Mijn huurder betaalt niet meer… Een Actieplan!

Je huis is ‘verhuurklaar’, je huurders zijn gevonden en alles lijkt goed te gaan. Maar dan… Je huurder stelt de betaling van zijn huur steeds uit of hij betaalt helemaal niets meer. Hoe ga je daarmee om? Negeren is geen optie, het is beter om direct in actie te schieten. De stappen die je moet doorlopen, lichten we hier toe.

Vriendelijkheid boven alles

In eerste instantie neem je best zo snel mogelijk contact op met je huurder. Probeer vriendelijk de reden van zijn niet-betaling te achterhalen. Mogelijks is het een vergetelheidje of een tijdelijk cashflow probleem, door bijvoorbeeld langdurige ziekte of jobverlies. Op deze manier kan je elkaar beter begrijpen en een betalingsplan opstellen. Bevestig elke overeenkomst schriftelijk, door bijvoorbeeld een mail met een bekrachtiging van alle gemaakte afspraken.

Geeft je huurder geen gehoor aan de gemaakte afspraken en komt hij wederom zijn verplichtingen niet na? Dan stuur je best een duidelijk signaal uit door hem in gebreke te stellen. Dit per aangetekende brief met een termijn waarin hij zijn schulden moet aflossen.

Tip: Verzamel zoveel mogelijk bewijs zodat je tijdens een gerechtelijke procedure een sterk dossier kan voorleggen.

Officiële verzoeningsprocedure

Reageert je huurder niet op de ingebrekestelling, dan ben je genoodzaakt om zich te wenden tot de vrederechter. Deze zal in meeste gevallen niet meteen geneigd zijn om het huurcontract te ontbinden, maar wederom een afbetalingsplan op te leggen. Hier zijn twee opties mogelijk:

De eerste is een verzoeningsprocedure, dit heeft als doel om beide partijen te verzoenen en een onderling akkoord te bereiken. Een officiële methode van wat we in de voorgaande paragraaf hebben aangebracht. Deze procedure is gratis en er is geen advocaat vereist. Maar wanneer de huurder niet komt opdagen, is er weer kostbare tijd verstreken en is een gerechtelijke procedure onafwendbaar.

Mocht er toch een verzoening bereikt worden, zal de rechter dit akkoord vastleggen in een proces-verbaal, wat dezelfde waarde heeft als een vonnis. Mits bewijs dat deze oplossing al nutteloos is gebleken, kan deze stap overgeslagen worden en kan je meteen overgaan naar de gerechtelijke procedure.

Gerechtelijke procedure

Doorgaans is een huurachterstand van bijna 3 maanden genoeg om een vordering in te stellen bij de vrederechter. We raden je aan om daar ook niet langer mee te wachten, anders blijft de onbetaalde huur zich opstapelen. Over het algemeen zal de rechter in dat geval een ontbinding toekennen. In de praktijk kan je op twee manieren een gerechtelijke procedure starten; via een neerlegging van een verzoekschrift of via een dagvaarding. Het verzoekschrift dien je in bij de griffie van het vredegerecht van het kanton waar de woning gelegen is. Als verhuurder moet je er vooral op letten dat dit verzoekschrift aan alle, zelfs meest voor de hand liggende, eisen voldoet. Bijvoorbeeld de betaling van de achterstallige huur, ontbinding van het huurcontract, vrijmaking van de huurwaarborg, etc. Als er een eis vergeten wordt, riskeer je nog eens naar de vrederechter te moeten stappen.

Een dagvaarding gebeurt via een gerechtsdeurwaarder en is een officiële, schriftelijke oproeping om voor het gerecht te verschijnen. Uiteraard zijn de diensten van de gerechtsdeurwaarder niet gratis.

Let op: Als de vrederechter het huurcontract ontbindt, begint de termijn pas te lopen als de verhuurder het vonnis heeft laten tekenen door een gerechtsdeurwaarder.

Beter voorkomen dan genezen

Een gerechtelijke procedure is een proces van lange adem. Natuurlijk wil je als verhuurder onnodige stress en het mislopen van huurinkomsten vermijden, maar de zaak in eigen handen nemen is ten sterkste af te raden. Handelingen zoals het veranderen van de sloten, tussenkomsten via de politie en dreigementen zijn verboden en kunnen de situatie enkel verergeren.

Bij het selecteren van nieuwe huurders ga je er altijd vanuit dat het jou niet zal overkomen. Maar doorgaans geldt de regel; beter voorkomen dan genezen. Zo bestaan er oplossingen om je van het ergste leed te besparen, namelijk de Huurgarantie verzekering. Deze verzekering is ideaal om verhuurders te beschermen tegen huurders die hun huur niet betalen, maar ook om de juridische kosten te dekken die kunnen voortvloeien uit een huurgeschil. Hoeveel dat dit dan zou kosten? Deze vraag kan je hier snel en eenvoudig beantwoorden!