Análise de investimento — CEU Empresarial (Urbe.me)
Neste post vou analisar uma oportunidade diferente: uma oportunidade de investimento imobiliário via crowdfunding.
O Urbe.me é a única plataforma brasileira focada em crowdfunding imobiliário, que permite que pequenos investidores possam fazer parte de empreendimentos imobiliários financiando incorporadoras menores. Funciona mais como um empréstimo, que dá uma participação no resultado das vendas.
É um misto entre um empréstimo e um investimento em participação. Mas como um dos meus objetivos com esse projeto é aprender sobre crowdinvesting de maneira mais ampla, decidi olhar.
Fora do país o crowdfunding imobiliário é gigante. Segundo a Forbes, mais de $3 bilhões de dólares são investidos anualmente nessa modalidade.
OBS.: Como não estou acostumado a analisar negócios como esse, fiz uma análise mais sucinta e olhei pontos diferentes. É mais um exercício para aprender e também para divulgar o modelo.
CEU EMPRESARIAL
Localização: Florianópolis, SC
Empreendedor: SPR Investimentos (W Incorporadora)
As informações da oferta podem ser acessadas nessa página. Nos dias entre eu escrever e publicar este artigo a segunda série esgotou. A terceira série abrirá nos próximos dias.
Descrição do empreendimento:
A incorporadora está construindo um prédio comercial de alto padrão e grande escala em Florianópolis, próximo à beira-mar do Estreito. É um empreendimento de 10 pisos, com três pisos subterrâneos de garagem e mais dois pisos de garagem.
Vale a pena ver o vídeo promocional.
São um total de 328 unidades, sendo: 138 salas, 2 lojas, 176 vagas para carros e 12 vagas para motocicletas.
A obra já foi 60% concluída e 70% das unidades do prédio já foram comercializadas.
Avaliação do empreendedor:
As empresa responsável pelo projeto é a SPR Investimentos. A W Incorporadora é a marca de construção civil da SPR Participações, que é uma holding especializada em organizar operações com investidores no mercado imobiliários e também de participações em empresas fechadas.
A W Incorporadora parece ser um projeto novo da SPR, com objetivo de liderar a incorporação de novos empreendimentos. Buscando pelo histórico da empresa, a SPR participou de diversos projetos imobiliários e teve participações em incorporadoras como a CanteiroAEC de Santa Catarina.
O diretor da SPR é Valton Werner Junior, advogado com uma história de organização de grupos de investidores e M&A. Valton também é sócio da WSL Investimentos, que é a principal controladora da Ewel, indústria que produz utensílios de cozinha esmaltados, onde Valton começou sua carreira. A WSL está com seu processo de abertura de capital em análise na Bovespa.
A W Incorporadora é nova, mas o empreendedor possui bom histórico no setor, mesmo que os negócios em que participa sejam pouco transparentes. Existe um risco financeiro aqui.
Cláusulas contratuais:
A operação crowdfunding é um mútuo com a incorporadora, em troca de uma participação no VGV de algumas unidades selecionadas. O VGV é o Valor Geral de Vendas, que é o valor das vendas das unidades ofertadas, líquido de impostos.
Serão realizadas até três séries de captação de R$800 mil cada. A única diferença entre as séries é o valor mínimo garantido do CDI: Série 1: 105%; Série 2: 100% e Série 3: 95%. O investimento mínimo é de R$1 mil.
Oportunidade de investimento:
A incorporadora está captando R$2,4MM em troca de 24,82% do VGV das unidades ofertadas.
A parte do empreendimento que está sendo vendida é composta por 20 unidades no oitavo e décimo andar e mais uma loja no térreo. Todas as unidades possuem também uma vaga de garagem, totalizando 9.630m2 de área de venda.
Houve uma mudança recente do plano diretor e este é um dos últimos empreendimentos de 10 andares aprovados para o bairro, o que é um ótimo selling point para as unidades que estão sendo financiadas.
Como funciona?
A partir da entrega das chaves, prevista para dezembro de 2017, a incorporadora começará as vendas das unidades e, a cada 3 meses, irá distribuir o rendimento para os investidores. Os investidores acompanham as vendas e distribuições pelo painel do Urbe.me.
O contrato de mútuo tem um prazo de 24 meses, ou seja, a empresa tem este prazo para realizar as vendas. Caso não consiga vender algumas unidades, garante um retorno mínimo para os investidores.
O retorno bruto previsto pela operação e apresentado na oferta pelo empreendedor é entre 14% e 19,8% a.a.
Importante notar que os rendimentos estão sujeitos à tributação de imposto de renda sobre aplicações de renda fixa, ou seja, no prazo de 2 anos serão deduzidos 15% sobre os seus rendimentos.
Caso você precise vender antes, os títulos de dívida possuem liquidez e existe uma plataforma de negociação interna do Urbe.me.
Retorno esperado:
No momento da análise, estava disponível a segunda série, que garante um retorno de 100% do CDI.
Dessa forma, o rendimento líquido projetado fica entre 9% a.a. (89% do CDI atual), que é o valor mínimo garantido pelo empreendedor, e 18,5% a.a. (187% do CDI ), no caso de atingir a projeção de vendas no cenário otimista. Não considerei nos meus cálculos a inflação.
Para retornar no teto do projeto, o VGV líquido tem que ser de R$224 mil por unidade, contando a loja e excluindo as vagas de garagem que devem ser comercializadas junto com as unidades comerciais. Acho o valor bem plausível.
Riscos:
- É um empreendimento grande e as vendas das unidades restantes podem ser mais lentas do que o esperado, mas 70% já foi vendido, o que mostra interesse do mercado.
- O empreendimento é no Estreito, em Florianópolis e não na ilha. Com a situação do trânsito já caótica e piorando rápido em Floripa, pode ser que se torne uma opção não tão atraente para empresas locatárias, mas como nosso foco desse deal é na venda, então acho que é um risco menor.
- Outro risco é o risco financeiro/operacional da incorporadora, já que é uma incorporadora nova. Mas o sucesso do empreendimento até então mitiga um pouco este risco.
Veredito:
Vou investir R$5 mil, com o objetivo de entender mais sobre o modelo e aprender sobre a plataforma, um dos objetivos do meu projeto de investimentos. O potencial de retorno é interessante, mesmo que seja uma incorporadora com pouco histórico.
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Disclosure: a análise apresentada tem como único propósito fomentar o debate com a comunidade interessada em investimentos de risco em novos negócios e não é uma recomendação de investimento. Os leitores devem, portanto, desenvolver as próprias análises e estratégias.
