Acheter un bien immobilier occupé pour s’y installer

Je souhaite acheter un bien immobilier occupé en vue de m’y installer ou d’y installer mon enfant ? Est-ce possible et dans quelles conditions au vu des nouvelles dispositions de la Loi ALUR ?

Il est bien évident que l’acquisition d’un bien immobilier occupé est bien plus intéressante puisque vous bénéficierez alors d’une décote importante.

Il sera très important de vous assurer du type de contrat de location dont bénéficie le locataire en place (location classique soumise à la loi de 1989, loi de 1948 ou location meublée).

En outre et compte tenu de l’entrée en vigueur de la Loi Alur venue modifier l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de congé, il faudra vous assurer impérativement de la date de conclusion du contrat de location dont bénéficie le locataire car ce contrat sera soumis soit à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR ou aux règles issues de la loi ALUR du 24 mars 2014 auxquelles l’article 14 de la loi les a assujetties dès le 27 mars 2014 ou aux règles résultant de la loi Macron applicables à compter du 7 août 2015.

Cette question ayant soulevé un important débat tant doctrinal que jurisprudentiel.

Dans un souci de simplification, il ne sera évoqué que la situation d’un achat d’un bien occupé par un locataire titulaire d’un bail conclu à compter du 27 mars 2014 ; les baux conclus antérieurement posant plus de difficulté il est conseillé de recourir au conseil d’un notaire ou d’un avocat.

Les nouvelles dispositions issues de la Loi ALUR ont alourdi considérablement les obligations pesant sur le bailleur tant en ce qui concerne les congés pour vendre que pour les congés pour reprise.

Ainsi et si vous souhaitez acquérir un bien en vue de le récupérer par la suite pour y vivre ou y faire vivre l’un de vos enfants, il faudra impérativement veiller à respecter les obligations légales en découlant au risque de voir votre congé pour reprise déclaré nul par un Tribunal.

Si auparavant l’acquéreur d’un bien immobilier loué devait respecter le bail jusqu’à son terme et ne pouvait donner congé que pour ce terme en prévenant le locataire six mois à l’avance, désormais, le congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Ce délai devant être impérativement respecté car cela sera automatique vérifié par votre ou vos locataires et en cas de non respect ce congé ne manquera pas d’être contesté.

Qu’en outre, la loi vous impose en cas de congé pour reprise de :

• justifier de motifs légitimes et sérieux,
• d’indiquer les noms, prénoms et adresse du bénéficiaire de la reprise et préciser le lien de parent qui vous lie au bénéficiaire de la reprise.

En dehors de vous-même ou de vos enfants, la loi vous permet de faire bénéficier du droit de reprise à :

• votre conjoint,
• votre partenaire dans le cadre d’un Pacs enregistré à la date du congé ou votre concubin notoire,
• vos ascendants
• vos descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin notoire,

Enfin, la loi ALUR prévoit un allègement du formalisme des congés qui devaient auparavant être délivrés par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans la mesure où il est possible désormais de donner congé par remise en mains propres justifiée par un émargement ou un récépissé.

En conclusion, un achat d’un bien occupé en vue d’une reprise pour soi même ou pour une des personnes visées par la loi suppose de respecter impérativement le formalisme prévu et de faire vérifier au besoin par un professionnel du droit si le contenu du congé et les délais de délivrance ont bien été respectés.

Maître Sandrine Aguttes, Avocat au Barreau de Paris, Conseil Juridique Weezhome.

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