Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

Votre souhaitez acquérir une maison avec une mitoyenneté qui peut revêtir un droit de propriété sur un mur, une clôture, une haie, un fossé, édifiés sur la limite séparative entre deux terrains contigus.

Certaines informations sont utiles à connaître dans un tel cas d’espèce.

L’article 653 du Code civil prévoit que « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Le point important à retenir est que la mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun et non une servitude.

Le principe est la présomption générale de mitoyenneté.

Ce principe est néanmoins tempéré par des preuves contraires :

- Un acte notarié peut faire tomber la présomption de mitoyenneté mais si ce titre n’est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu’une présomption soumise à l’appréciation du juge

- La prescription acquisitive (prescription trentenaire) en vertu de laquelle l’un des voisins indépendamment de tout titre ou de marque de non mitoyenneté prétend avoir acquis la propriété exclusive du mur fait tomber la présomption générale de l’article 653 du Code civil,

Il faut savoir que l’acquisition de la mitoyenneté est possible pour :

• un mur qui se situe en limite de propriété,
• ou une portion de mur mitoyen érigée individuellement par le voisin (surélévation notamment).

Pour revendiquer la mitoyenneté d’un mur, il vous suffit d’en faire la demande à votre voisin par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui proposant un montant raisonnable d’indemnisation.

Si votre voisin est d’accord, il conviendra de faire dresser l’acte de mitoyenneté par un notaire et de le publier à la Conservation des Hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers.

À défaut d’accord, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l’acquisition de la mitoyenneté.

Reste que cette procédure est longue et coûteuse et donc doit être envisagée en dernier recours.

A contrario, il vous est possible d’abandonner votre droit de mitoyenneté vous libérant alors des obligations d’entretien et de réparation à la condition :

• de ne pas posséder de construction s’appuyant sur le mur,
• et que le mur ne retienne pas ses terres ou celles du voisin.

· adresser une lettre recommandée à votre voisin pour l’informer de votre intention de renoncer à la mitoyenneté du mur.

Si le voisin est d’accord, l’acte d’abandon de mitoyenneté est dressé chez un notaire et doit être publié à la conservation des hypothèques.

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