОСББ? Потому что в Законе написано Киеву — налогов на землю нет. Но все киевляне очень скоро будут платить налог за землю, просто критической массы юридических лиц пока не набралось ;)

Так вот, вернемся к “элитарности” киевских новостроек… Сколько земли принадлежит владельцу элитных квадратных метров? Ах, у нас аренда на 20 лет… И что потом? Кто имеет первоочередное право на аренду земли под домом? Сколько выставят вам за субаренду? Вопросов больше, чем ответов. Нет элитного, к сожалению. Напоследок маленькая ремарка: норма возврата капитала для лондонского отеля 33,33 года. Это говорит о том, что потенциальный инвестор готов вложить деньги, чтоб заработать спустя 34 года! Потому что, он вложил в настоящую НЕДВИЖИМОСТЬ. Мои клиенты, которые зарабатывают на девелоперских проектах готовы в Киеве вкладывать только с окупаемостью в 5–7 лет, ведь риски высоки…

— У тебя какое-то предрасположенное отношение к элитному жилью. Ладна бумажки, но жить то хорошо!

Земли к жилой части прилагается так мало, что остаётся только на тротуар перед домом. По-хорошему, элитарность — это целая инфраструктура, которая окружает ваш дом: зоны отдыха, парк, спортивные площадки, магазины, кафе и прочие элементы. У нас же элитарности хватает только на площадь под домом и уже впритык к нему начинается элитарность соседнего строения. Парковые зоны, как таковые, отсутствуют в большинстве случаев.

Я родился и вырос в чудном микрорайоне Киева — Отрадном. Там есть (был) парк, где я когда-то гулял с огромным псом (алабаем) без поводка и мы никому не мешали… Сейчас же там, раздерибанили землю и выстроили кучу домов. И ладно там собаки и все такое личное. Ведь территория планировалась под развитие ВУЗа и теперь от былой славы КИИГА ничего не осталось, а ограниченность в развитие его — это общественное признание. Мы поменяли потенциал города, отрасли, ВУЗа, жителей окружающего микрорайона на сиюминутную выгоду чиновников.

Дороги не только в печальном состоянии, но и абсолютно неудобные. Если первое можно поправлять, то второе — уже не изменить. И главное, вы никак не можете на это повлиять. Застройщику вы уже не интересны, а на любые телодвижения в доме и вокруг надо собрать кучу разрешений: хотите покрасить, установить урну, поменять дверь — просите разрешения, собирайте справки.

— ну, наверное кто то ж следит за этим всем, старается чтоб было лучше? Снесли парк — значит так было лучше в целом, зачем мне в это все вникать?

Это вопрос риторический. Однако за ним — целая философия… Поймите, градостроение — это процесс, который не может быть искривлен чьей-то взяткой. Есть такой наблюдательный факт: 70 % киевских пробок (утренних и вечерних) сформированы не столько трафиком рабочего персонала, сколько — родителями перевозящими своих детей из/в школ, садиков и т.д. Это уже не исправить, факт перекоса соотношения количества квадратных метров жилья к количеству квадратных метров школ, садиков, поликлиник, больниц и прочего состоялся. И ответственность за это лежит на бывших чиновниках и настоящих, но Нам то с этим жить. И ладно, там ясли — их можно реализовать в любой квартире, а все остальное… Как с этим быть? У города сейчас нет Генплана. Каждый строит во что горазд не особо задумываясь о будущем (тем более о твоём, Виктор). Из нашего офиса как на ладони видно хаотичную застройку города.

вид из штаба T shaped crew

Когда-то я общался с очень умным руководителем гос. предприятия, оказывается еще при Хрущеве партия задалась вопросом относительно градостроения Киева. И был какой-то мэр Киева, которого отправили в Европу изучать принципы градостроения в Европу. Так вот, легенда гласит, что тот чиновник надолго “залип” в библиотеках Милана и изучал материалы Да Винчи и прочих интересующихся тематикой. По возвращению в Киев был подготовлен доклад, о том что необходимо развивать города-сателлиты Киева (на тот момент в докладе — 8 городов-сателлитов) Партия засмеяла — человек поник, заболел и умер…

— Ну, час в пробках и я на работе. А что не так?

Ха-ха, то есть в вашем элитном районе нет элитных рабочих мест в пешей доступности? Или вокруг вашей элитной работы негде жить? Это не прикол — это следствие неправильного градостроения. За которые платят жители, каждый ценой своего рабочего времени. Т.е. каждому приходится терять два рабочих часа, а это десятки/сотни долларов каждый день. Должна ли доплачивать компания работнику за время проведенное в дороге? Средний киевлянин тратит около 42 часов в месяц (это рабочая неделя) только на дорогу к работе и обратно домой. Что это? Как это помогает развитию общества, личности, семьи?

— Ладно, ладно. Работать рядом с домом или переехать ближе к работе — это не в нашем менталитете. И парков вокруг может не хватать. Но с самим домом что не так? Намекаешь, в деревне воздух лучше?

А тебе там ничего не принадлежит — везде плати, подвал не ваш, крыша не ваш, скоро и земля вокруг дома будет не ваш. И что делать? А вывоз мусора, ничего что в воскресенье никто не забирает мусор?

Многоквартирный дом — это сообщество людей,которым должно быть комфортно и уютно. Это — шумоизоляция, качественные коммуникации, отсутствие проблем с поставкой энергоносителей, воды и прочее. Элитарность отсутствует как класс, потому что вода одинаковая у всех, дряхлая канализация города — у всех, перебои в напряжении — у всех… Вы поймите, современная дорогая квартира должна иметь обозримое будущее как актив, а этого нет.

Если что-то случится с Вашим домом кто Вам покроет убытки? Меня знаете что удивляет, все видят плохие дорогие, но никто не понимает, что это прямое следствие не только плохого по качеству ремонта дорог, но и того, что грунт гуляет. Чем выше дом и меньше площадь основы — тем больше риск.

— Какой самый ужасный район Киеве и какой больменее можно жить (по твоему субъективному оценочному мнению, конечно)?

Самый качественный по воздуху — верхний Печерск. Самый лучший по развязкам — Оболонь. Самые качественные материалы — дома довоенной постройки в Шевченковском и Подольском районах. Лучшая инфраструктура — Печерск. Самая интересная концепция жилого дома за последнее время — Crystal Park. Самая непонятная концепции — Comfort Town. Самые удручающие решения — все жилые комплексы в промзонах Киева. Самый несбалансированный район — Троещина. Самое перспективное направление развитие (пока все не застроили) — Вишневое и окрестности.

— Каков твой диагноз?

Пациент скорее мертв, чем жив. Нужно развивать градостроение за пределами Киева с полным циклом современной инфраструктуры, чтобы в будущем возложить на Киев роль культурного, образовательного и социального центра, вернуть ему статус зеленой столицы и вообще — соответствовать современным потребностям новых поколений.